前幾日，7月的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出來(lái)，果然不出所料，雞血打完，效果大不如前了。
　　匯豐服務(wù)業(yè)的PMI初值只有50，記得6月是53.1吧，一下子掉了3.1。制造業(yè)的倒緩慢長(zhǎng)到50.7了，有人也許會(huì)說(shuō)，制造業(yè)是強(qiáng)國(guó)之本啊，這么說(shuō)的人都是睜眼說(shuō)瞎話，蘇聯(lián)制造業(yè)當(dāng)年可是很厲害的?？纯唇?jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)吧，國(guó)內(nèi)現(xiàn)在一二三產(chǎn)業(yè)的大致情況是，1比4.4比4.6，也就是第三產(chǎn)業(yè)比第二產(chǎn)業(yè)的總量還要高一點(diǎn)。在我朝讓匯率下跌3.3%，又所謂定向放水的前提下，還要加上直接印1萬(wàn)億鈔票的PSL，創(chuàng)造了什么呢？400多億美元的貿(mào)易順差，年初到現(xiàn)在制造業(yè)PMI一個(gè)基點(diǎn)的上漲，服務(wù)業(yè)PMI則掉了3個(gè)點(diǎn)，PPI還是負(fù)的，這么放水換其它年份CPI早上去了，內(nèi)需的增幅下降，影響絕對(duì)超過(guò)這3000億左右羊幣的順差，通縮算是悄悄降臨了嗎？能感受到寒風(fēng)嗎？
　　上一輪物價(jià)上漲，我特別推崇國(guó)內(nèi)安信證券的系列研究，低端人力資源成本大幅上漲是推高通貨膨脹的根本因素，M2只是輔助作用?，F(xiàn)在的情況，如果按照菲利普斯曲線推算，CPI老上不去，就業(yè)率也好不到哪里，最關(guān)鍵是國(guó)內(nèi)的通脹預(yù)期也在下降，人力資源成本上去容易，下來(lái)很難，而且特別痛苦，這一點(diǎn)凱恩斯在《通論》里也有深入的研究。如果一旦陷入螺旋式交替下跌周期，將是災(zāi)難性的，現(xiàn)在主要還得寄望于我們的強(qiáng)力政府，不要老說(shuō)這只有形的手影響市場(chǎng)，真到了那一步，這只有形的手會(huì)必然出手的，政權(quán)穩(wěn)定在我朝絕對(duì)是*9的，神馬無(wú)形的手都是浮云。
　　前面說(shuō)了這么多和房地產(chǎn)不相干的事情，只是一個(gè)鋪墊，房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一部分，有必然的關(guān)聯(lián)性，俗話說(shuō)，覆巢之下，焉有完卵。再聊聊另一個(gè)看起來(lái)和房地產(chǎn)不想干的事實(shí)，人口增長(zhǎng)率，先上圖表。
　　這是我某日統(tǒng)計(jì)的1970年到2008年的出生人口數(shù)量，現(xiàn)在的所謂購(gòu)房剛需主力軍是來(lái)自于第三次嬰兒潮也就是1980年到1990年這個(gè)階段，這和前一階段出生的人們所釋放出來(lái)改善居住的巨大存量，共同推動(dòng)了房地產(chǎn)的黃金十年。人口出生數(shù)量，在90年過(guò)后驟降約40%，顯而易見，未來(lái)十年的人口效應(yīng)會(huì)逐漸降低，改善性居住因?yàn)槭嗄甑尼尫牛矔?huì)逐步走低。房地產(chǎn)的人口引擎在哪里？?jī)H剩城市化了，城市化在2000-2005年，2010-2012年的城鎮(zhèn)化率在1.4%以上，這幾年GDP也是驚人的飛速增長(zhǎng)，2013年則回落到0.8%，在GDP陸續(xù)走低的情況下，有理由推斷未來(lái)的城鎮(zhèn)化率會(huì)繼續(xù)回落，畢竟經(jīng)歷了30年的高速增長(zhǎng)，除非實(shí)行人為的強(qiáng)制城鎮(zhèn)化。也就是說(shuō)，人口方面，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的支撐遠(yuǎn)低于之前的10年。
　　接下來(lái)我們?cè)僬f(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身，這是很多行業(yè)內(nèi)人士平時(shí)都接觸比較多的內(nèi)容了。很多人看來(lái)主要就是兩個(gè)方面的影響，限貸和高庫(kù)存。什么原因造成的限貸呢？主要是信貸資源的枯竭造成的，*9，今年商業(yè)銀行的信貸額度確實(shí)比較凄涼，75%存貸比在那里擺著，各種理財(cái)分流特別嚴(yán)重，今年拉存款壓力遠(yuǎn)高于往年，理財(cái)產(chǎn)品是沒(méi)有辦法進(jìn)入按揭渠道的。第二，在全社會(huì)融資成本高企的情況下，房地產(chǎn)按揭產(chǎn)品只能說(shuō)是一個(gè)相對(duì)安全的品種，并不是高利潤(rùn)品種，在產(chǎn)品配置的時(shí)候，額度肯定不如往年。第三，在GDP走低，失業(yè)率增加的情況下，按揭審批也變得更挑剔，更注重信用以及工作的穩(wěn)定性和持續(xù)性，擇優(yōu)選擇，不再像早年置業(yè)顧問(wèn)抽屜里一堆皮包公章，隨便蓋一個(gè)都給辦理了。
　　高庫(kù)存又是怎么造成的呢？08年后的產(chǎn)業(yè)空心化是主要原因，大量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)得太多了。為什么會(huì)進(jìn)這么多，因?yàn)楸編派担a(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩，以及其它第三世界國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)，制造業(yè)不賺錢了，固定資產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)又那么火，商人逐利，不進(jìn)這里進(jìn)哪里。再加上政府吸土地鴉片也上癮了，這多快啊，比起制造業(yè)一毛一毛的摳出來(lái)，還得做無(wú)數(shù)配套和前期投入相比，房地產(chǎn)給塊地修條路就行。在全民投資固定資產(chǎn)的推動(dòng)下，都進(jìn)來(lái)了，只要經(jīng)濟(jì)顛簸一下，就立即變成了庫(kù)存。一旦某個(gè)城市，庫(kù)存超過(guò)12個(gè)月，就不能阻止開發(fā)商降價(jià)，一旦超過(guò)18個(gè)月，大面積殺跌不可避免，超過(guò)24個(gè)月，大面積割肉是必然的事情。為什么是12個(gè)月呢？因?yàn)樵?5年以前，一線城市房地產(chǎn)的回款周期都在24個(gè)月以上，很多要到現(xiàn)房還要賣一兩年。而接下來(lái)十年的飛速發(fā)展，造就了全市場(chǎng)做高杠桿高周轉(zhuǎn)的習(xí)慣，回款周期縮短，很多開發(fā)商都是這個(gè)時(shí)候進(jìn)來(lái)的，在做資金計(jì)劃的時(shí)候，銷售周期超過(guò)18個(gè)月的鳳毛麟角，不殺跌怎么辦？
　　這些又都會(huì)有什么影響呢？現(xiàn)金流是企業(yè)的生命線，沒(méi)有現(xiàn)金流，任何資產(chǎn)或估值都是浮云。一旦開始降價(jià)，就會(huì)影響市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)預(yù)期是很重要的，是改變市場(chǎng)的重要條件和加速度，一旦到了大面積殺跌階段，市場(chǎng)預(yù)期也進(jìn)入加速階段。市場(chǎng)預(yù)期有多重要呢，18世紀(jì)以來(lái)，金融市場(chǎng)為我們講述了無(wú)數(shù)預(yù)期產(chǎn)生的恐慌性災(zāi)難。人口支撐的剛需本來(lái)就在逐步減退，經(jīng)濟(jì)下滑導(dǎo)致中產(chǎn)階級(jí)縮水，如果再加上預(yù)期下滑，后果是可怕的。這個(gè)時(shí)候，有形的手所能做的，只能是穩(wěn)定市場(chǎng)信心，多方面維持，比如房地產(chǎn)市場(chǎng)不好，要開辟出更好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，如果再做08年的全國(guó)性的大規(guī)模直接救市舉動(dòng)則是更大的災(zāi)難。未來(lái)，房地產(chǎn)也許還是支柱，但這一次之后，也許不會(huì)再是最最重要的支柱了吧。
　　最后說(shuō)說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)近幾年的增長(zhǎng)率應(yīng)該是遠(yuǎn)超過(guò)住宅地產(chǎn)的，因?yàn)橘Y產(chǎn)快速升值在商業(yè)地產(chǎn)上有放大效應(yīng)。在全社會(huì)零售總額增長(zhǎng)率逐年下降的日子里，還有網(wǎng)購(gòu)來(lái)分一杯羹，這確實(shí)是一種特別難受的事情。誠(chéng)然，各個(gè)城市都有商業(yè)升級(jí)換代的需求，一旦升得過(guò)猛，必然會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩，再加上網(wǎng)購(gòu)的沖擊，租金上升受到很大的阻礙，以百麗為例，兩年利潤(rùn)才增長(zhǎng)5%左右，但租金增長(zhǎng)率絕對(duì)不只這一點(diǎn)。將來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的割肉效應(yīng)會(huì)更加明顯，自持比例會(huì)越來(lái)越高，租金增長(zhǎng)預(yù)期也將逐漸下滑，70%的商業(yè)地產(chǎn)日子都不會(huì)好過(guò)。
　　那么接下來(lái)幾個(gè)月？還會(huì)出現(xiàn)什么呢？房地產(chǎn)下滑的影響已經(jīng)發(fā)出明顯的信號(hào)了，這還沒(méi)有到年關(guān)，一旦持續(xù)出現(xiàn)大面積的支付違約，影響將更加深遠(yuǎn)，將影響各個(gè)行業(yè)。如果任其發(fā)展的話，直接關(guān)聯(lián)和間接關(guān)聯(lián)的行業(yè)將出現(xiàn)至少一年的艱難時(shí)期，很多相關(guān)企業(yè)會(huì)關(guān)門或者停業(yè)，直到房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存下滑到6個(gè)月左右時(shí)，才會(huì)緩慢復(fù)蘇。
　　所以房地產(chǎn)下跌絕對(duì)不是單一事件，只是眾多問(wèn)題中的一個(gè)罷了，其實(shí)有一些具有先見之明的開發(fā)商，已經(jīng)在嘗試進(jìn)入其它行業(yè)，或者持幣觀望，他們是幸福的，立于不敗之地。但同時(shí)也是煩惱的，因?yàn)槌龀税h之外的行業(yè)，都是有風(fēng)險(xiǎn)的，而且越來(lái)越大。

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