北京從來(lái)不缺買得起房子和想買房子的人。即便是長(zhǎng)期看空中國(guó)樓市的謝國(guó)忠也看好北京市場(chǎng)。但這需要加個(gè)定語(yǔ)：在特定區(qū)域內(nèi)。
　　在全國(guó)樓市都在調(diào)整的大背景下，北京也難以獨(dú)善其身。*10不同的是，它的調(diào)整晚于二、三線城市。就像一座城市，降價(jià)總是先從郊區(qū)開始，最后傳遞到市中心。
　　2013年市場(chǎng)的火爆，讓絕大多數(shù)開發(fā)商都十分樂(lè)觀，仿佛危機(jī)不會(huì)再來(lái)了，土地市場(chǎng)也迭創(chuàng)高價(jià)。但到今年，已經(jīng)有3塊地流拍。開發(fā)商在用腳投票。過(guò)去幾年，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)都在重復(fù)一個(gè)規(guī)律，低迷之后是暴漲，暴漲之后是調(diào)整。調(diào)控并沒(méi)有讓波動(dòng)變得更小。
　　經(jīng)歷十多年的高速發(fā)展，多輪生育高峰以后，樓市早已不是過(guò)去的樓市。以剛需盤為例，表面上看，200萬(wàn)至300萬(wàn)元是剛需能夠接受的價(jià)格，但它們現(xiàn)在普遍排列到了六環(huán)附近。剛需對(duì)公共交通嚴(yán)重依賴，而六環(huán)外配套偏偏不完善，這是一個(gè)短期無(wú)法解決的悖論。
　　如果說(shuō)自住房是催化劑，產(chǎn)城分離對(duì)剛需的影響比開發(fā)商預(yù)想的要大。
　　比如，北京中關(guān)村聚集了大量的產(chǎn)業(yè)工人。受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整影響，一些產(chǎn)業(yè)持續(xù)陣痛，但I(xiàn)T行業(yè)卻在近幾年涌現(xiàn)出許多財(cái)富新貴。即使普通的從業(yè)工人，薪水增幅也比其他行業(yè)快。但如果以中關(guān)村為圓心，5公里半徑內(nèi)，幾乎沒(méi)有任何新盤供應(yīng)。萬(wàn)柳書院、保利薊門橋項(xiàng)目（海德花園），以及距離中關(guān)村不算特別近的西山壹號(hào)院、萬(wàn)科如園，都以豪宅的姿態(tài)出現(xiàn)。萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶發(fā)現(xiàn)，在萬(wàn)科房山的剛需項(xiàng)目中，有一些中關(guān)村工作的人士。乘坐地鐵四號(hào)線可以在一個(gè)小時(shí)內(nèi)，從房山到達(dá)中關(guān)村。但一部分有購(gòu)買實(shí)力的群體，寧愿選擇在清河、天通苑附近租房，也不愿意去南部購(gòu)房。
　　調(diào)整的市場(chǎng)里，缺乏資源的樓盤只能用降價(jià)的方式來(lái)吸引客群。但對(duì)一些中高端樓盤來(lái)說(shuō)，降價(jià)也無(wú)濟(jì)于事。這些樓盤首要面臨的不是價(jià)格問(wèn)題，而是購(gòu)房群體的資格問(wèn)題。盡管有不少業(yè)內(nèi)人士信奉，在北京只有賣不出去的價(jià)格，沒(méi)有賣不出去的房子。但高昂的財(cái)務(wù)成本讓開發(fā)商們等不起。
　　牛市時(shí)，人人都以為自己是巴菲特，但熊市來(lái)臨后，許多矛盾在浮上水面。造成滯銷、降價(jià)的局面，既有政策帶來(lái)的影響，還與諸多因素有關(guān)，比如北京地鐵要漲價(jià)，教育對(duì)于外來(lái)人口的門檻越來(lái)越高，都會(huì)間接影響樓市的需求。
　　現(xiàn)在，北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)上升到一個(gè)水位，500萬(wàn)的房子比比皆是，直追倫敦、紐約等國(guó)際大都市。而這座城市的城市化進(jìn)程也進(jìn)入了新的階段。新區(qū)域的開辟，可以令政府暫時(shí)繞開舊城改造的問(wèn)題。但終有一天，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)新的平衡。
　　對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，哪塊地的房子好賣，就買哪塊地。但土地出讓節(jié)奏以及土地出讓價(jià)格，并不是開發(fā)商所能掌控的。政府按照規(guī)劃出讓土地，階段性確定發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域。但過(guò)去的城市發(fā)展證明，規(guī)劃總是滯后于市場(chǎng)，并和市場(chǎng)形成錯(cuò)位。開發(fā)商比政府更清楚在哪塊地應(yīng)該建什么樣的房子。
　　有形之手的頻頻干預(yù)，市場(chǎng)信號(hào)顯得有些混亂。突如其來(lái)的政策變量，是開發(fā)商面臨的*5風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品定位失準(zhǔn)的情形屢有發(fā)生。這固然與開發(fā)商個(gè)體的能力有關(guān)，但唯有成熟的、真正市場(chǎng)化的市場(chǎng)才有可能平抑暴利，實(shí)現(xiàn)多方的共贏。
　　無(wú)論采取什么樣的策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，似乎都是在刻舟求劍。龍湖地產(chǎn)一位中層表示，開發(fā)商最重要的是找準(zhǔn)客戶，從人的角度出發(fā)，能滿足客戶需求，創(chuàng)造更新的生活方式的產(chǎn)品才有生命力。在他看來(lái)，無(wú)論在怎樣波動(dòng)的市場(chǎng)，這條法則都有效。

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