案例
　　2013年，某地稅局在對A房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時，發(fā)現(xiàn)A公司財務(wù)數(shù)據(jù)存在4個疑點(diǎn)：1.項(xiàng)目自報土地增值稅稅負(fù)率偏低。項(xiàng)目的銷售主時段為2006年~2008年，當(dāng)時當(dāng)?shù)氐姆績r水平呈現(xiàn)上升趨勢，且在2007年達(dá)到*9個歷史*6位，但該項(xiàng)目申報的應(yīng)繳土地增值稅稅負(fù)率低于同業(yè)平均值。2.首層商鋪銷售價格不合理。經(jīng)認(rèn)真分析企業(yè)提供的《項(xiàng)目銷控表》，發(fā)現(xiàn)首層商鋪的的銷售均價約為9400元/平方米，與同時段銷售的住宅項(xiàng)目價格相近，不符合市場規(guī)律。3.設(shè)計費(fèi)支出明顯偏高。前期工程費(fèi)中的“設(shè)計費(fèi)”達(dá)1500萬元，設(shè)計合同可能存在重復(fù)計算扣除的問題。4.建安造價偏高。項(xiàng)目含裝修的建筑安裝成本單價達(dá)4000/平方米，大大超過了當(dāng)年造價部門公布的成本單價水平(2600元/平方米)。為此，該局決定對A公司啟動納稅評估程序。
　　分析
　　首先，通過靜態(tài)資料的分析對比，鎖定評估疑點(diǎn)。
　　針對首層商鋪銷售價格偏低問題，評估人員通過查閱銷控表等資料，發(fā)現(xiàn)受讓方為項(xiàng)目“一期”開發(fā)公司，分析認(rèn)為關(guān)聯(lián)方交易是價格偏低的主要原因。
　　針對項(xiàng)目設(shè)計費(fèi)涉嫌偏高問題，評估人員要求對方提供受委托兩家公司的業(yè)務(wù)合同和審計圖紙等工作成果資料，發(fā)現(xiàn)設(shè)計合同A內(nèi)容翔實(shí)，附件定價清晰詳細(xì)，設(shè)計圖紙呈現(xiàn)系列化，設(shè)計費(fèi)單價成本與“一期”相近，初步判斷屬于合法合理。但合同B內(nèi)容簡單粗糙，對應(yīng)結(jié)算資料簡陋，盡管價格是前者的5倍，但經(jīng)多次追問均不能提供與業(yè)務(wù)相關(guān)的任何工作成果資料，如設(shè)計圖紙等。評估人員對此保持懷疑，通過細(xì)心審查材料，發(fā)現(xiàn)了3個關(guān)鍵問題：1.作為項(xiàng)目的整體外觀合同理應(yīng)在項(xiàng)目動工之前簽訂，但該合同的簽訂時間與項(xiàng)目的預(yù)售時間相近，不合邏輯;2.樓盤相近且共用同一小區(qū)的“一期”項(xiàng)目并未發(fā)生類似的業(yè)務(wù)支出;3.在征管系統(tǒng)查知受托設(shè)計公司C的法定代表人與本項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人為同一人。在上述系列疑點(diǎn)情況成立的前提下，該項(xiàng)目公司有可能通過關(guān)聯(lián)公司虛構(gòu)業(yè)務(wù)增加成本。
　　其次，通過第三方參考數(shù)據(jù)，印證疑點(diǎn)推理。
　　針對含精裝修綜合建安單價偏離造價標(biāo)準(zhǔn)較高的問題，評估人員運(yùn)用生活常識，通過以一套常規(guī)戶型為標(biāo)準(zhǔn)計算單房裝修價格的方式，將原本抽象的問題具體化、清晰化。評估人員選取項(xiàng)目住宅中建筑面積110平方米的主力戶型作為對比對象，一方面以企業(yè)自報的成本支出，測算出精裝修成本單價為1900元/平方米，單元面積為110平方米的室內(nèi)精裝修成本達(dá)20萬元;另一方面向某知名家裝公司咨詢水電安裝、扇灰油漆和地板鋪設(shè)三大硬裝修主要構(gòu)成項(xiàng)目的包工料單價，據(jù)此測算出該戶型的硬裝修費(fèi)用總價。經(jīng)比較分析測算結(jié)果，評估人員認(rèn)為開發(fā)商自報的室內(nèi)硬裝修價格可能虛超100%，便計劃以三大費(fèi)用為切入點(diǎn)，要求對方就房間的裝修結(jié)算價格計算作進(jìn)一步解釋。
　　最后，巧妙約談，奠定評估質(zhì)疑勝局。
　　雖然開發(fā)商提供了業(yè)務(wù)雙方簽章的合同、支付憑據(jù)和發(fā)票、結(jié)算書等資料，但評估人員考慮到上述疑點(diǎn)，仍決定對其進(jìn)行評估約談。
　　為提高詢問質(zhì)疑的效率和成功率，評估人員在詢問實(shí)施過程注意把握兩個關(guān)鍵點(diǎn)：*9，涉及財務(wù)和工程專業(yè)問題，對企業(yè)的財務(wù)負(fù)責(zé)人和基建工程負(fù)責(zé)人同時進(jìn)行約談;第二，簽訂裝修委托合同，使用的各類單價定額是否使用國家行業(yè)裝修定額標(biāo)準(zhǔn)。
　　由于評估人員的詢問質(zhì)疑準(zhǔn)備充分、理由充足，開發(fā)商無法就疑點(diǎn)作出合理解釋，遂表示愿意配合稅務(wù)機(jī)關(guān)重新申報，自行調(diào)減開發(fā)成本3200多萬元(包括B合同1200萬元的設(shè)計費(fèi)和室內(nèi)裝修成本2000萬元)。另外，對關(guān)聯(lián)銷售商鋪價格偏低的問題，根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，以第三方評估機(jī)構(gòu)據(jù)市場比較法評估首層商鋪的銷售價格作為核定標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)增銷售商鋪收入150萬元。該項(xiàng)目最終補(bǔ)繳土地增值稅約250萬元。
　　建議
　　結(jié)合上述納稅評估案例，筆者認(rèn)為，開展納稅評估工作應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
　　1.細(xì)心分析和收集有力證據(jù)是關(guān)鍵。評估人員通過認(rèn)真審核合同簽訂時間、比較前后開發(fā)期清算項(xiàng)目的同類費(fèi)用支出情況、尋找質(zhì)疑點(diǎn)，收集到有力的關(guān)聯(lián)交易證據(jù)，使開發(fā)商調(diào)減了不合理的設(shè)計費(fèi)1200萬元。
　　2.運(yùn)用生活常識，巧用第三方數(shù)據(jù)。評估人員以一套常規(guī)戶型為標(biāo)準(zhǔn)計算出單房裝修價格，把問題具體化。另外，知名家裝公司的“私人定制”模式，在同樣質(zhì)量的前提下其單價成本必然比開發(fā)商批發(fā)式定制的要高(一般高出30%)，但比較之下，項(xiàng)目單套住宅裝修價格比測算標(biāo)準(zhǔn)高出100%，印證了裝修成本的不合理。
　　3.實(shí)地核查不可少。在納稅評估過程中，不僅要對納稅人財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行審核，還應(yīng)進(jìn)行實(shí)地核查，這樣既能對企業(yè)的數(shù)據(jù)有全面的認(rèn)識，又有利于對企業(yè)數(shù)據(jù)的真實(shí)性進(jìn)行核對。