近日，某三線城市一家房地產(chǎn)企業(yè)咨詢，該企業(yè)的一個開發(fā)項目近期準(zhǔn)備開盤銷售，其采取了以下三種促銷方式：一、房源認(rèn)購期間，意向客戶預(yù)存3萬元可在開盤當(dāng)天抵5萬元房款(購房發(fā)票以折扣后的價格開具)。二、對開盤當(dāng)天購買商品房的客戶，將采取搖獎方式選取10名客戶，給予5000元到20000萬金額不同的獎金(購房發(fā)票全款開具)。三、對于購買公建的客戶，采取承諾20年內(nèi)返還50%購房款的優(yōu)惠購房方式。請問以上三種促銷方式企業(yè)應(yīng)該如何繳納營業(yè)稅，同時享受優(yōu)惠的購房客戶是否需要繳納個人所得稅?
　　營業(yè)稅的業(yè)務(wù)處理
　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)文件規(guī)定，單位和個人在提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額;如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。
　　因此，在房源認(rèn)購期間，以預(yù)存3萬元抵5萬元房款方式出售的房源，由于企業(yè)是以優(yōu)惠后的價格開具的發(fā)票，因此應(yīng)該以折扣后(優(yōu)惠2萬元)的價款為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。而對于客戶購房后中獎的金額，則不得從購房款中減除，應(yīng)全額繳納營業(yè)稅。
　　另外，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答(之一)〉的通知》(國稅函發(fā)〔1995〕156號)規(guī)定，以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。因此，對以承諾20年內(nèi)返還50%購房款的優(yōu)惠方式銷售的公建房源，不得減除“還本”支出，應(yīng)全額計算繳納營業(yè)稅。
　　個人所得稅的業(yè)務(wù)處理
　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個人所得稅問題的通知》(財稅〔2011〕50號)文件規(guī)定，屬于下列情形之一的，不征收個人所得稅：1.企業(yè)通過價格折扣、折讓方式向個人銷售商品(產(chǎn)品)和提供服務(wù);2.企業(yè)在向個人銷售商品(產(chǎn)品)和提供服務(wù)的同時給予贈品，如通信企業(yè)對個人購買手機贈話費、入網(wǎng)費，或者購話費贈手機等;3.企業(yè)對累積消費達(dá)到一定額度的個人按消費積分反饋禮品。
　　因此，意向客戶預(yù)存3萬元可在開盤當(dāng)天抵5萬元房款的銷售方式及20年內(nèi)返還50%購房款的優(yōu)惠購房方式均屬于企業(yè)通過價格折扣、折讓方式向個人銷售商品，不應(yīng)征收個人所得稅。
　　同時，根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》的規(guī)定，偶然所得，是指個人得獎、中獎、中彩以及其他偶然性質(zhì)的所得。偶然所得以每次取得該項收入為一次。以每次收入額為應(yīng)納稅所得額。適用20%的比例稅率。因此，開盤當(dāng)天的中獎客戶，應(yīng)按中獎金額的20%稅率按“偶然所得”稅目繳納個人所得稅，其稅款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代扣代繳。