近期，房價(jià)波動的問題廣受社會關(guān)注。國泰君安的研究數(shù)據(jù)顯示，上半年中國主要的38個城市中，僅有13個城市的房價(jià)沒有上升，占比34%。其余66%的城市房價(jià)有不同程度的上升，其中漲幅超過10%的城市有17個，占比45%；漲幅超過30%的城市8個，占比21%。從漲幅*6的三個城市看，深圳為76%，東莞為44%，而南京為37%。
房價(jià)的波動引發(fā)了社會對于房產(chǎn)稅的爭論，有的觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)稅可以抑制房價(jià)的上升。
房產(chǎn)稅在調(diào)控房價(jià)中的作用
何為房產(chǎn)稅?房產(chǎn)稅本質(zhì)上是一種財(cái)產(chǎn)稅，即對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的所有者在其保有環(huán)節(jié)征收的一種稅。從調(diào)節(jié)收入分配的角度看，征收房產(chǎn)稅是十分必要的，因?yàn)槠涫莻€稅的有效補(bǔ)充?？墒牵覈鴱拈_始房產(chǎn)稅改革以來，其更受關(guān)注的功能在于是否能抑制房價(jià)。
房價(jià)是市場交易價(jià)格的體現(xiàn)，原本與保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅不應(yīng)有直接的聯(lián)系。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的稅種眾多，包括增值稅、契稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加等。顯然，無論如何也不應(yīng)將如此重任落在保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅上。
再者，調(diào)控房價(jià)有許多手段，例如運(yùn)用市場的供給使房地產(chǎn)的價(jià)格趨于平衡，運(yùn)用土地政策有效控制房地產(chǎn)的發(fā)展速度，運(yùn)用限購政策控制房地產(chǎn)的需求等?？墒牵慨a(chǎn)稅為何總是與調(diào)控房價(jià)直接聯(lián)系呢?顯然，在我國房產(chǎn)稅存在的意義并不局限于其所能征收稅款本身，而是其釋放出來的影響房地產(chǎn)投資者信心的一種信號。由于房產(chǎn)稅是一種保有環(huán)節(jié)征收的財(cái)產(chǎn)稅，會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資保有成本的上升，因此其會抑制投資者的信心，從而導(dǎo)致投資需求減少，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)下跌。基于以上邏輯，因此部分觀點(diǎn)認(rèn)為在房價(jià)高漲的背景下應(yīng)該普遍征收房產(chǎn)稅。
對此，筆者有不同看法。在當(dāng)前波動的房地產(chǎn)市場條件下，房產(chǎn)稅的普遍征收有可能會導(dǎo)致房價(jià)下跌，但由于投資者信心導(dǎo)致的房價(jià)下跌具有較大風(fēng)險(xiǎn)，其有可能成為下一個“熔斷機(jī)制”。在波動的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，穩(wěn)定應(yīng)是首要前提。我們可以釋放房產(chǎn)稅的信號，使房地產(chǎn)投資者有一個心理預(yù)期，從而給房地產(chǎn)市場降降溫，但不應(yīng)在這樣一個波動時(shí)點(diǎn)倉促出臺房產(chǎn)稅改革。
假設(shè)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)巨大震動，這是現(xiàn)實(shí)的中國經(jīng)濟(jì)無法承擔(dān)的后果，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)已經(jīng)聯(lián)動著中國近百個行業(yè)，雖然我們認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴程度不盡合理，但其是現(xiàn)實(shí)存在的。不合理的結(jié)構(gòu)需要在一個漸進(jìn)式的改革中軟著陸，它需要足夠的時(shí)間與耐心。況且，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)的格局顯然不是由于稅收因素造成的，例如，投資渠道的有限性、人民幣幣值的波動、通貨膨脹、土地財(cái)政等均應(yīng)成為考慮因素。治標(biāo)還需治本，我們更需要去研究房地產(chǎn)價(jià)格波動的深層次原因，從原因著手解決問題，方為上策。
房產(chǎn)稅改革的重點(diǎn)
當(dāng)然，從長期來看，房地產(chǎn)稅必然要改革。一則目前我國調(diào)節(jié)收入分配的稅制存在一定缺陷，缺乏有效的財(cái)產(chǎn)稅作為支撐，造成獲得工資、勞務(wù)等收入的主體繳納了更多的稅，而主要依賴于財(cái)產(chǎn)性收入的富人則稅負(fù)較低，這顯然不合理。二則房產(chǎn)稅是地方財(cái)政收入的主要來源，“營改增”后地方稅收體系一直未能找到主體的稅種來作為支撐，其中個稅及房產(chǎn)稅是呼聲*6的兩個地方稅種。三則從調(diào)控房地產(chǎn)市場的角度看，為達(dá)到綜合效應(yīng)，除交易環(huán)節(jié)的稅收外，保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅也是必不可少的。
那么，與現(xiàn)有的房產(chǎn)稅相比較，房產(chǎn)稅可做改革的方面在于：
一是從僅對經(jīng)濟(jì)用途的房產(chǎn)征稅，改為對所有保有房產(chǎn)的征收。這顯然會擴(kuò)大征收范圍，目前個人自住的房屋，假設(shè)不是出租，也沒有做經(jīng)營自用，是不需繳納房產(chǎn)稅的。假設(shè)未來改為普遍征收，并且房產(chǎn)稅是保有環(huán)節(jié)的稅收，每年征收，那么幾乎每個擁有住房的家庭均會受此影響。當(dāng)然，考慮到人們生活的承受能力，應(yīng)給予一定的豁免，而最簡單的方法便是對于家庭人口給予面積的豁免，雖不盡公平，因?yàn)樵谝惶變r(jià)值高的房產(chǎn)中豁免的面積雖與價(jià)值低的房產(chǎn)相同，但所產(chǎn)生的抵稅效應(yīng)卻差別很大。
二是從對歷史成本的稅基征稅，改為以公允價(jià)值的稅基征稅。以公允價(jià)值作為計(jì)稅的依據(jù)，優(yōu)點(diǎn)在于隨著房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動，政府可以籌集到相應(yīng)的財(cái)政收入，但缺點(diǎn)也很明顯，一是征稅成本較高，因?yàn)橐u估房產(chǎn)的價(jià)值需要成本，尤其中國房地產(chǎn)的數(shù)量較多，單體評估雖然準(zhǔn)確，但恐怕難以實(shí)施；批量評估雖成本比單體評估略低，但要實(shí)現(xiàn)國際慣例“征評分離”，即稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅不評估稅，則要確定由什么樣的機(jī)構(gòu)來進(jìn)行評稅，并且如何確保評稅的合理性，這都是復(fù)雜的管理問題。由此可見，最便捷的方法是由政府主管部門確定好位置價(jià)值，由位置價(jià)值乘以相應(yīng)的面積進(jìn)行征稅。二則，按公允價(jià)值征稅對于僅有一套房的納稅人來說不盡公平，因?yàn)槠湓诔钟衅陂g的價(jià)值變動并未產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)的收益，用浮盈的稅基來進(jìn)行征稅只會增加其保有成本，事實(shí)上保有者并未獲得任何的增值回報(bào)。
三是存量增量均征稅。之前，重慶及上海曾進(jìn)行過房產(chǎn)稅的試點(diǎn)改革，其中重慶主要對存量征稅，而上海主要對增量征稅。其實(shí)，這兩種做法都不盡合理。存量是指原來擁有房產(chǎn)的納稅人，增量是指新購房產(chǎn)的納稅人。由于房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，因此是否征稅主要應(yīng)以是否擁有產(chǎn)權(quán)作為界定的標(biāo)準(zhǔn)，而不應(yīng)以存量或增量作為區(qū)分是否征稅的標(biāo)準(zhǔn)。
當(dāng)然，即使全面征稅，我國還是會出現(xiàn)一些特殊問題，例如小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)征收房產(chǎn)稅的問題。假設(shè)有產(chǎn)權(quán)房征稅，而小產(chǎn)權(quán)房不征稅，勢必會引導(dǎo)社會去購買小產(chǎn)權(quán)房。但對于一個不具有合法產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)征稅，需探討其合法性。
受益原則應(yīng)是未來征收房產(chǎn)稅的原則
雖然，在我國對于房產(chǎn)稅的改革有不同爭論，但在國際上，征收房產(chǎn)稅的國家非常多。以美國為例，其稅收主要由三方面來構(gòu)成，聯(lián)邦層級主要依賴于聯(lián)邦所得稅，州的層級主要依賴于零售稅，而縣市層級主要依賴于房產(chǎn)稅。由此可見，房產(chǎn)稅是美國地方稅收的主要來源。由于需要承擔(dān)這樣的成本，所以一個美國人在其年輕時(shí)可能住公寓，壯年時(shí)住別墅，在老年時(shí)則又要改為住老年公寓，因?yàn)槠浔仨毟鶕?jù)收入狀況來調(diào)整所居住的房子，由此控制房產(chǎn)稅的成本。
對比國外的房產(chǎn)稅制度，筆者認(rèn)為需要關(guān)注的是受益原則。其主要體現(xiàn)為，假設(shè)一個地方征收了房產(chǎn)稅，而所征收到的房產(chǎn)稅用于提高該地區(qū)的公共服務(wù)質(zhì)量，則會由于該地區(qū)公共服務(wù)質(zhì)量的提升而使房產(chǎn)價(jià)格上升，而上升的房產(chǎn)價(jià)格會導(dǎo)致征收房產(chǎn)稅的稅基增大，則地方政府征收到更多房產(chǎn)稅，政府又將這部分增收的房產(chǎn)稅進(jìn)一步用于改善地方的公共服務(wù)質(zhì)量，以此形成良性循環(huán)。
由此可見，房產(chǎn)稅的根本功能并非用來調(diào)節(jié)房價(jià)，而是籌集資金改善公共服務(wù)的質(zhì)量，進(jìn)而作為個稅的補(bǔ)充調(diào)節(jié)收入分配的不平等。當(dāng)然，在這種良性循環(huán)中，會形成充足的地方財(cái)政收入來源。對房產(chǎn)稅不應(yīng)本末倒置。
本文來源：*9財(cái)經(jīng)
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