據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改增值稅的通知》，經(jīng)國務(wù)院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。
　　“營改增”是我國結(jié)構(gòu)性減稅政策的重頭戲，是中國當(dāng)前最大的稅收政策調(diào)整，自2012年1月1日起在上海正式啟動“營改增”試點以來，一直成為各方關(guān)注的熱點話題。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，營改增自2012年先后在交通運輸和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展試點，4年累計減免增值稅6000多億元，有力地促進了經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級，特別是大力推進了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，據(jù)稅務(wù)部門統(tǒng)計，2013年底現(xiàn)代服務(wù)業(yè)試點企業(yè)217萬戶，到2015年底試點企業(yè)增加到510萬戶，兩年增長了1.35倍，可以說改革的成效好于預(yù)期。
　　作為建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)這一鏈條上的物業(yè)服務(wù)公司，營改增具體涵蓋哪些內(nèi)容，又將對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生什么樣的影響，企業(yè)如何把握和應(yīng)對這一稅制改革，這是業(yè)內(nèi)人士所關(guān)注的問題。
　　根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定，物業(yè)管理行業(yè)屬于第8項商務(wù)輔助服務(wù)中企業(yè)管理服務(wù)類，具體是這樣分層闡述的：首先先分大類，現(xiàn)代服務(wù)，是指圍繞制造業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)等提供技術(shù)性、知識性服務(wù)的業(yè)務(wù)活動。包括研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)、廣播影視服務(wù)、商務(wù)輔助服務(wù)和其他現(xiàn)代服務(wù)。其次，歸在其下的第八小類――商務(wù)輔助服務(wù)。商務(wù)輔助服務(wù)，包括企業(yè)管理服務(wù)、經(jīng)紀代理服務(wù)、人力資源服務(wù)、安全保護服務(wù)。最后一層，屬于第一類的企業(yè)管理服務(wù)，是指提供總部管理、投資與資產(chǎn)管理、市場管理、物業(yè)管理、日常綜合管理等服務(wù)的業(yè)務(wù)活動。并明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)增值稅稅率為6%。
　　對于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)來說，營改增初衷是提升其在我國經(jīng)濟與社會發(fā)展中的地位，減輕第三產(chǎn)業(yè)的稅負，擴大稅基，避免重復(fù)征稅。生活服務(wù)業(yè)的增值稅率采取簡易方式，按照6%的稅率征收。物業(yè)服務(wù)公司多數(shù)是中小型甚至微型企業(yè)，與居民生活息息相關(guān)，之前按照5%的稅率征收營業(yè)稅，從節(jié)省稅收征管成本的角度考慮，物業(yè)服務(wù)公司的營改增改革將實行簡易方式，稅基不變，按照6%的稅率征收增值稅。對一些小規(guī)模納稅人，實行3%征收率。
　　從稅收原理講，物業(yè)公司營改增后收取的物業(yè)費稅負應(yīng)該有所下降，物業(yè)費在原營業(yè)稅模式下，適用5%的稅率，“營改增”后，物業(yè)公司如果為一般納稅人，當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期抵扣的可進項稅額，銷項稅稅率為6%。相比原營業(yè)稅模式，按照增值稅銷售額價稅分離原理，1-1/（1+6%）=5.66%，稅率僅上升0.66%?？紤]到物業(yè)公司其采購的辦公用品、固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)都能夠進行抵扣，在抵扣充分的前提下，實際稅負與原營業(yè)稅相比應(yīng)該下降。
　　例如，某物業(yè)公司為增值稅一般納稅人，營改增后當(dāng)月物業(yè)費收入（含稅）106萬元，同期采購辦公用品等成本支出11.7萬元，取得增值稅專用發(fā)票上注明的進項稅額為1.7萬元。在營業(yè)稅制度下，納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的營業(yè)稅為：106×5%=5.3萬元；在增值稅制度下，納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅為：106÷（1+6%）×6%-1.7=4.3萬元。同樣的物業(yè)費收入，改革后增值稅相比較營業(yè)稅少負擔(dān)稅款1萬元。
　　如果物業(yè)公司為小規(guī)模納稅人，物業(yè)費適用征收率為3%，相比原營業(yè)稅模式，稅負直接下降40%以上。
　　對于一般納稅人來說，當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期抵扣的可進項稅額，銷項稅稅率為6%。這與原來按照5%的稅率征收營業(yè)稅相比，“營改增”后企業(yè)適用的稅率提高了，從表面上看可能會增加企業(yè)的稅收負擔(dān)。但是，增值稅是就增值部分計稅，它不僅與稅率有關(guān)，還與銷項稅額和進項稅額之間的差額有關(guān)，兩者之間的差額越大，應(yīng)繳納的增值稅額則越多，反之則越少。因此，由于計稅方式的改變，即使一般納稅人適用的稅率提高了，也不一定就會增加一般納稅人的稅收負擔(dān)。“營改增”對一般納稅人稅收負擔(dān)的影響，還需要結(jié)合企業(yè)具體實際情況加以分析。
　　“營改增”以來，物業(yè)服務(wù)公司小規(guī)模納稅人的稅負明顯減輕，而一部分一般納稅人的稅負存在上升的問題。主要原因在于抵扣的不徹底，服務(wù)行業(yè)中小規(guī)模納稅人較多，加之優(yōu)惠政策的實施，導(dǎo)致抵扣鏈條的斷裂，而稅率的增高致使某些行業(yè)稅負增加。物業(yè)服務(wù)公司中一些零星采購主要來源個體工商戶，很難取得作為抵扣依據(jù)的增值稅專用發(fā)票，一些物業(yè)服務(wù)業(yè)主要成本是人工，新增固定資產(chǎn)很少，體會不到進項稅抵扣的優(yōu)勢，總體獲益不大。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本構(gòu)成是固定成本和人工成本，抵扣比重不大，稅基過高，稅負并沒有減少。
　　另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受全體業(yè)主委托經(jīng)營共用部位，如將電梯轎廂出租給廣告公司發(fā)布轎廂廣告、小區(qū)內(nèi)地面提供給外來商戶擺展、小區(qū)地面臨時停車等，按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅【2016】36號）文件規(guī)定，一般納稅人適用一般計稅方法按11%稅率計算繳納增值稅；小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法按5%征收率計算繳納增值稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。對于簡易計稅方法的采用，減稅效果明顯。如某公司營改增后原有物業(yè)項目房屋租賃當(dāng)月收入（含稅）105萬元，納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的營業(yè)稅為：105×5%=5.25萬元；在增值稅制度下，納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅為：105÷（1+5%）×5%=5萬元。同樣的收入水平，改革后增值稅相比較營業(yè)稅少負擔(dān)稅款0.25萬元。但對于適用11%的高稅率的項目，就取決于可抵扣進項稅的多少了。目前，針對營改增對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不利影響應(yīng)采取以下措施：
　　一、建立規(guī)范意識。物業(yè)服務(wù)企業(yè)中小企業(yè)多，面向消費者個人服務(wù)的多，不能抵扣的項目多，原來不稅務(wù)規(guī)范程度較低，營改增以后，如果是一般納稅人，由于稅務(wù)管理要求高，稅務(wù)系統(tǒng)監(jiān)管比較嚴格，生活服務(wù)業(yè)企業(yè)應(yīng)盡快規(guī)范稅務(wù)管理，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險。
　　二、樹立增值稅思維。物業(yè)管理公司代收水電費，原來按營業(yè)稅模式可以開具代收水電發(fā)票，稅務(wù)處理比較簡單，以后一般納稅人應(yīng)該按增值稅處理，相對復(fù)雜。由于增值稅征稅模式不同，同樣的業(yè)務(wù)，在增值稅的處理方式會與之前營業(yè)稅的處理方式不同。
　　三、對營業(yè)稅改增值稅具體的政策加以完善。要擴大物業(yè)服務(wù)企業(yè)進項稅可抵扣范圍，使勞務(wù)費用，機器折舊費，維修費，租金，物業(yè)管理費等列入可抵扣范圍之內(nèi)，這樣就可以減少企業(yè)稅務(wù)負擔(dān)，使服務(wù)企業(yè)的成本降低到稅改之前的水平。增值稅稅率的下降也是減稅應(yīng)該要推進的方向。未來增值稅稅率不僅要合并，而且應(yīng)該往低稅率檔靠攏。當(dāng)然，靠政府對稅負增高的企業(yè)實施補貼切實解決營業(yè)稅改增值稅給部分服務(wù)企業(yè)帶來的困難，但這只是短暫的，想要得到真正的解決，應(yīng)該在政策上得以修正。調(diào)整稅率與優(yōu)惠政策，從而發(fā)揮增值稅的優(yōu)勢，同時真正減輕企業(yè)的稅負。
　　四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極開展“營改增”政策的培訓(xùn)工作?？梢栽诠芾怼⒍愂?、財務(wù)、運營等各環(huán)節(jié)加強培訓(xùn)，認識到改革對企業(yè)運營成本、現(xiàn)金流等的影響，設(shè)置與營改增相配套的企業(yè)業(yè)務(wù)流程和配套的財務(wù)管理體系。
　　對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，“營改增”既帶來了優(yōu)惠和機遇，同時也帶來了一定的挑戰(zhàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面對稅制改革其會計制度等面臨變革，對企業(yè)的應(yīng)變能力是一種挑戰(zhàn)，一些企業(yè)因為營改增政策的實施，利潤減少，這樣無疑都形成了改革的阻力。政府在全國范圍內(nèi)實施過程中應(yīng)及時吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，不斷地修訂和完善稅制革。而服務(wù)企業(yè)也應(yīng)該在改革的過程中，多向政府部門獻言獻策，既解決了發(fā)展中的問題，也使服務(wù)企業(yè)自身的利益得到保障，得到政府的資金政策扶持。衡量這次改革成效最重要的標志，就是把結(jié)構(gòu)性減稅措施落到實處，起到降低企業(yè)成本，提高企業(yè)利潤，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。