前段時(shí)間，有新聞報(bào)導(dǎo)北京、上海和深圳也將放松限購(gòu)，后來(lái)被官方出面辟謠。近期，又傳出北京、深圳、上海等將調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)。而這個(gè)傳言并沒(méi)被辟謠，靠譜性提高了不少。隨著多數(shù)城市取消限購(gòu)，以及一線(xiàn)城市調(diào)控松綁，房?jī)r(jià)還將跌多久？
　　首先，去年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控思路的重大轉(zhuǎn)變。2003年以“121號(hào)文”啟動(dòng)調(diào)控，2004年調(diào)控大幅升級(jí)，2005-2006年更是頻頻推出“國(guó)八條”“國(guó)六條”等綜合性調(diào)控措施，2007年只有一個(gè)重要的“二套房貸新政”，2008年前緊后松，四季度開(kāi)始救市，2009年12月重新緊縮政策，2010年4月推出史上最嚴(yán)厲的“國(guó)十條”，2011年1月再出“新國(guó)八條”，2013年2月出臺(tái)“國(guó)五條”。
　　值得關(guān)注的是，2013年的“國(guó)五條”及其細(xì)則，并沒(méi)有被地方政府嚴(yán)格執(zhí)行，尤其是二手房轉(zhuǎn)售“按20%征個(gè)人所得稅”這條最重磅的政策。而中央也并沒(méi)嚴(yán)格要求各地落實(shí)國(guó)五條細(xì)則。11月份召開(kāi)的十八屆三中全會(huì)，首次提出“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”，這標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)調(diào)控方針發(fā)生重要轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)調(diào)控亦如此。進(jìn)入2014年國(guó)家相關(guān)文件中不再提及“房?jī)r(jià)”，尤其是3月全國(guó)兩會(huì)的政府工作報(bào)告中，自2005年以來(lái)首次沒(méi)提房?jī)r(jià)，意味著以房?jī)r(jià)為調(diào)控目標(biāo)政策取向發(fā)生重大變化。
　　政府工作報(bào)告提出：“針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。做好房地產(chǎn)稅立法。”同時(shí)提出“以全體人民住有所居為目標(biāo)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開(kāi)工700萬(wàn)套以上，其中各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)470萬(wàn)套以上。提高大城市保障房比例。推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。”
　　種種跡象表明，新一屆政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的方針正在發(fā)生方向性變化，由以調(diào)控房?jī)r(jià)為主要目標(biāo)、以限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政干預(yù)為主要手段，轉(zhuǎn)變成淡化房?jī)r(jià)目標(biāo)，更多使用信貸、房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段，同時(shí)將重點(diǎn)放在加強(qiáng)住房保障和棚改等直接“惠民生”的領(lǐng)域。比如棚改的戲份正在加大。今年國(guó)開(kāi)行成立了住宅金融事業(yè)部，國(guó)家豪爽的定向支持1萬(wàn)億，專(zhuān)門(mén)為棚改提供資金。另外，新上任的住建部長(zhǎng)，重要背景之一是在遼寧執(zhí)政期間在棚改方面政績(jī)卓著。推進(jìn)棚改有兩大好處：一、改善民生，加強(qiáng)住房保障，同時(shí)相較廉租房和公租房，政府投資規(guī)模小、資金回籠快（房屋用于出售）。二、拉動(dòng)房地產(chǎn)投資，對(duì)沖商品房投資下滑對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和相關(guān)行業(yè)的負(fù)面影響。
　　其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫之后，限購(gòu)基本完成歷史使命。2010年4月的“國(guó)十條”中，首次提出了限購(gòu)令，其后僅北京執(zhí)行；9月29日調(diào)控升級(jí)后，更多城市加入限購(gòu)陣營(yíng)；2011年1月的“新國(guó)八條”后，限購(gòu)城市數(shù)量進(jìn)一步增多。在那個(gè)時(shí)段，我國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)很猛，尤其是鄂爾多斯和溫州的投資投機(jī)性需求爆發(fā)，房?jī)r(jià)狂飆。自2003年之后，在中央嘗試了諸多調(diào)控手段，仍難以較好的抑制房?jī)r(jià)的前提下，不得已動(dòng)用了在國(guó)際上非常罕見(jiàn)的限購(gòu)措施。
　　其實(shí)，2011年下半年全國(guó)市場(chǎng)步入降溫之時(shí)，限購(gòu)差異化的退出，原本部分城市的限購(gòu)政策明確截止時(shí)間是2011年底，但受制于當(dāng)時(shí)執(zhí)政者與相關(guān)部門(mén)的思維慣性，致使限購(gòu)令成了易出難退的“貞節(jié)牌坊”。這一慣性，在新一屆政府及新一輪樓市降溫——這雙重條件下，終于被打破。
　　2013年，全國(guó)樓市繁榮，當(dāng)然只是結(jié)構(gòu)性繁榮，一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅較大，而多數(shù)中小城市只是略有起色。2014年形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，以春節(jié)過(guò)后杭州樓市降價(jià)為標(biāo)志，全國(guó)很多城市陸續(xù)傳來(lái)降價(jià)促銷(xiāo)的消息，其中少數(shù)售樓處因?yàn)轫?xiàng)目降價(jià)二成左右而被老業(yè)主圍攻。從數(shù)據(jù)看，今年前7個(gè)月，全國(guó)商品銷(xiāo)售面積同比下降7.6%，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降4.8%，全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)，環(huán)比增幅5月出現(xiàn)下行拐點(diǎn)，6月環(huán)比跌幅擴(kuò)大。全國(guó)一二線(xiàn)城市的商品住宅成交面積萎縮幅度更大，前7個(gè)月平均下跌三成左右。
　　而且，這次房地產(chǎn)降溫的形態(tài)，相比2006年、2008年和2011年這三輪樓市降溫，存在不同之處。其一，并無(wú)嚴(yán)厲調(diào)控政策，2013年出臺(tái)的國(guó)五條并不嚴(yán)厲，且地方政府沒(méi)有嚴(yán)格落實(shí)。其二，經(jīng)濟(jì)并無(wú)快速下滑，2008年在國(guó)際金融危機(jī)的沖擊下，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增幅急速下滑，2009年一季度回落至6.1%，2011年下半年亦出現(xiàn)明顯回落，而今年上半GDP增幅為7.4%，雖略有下滑，但自2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)已開(kāi)始低位盤(pán)整了，談不上急跌。其三，住宅庫(kù)存壓力持續(xù)增長(zhǎng)，雖然一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市的住宅庫(kù)存過(guò)去兩年有所減少，但全國(guó)600多個(gè)城中的大部分，自2011年就一直增長(zhǎng)，這在之前是沒(méi)出現(xiàn)過(guò)的。也即，住宅供應(yīng)階段性過(guò)剩，開(kāi)始成為一個(gè)整體性的問(wèn)題，本輪去庫(kù)存周期也將會(huì)拉得比較長(zhǎng)。雖然這一過(guò)剩并非終極性的過(guò)剩（比如日本），但也是未來(lái)幾年中國(guó)樓市必須面對(duì)的新課題、新難題。
　　一方面是中央調(diào)控態(tài)度轉(zhuǎn)變，另一方面地方樓市成交低迷、庫(kù)存壓力山大，因此只能出現(xiàn)一種情況：地方紛紛救市。又可分為三種類(lèi)型:一是初始放松階段，主要從今年4月開(kāi)始，幾個(gè)城市出臺(tái)零散的單項(xiàng)放松政策，比如4月無(wú)錫降低購(gòu)房入戶(hù)門(mén)檻，南寧成為[*{5}*]公開(kāi)放松限購(gòu)城市：北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶(hù)籍居民家庭可參照南寧市戶(hù)籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房；5月蕪湖、宣城等地放松公積金貸款，?？诮档唾?gòu)房入戶(hù)門(mén)檻。二是放開(kāi)限購(gòu)階段。6月呼和浩特市，成為*9個(gè)公開(kāi)出臺(tái)文件全面取消限購(gòu)的城市，這是個(gè)標(biāo)志性事件，也可以說(shuō)是打響了攻克限購(gòu)堡壘的*9炮，在其示范效應(yīng)之下，濟(jì)南、?？凇⑽錆h等諸多城市一個(gè)接一個(gè)的取消或大幅放松限購(gòu)。
　　三是出臺(tái)一攬子措施階段。早在今年5月，安徽省銅陵市即出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，提出一攬子穩(wěn)定樓市的措施。6月，呼和浩特市出臺(tái)《關(guān)于切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》。8月，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳網(wǎng)站正式公布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，被稱(chēng)為“閩八條”，這是*9個(gè)省級(jí)政府赤裸裸的出臺(tái)救市文件，而且力度很大，不僅取消限購(gòu)、降低普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，而且在由央行和銀監(jiān)會(huì)主管的房貸方面也“指手劃腳”：在全省范圍內(nèi)購(gòu)房辦理貸款手續(xù)時(shí)，無(wú)需提供一定年限納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。購(gòu)房人住房套數(shù)認(rèn)定不包括其自建房、房改房、繼承房、征遷安置房和已償清貸款的二手住房。房屋登記機(jī)構(gòu)出具的查詢(xún)證明只載明購(gòu)房人擁有一手住房的套數(shù)情況。家庭購(gòu)買(mǎi)首改房按首套房認(rèn)定。購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房，按首貸認(rèn)定。其后，湖南省出臺(tái)救市措施“湘五條”。筆者預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，將有更多的城市和省份出臺(tái)一攬子救市文件。
　　最后，救市效果及下一步政策走勢(shì)。當(dāng)前，全國(guó)46個(gè)實(shí)行限購(gòu)的城市中，30多個(gè)已公開(kāi)放松或放開(kāi)限購(gòu)。效果如何？不容樂(lè)觀(guān)！部分城市如濟(jì)南，限購(gòu)取消后的一周，成交量突增，但實(shí)際上有相當(dāng)部分屬于之前已簽合同，但囿于被限購(gòu)而沒(méi)有網(wǎng)簽備案，限購(gòu)放開(kāi)后集中網(wǎng)簽備案。而放開(kāi)限購(gòu)后兩三周后，很多城市的住宅成交量很快重回之前的低迷狀態(tài)。
　　放開(kāi)限購(gòu)的效果不理想，原因有二：其一，影響住宅市場(chǎng)變化因素有很多，比如貨幣與房貸、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、購(gòu)房者的心理預(yù)期等，限購(gòu)只是一個(gè)并不算重要的因素，在其他主要因素沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改善的情況下，不有奢望放開(kāi)限購(gòu)的作用。其二，限購(gòu)固然有誤傷少量自住需求，但那些被限需求中的大部分，多屬投資投機(jī)性需求，這些需求喜歡“追漲”，當(dāng)前全國(guó)樓市大勢(shì)降溫，多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍在下跌，那些被解放了需求，不會(huì)在這種市況下入市。
　　至于一線(xiàn)城市，暫時(shí)還不敢放開(kāi)限購(gòu)，原因有三。一是，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)水平仍遠(yuǎn)高于其他城市，全國(guó)人民都在緊盯著官方的一舉一動(dòng)。二是，雖然當(dāng)前也出現(xiàn)了供大于求的狀況，但中長(zhǎng)期來(lái)看，一線(xiàn)城市土地稀缺卻人口快增，新建住宅市場(chǎng)總體仍呈供不應(yīng)求的格局。三是，今年3月出臺(tái)的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和近期戶(hù)籍制度改革精神，都提出嚴(yán)控超大城市人口規(guī)模，人口超千萬(wàn)的四個(gè)一線(xiàn)城市正是嚴(yán)控重點(diǎn)，限購(gòu)令在一定程度上提高了外來(lái)人口進(jìn)入一線(xiàn)城市的門(mén)檻。因此，至少年內(nèi)來(lái)看，一線(xiàn)城市在限購(gòu)方面仍會(huì)站崗。不過(guò)，明后年應(yīng)會(huì)大幅放松甚至退出。限購(gòu)畢竟臉上貼著“逆市場(chǎng)化”的不良標(biāo)簽，而且其他城市都退出后，一線(xiàn)限購(gòu)的必要性也就相較之下降低了，如果屆時(shí)房地產(chǎn)立法能夠完成，則更有退出的理由了。不過(guò)，一線(xiàn)城市同樣存在土地財(cái)政，執(zhí)政者同樣不愿看到樓市一直這么低迷，類(lèi)似調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而擴(kuò)大普通房的范圍，使更多房源可以享受相關(guān)稅收、信貸優(yōu)惠，也算是間接救市，且理由正當(dāng)。
　　展望未來(lái)半年至一年，房地產(chǎn)調(diào)控總體朝放松的方向發(fā)展。地方救市力度必將越來(lái)越大，中央層面仍在推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)（房地產(chǎn)稅立法、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等），而最現(xiàn)實(shí)的一項(xiàng)措施是增加支持首套房貸的力度。今年5月以來(lái)，央行和銀監(jiān)會(huì)都曾喊話(huà)要求商業(yè)銀行支持首套房貸，只是“在商言商”“嫌貧愛(ài)富”的商業(yè)銀行仍對(duì)首套房貸興趣不大，估計(jì)隨著中央層面繼續(xù)施壓及定向?qū)捤?，?ldquo;大棒加胡蘿卜”面前，商業(yè)銀行必然越來(lái)越多的支持首套房貸，利率有望從平均上浮10%，逐步回落至以基準(zhǔn)為主，以九折左右為次的格局。另外，置換性購(gòu)房貸款、二套普通住房貸款等，也有望略趨寬松，“認(rèn)房又認(rèn)貸”將轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;認(rèn)房不認(rèn)貸”，這將使更多的人（尤其是置換需求）有資格享受首套房貸優(yōu)惠。房貸政策對(duì)住宅市場(chǎng)的作用，將顯著大于取消限購(gòu)。
　　在上述政策變化態(tài)勢(shì)之下，筆者預(yù)計(jì)下半年將出現(xiàn)住宅成交量的底部，明年將出現(xiàn)房?jī)r(jià)的底部。量在價(jià)先，成交量先企穩(wěn)，價(jià)格后企穩(wěn)。這輪房地產(chǎn)調(diào)整，仍將是短周期性質(zhì)的調(diào)整，量縮明顯，價(jià)跌不深，“樓市崩盤(pán)論、房?jī)r(jià)大跌一半”等過(guò)于悲觀(guān)的言論，會(huì)在二年后或三年后被證偽！不過(guò)，有一點(diǎn)需要客觀(guān)面對(duì)，由于本輪住宅庫(kù)存量遠(yuǎn)超2008年和2011年，且中央層面不再會(huì)強(qiáng)力救市，所以市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)長(zhǎng)將超過(guò)前面兩輪。對(duì)此，無(wú)論開(kāi)發(fā)商，還是購(gòu)房者，都應(yīng)理性認(rèn)知。

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