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售價(jià)呢？實(shí)際結(jié)算金額往往與預(yù)算金額、合同金額相去甚遠(yuǎn)；房屋售價(jià)也往往與早期估計(jì)有較大出入。
三、利用分散收入進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)必須繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅等，如何合理、合法地分散收入是能否降低稅負(fù)的關(guān)鍵。分散收入的方法包括將能夠單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離出來(lái)，以及在不考慮印花稅和企業(yè)所得稅的情況下分多次簽訂售房合同。
例4：大華房地產(chǎn)公司出售一幢總售價(jià)為1500萬(wàn)元的房屋，該房屋經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單裝修并配備了相應(yīng)設(shè)施，按稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的金額為600萬(wàn)元，增值額為800萬(wàn)元（900萬(wàn)吧？）。根據(jù)上述條件，大華公司的納稅情況如下：
土地增值稅增值率=800÷600×100%=133%，
則土地增值稅=800×50%-600×15%=310（萬(wàn)元）；
營(yíng)業(yè)稅=1500×5%=75（萬(wàn)元）；
城建稅及附加=75×10%=7.5（萬(wàn)元）；
所得稅前收益=1500-600-75-7.5-310=507.5（萬(wàn)元）。
若采用將該房屋的出售分為兩個(gè)合同的稅收籌劃方式，*9個(gè)不包含裝修費(fèi)用的房屋出售合同中，房屋售價(jià)為1000萬(wàn)元，允許扣除的成本為550萬(wàn)元，屬于房地產(chǎn)銷售合同，需繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅及附加和土地增值稅；第二個(gè)合同為房屋裝修合同，裝修費(fèi)用為500萬(wàn)元，允許扣除的成本為50萬(wàn)元，屬于提供裝修服務(wù)合同，需繳納營(yíng)業(yè)稅和城建稅及附加，不需繳納土地增值稅。此時(shí)，大華公司納稅情況如下：
土地增值稅的增值率=450÷550×100%=81.8%，
則土地增值稅=450×40%-550×5%=152.5（萬(wàn)元）；
出售房屋應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=1000×5%=50（萬(wàn)元）；
城建稅及附加=50×10%=5（萬(wàn)元）；
裝修收入應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=500×3%=15（萬(wàn)元）；
所得稅前收益=（1000-550-152.5-50-5+500-50-15-1.5）=676（萬(wàn)元）。
經(jīng)過(guò)稅收籌劃，大華公司稅收利益增加了168.5萬(wàn)元（676-507.5）。
稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：
1、營(yíng)業(yè)稅
國(guó)稅函[1998]53號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定：“納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份契約(或合同)，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個(gè)組成部分，與買賣契約共同成為認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的全部合同。因此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條關(guān)于‘納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用’的規(guī)定，對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列人房屋售價(jià)，按‘銷售不動(dòng)產(chǎn)’稅目征收營(yíng)業(yè)稅。”
2、契稅
國(guó)稅函〔2007〕606號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于承受裝修房屋契稅計(jì)稅價(jià)格問(wèn)題的批復(fù)》明確：“房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買賣合同的總價(jià)款，買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。”
3、土地增值稅
《土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入”，裝修費(fèi)和房屋銷售款都需要全部作為轉(zhuǎn)讓收入。
★ 如果需要通過(guò)拆分裝修的方式籌劃，裝修費(fèi)用必須通過(guò)關(guān)聯(lián)裝修公司收取，而且要計(jì)算總體稅負(fù)，因?yàn)檠b修成本在計(jì)算土地增值稅時(shí)是可以加計(jì)扣除的，拆分出去不見(jiàn)得總體稅負(fù)降低。
四、利用設(shè)立獨(dú)立銷售公司進(jìn)行稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過(guò)設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立擴(kuò)大了土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間。
例5：大華房地產(chǎn)開發(fā)公司原計(jì)劃以1500萬(wàn)元出售商品房（以下均不考慮加計(jì)扣除20%的條件，不考慮印花稅及企業(yè)所得稅），扣除項(xiàng)目金額為900萬(wàn)元，增值額為600萬(wàn)元，由此可知增值率為66.7%，其納稅情況如下：
土地增值稅=600×40%-900×5%=195（萬(wàn)元）；
營(yíng)業(yè)稅=1500×5%＝75（萬(wàn)元）；
城建稅及附加=75×（7%+3%）=7.5（萬(wàn)元）；
所得稅前收益=1500-900-195-75-7.5=322.5（萬(wàn)元）。
若進(jìn)行稅收籌劃，即設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，由大華公司首先將商品房以1000萬(wàn)元的價(jià)格出售給銷售公司，銷售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外銷售，其納稅情況如下：
大華公司
土地增值率=（1000-900）÷900×100%=11.1%，不繳納土地增值稅。
營(yíng)業(yè)稅=1000×5%=50（萬(wàn)元）；
城建稅及附加＝50×10%＝5（萬(wàn)元）：
所得稅前收益＝1000-900-50-5=45（萬(wàn)元）。
銷售公司
土地增值率=（1500-1000-25-2.5）÷（1000＋25＋2.5）×100%＝46%，
則土地增值稅＝472.5×30%＝141.75（萬(wàn)元）；
營(yíng)業(yè)稅=（1500-1000）×5%＝25（萬(wàn)元）；
城建稅及附加＝25×10%=2.5（萬(wàn)元）；
所得稅前收益=1500-1000-25-2.5-141.75=330.75（萬(wàn)元）。
在此案例中，大華公司及其銷售公司共實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)375.75萬(wàn)元，通過(guò)設(shè)立銷售子公司比原銷售計(jì)劃多實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)53.25萬(wàn)元（375.75-322.5）。
稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：
1、大華公司將成本900萬(wàn)元的房屋以1000萬(wàn)元的價(jià)格賣給銷售公司，銷售公司再以1500萬(wàn)元賣給消費(fèi)者。*9環(huán)節(jié)關(guān)聯(lián)交易價(jià)格明顯不合理。稅務(wù)籌劃要講究“度”。
2、大華公司將賣給銷售公司，銷售公司要按3%~5%的稅率繳納契稅。
這樣，考慮契稅和設(shè)立銷售公司的各種費(fèi)用后，基本上沒(méi)什么收益了，操作不好可能還增加企業(yè)的成本。
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