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對(duì)于房地產(chǎn)來說，依靠的是市場充沛的需求，從而推動(dòng)樓市的快速發(fā)展。政府考慮房地產(chǎn)的開發(fā)節(jié)奏也好、供地計(jì)劃也好，對(duì)應(yīng)的一定會(huì)需求對(duì)稱計(jì)劃。但是反觀需求面，很多的需求都是政府人為創(chuàng)造的，可能當(dāng)年打造的需求計(jì)劃可以做一個(gè)很漂亮的樓市供求走勢單，但過了幾年之后，這些帳都是需要慢慢償還的。
具體怎么回事，盧俊和你慢慢聊。
市場上買房子的人很多，主要需求其實(shí)就是五種。五種里面最健康的需求分別是因?yàn)槿丝谧匀辉鲩L的需求和改善型需求。
人口自然增長就是因?yàn)槿丝诘脑黾樱缓蟮搅诉m合購房的年齡，因?yàn)榫幼〉男枨笕ベ彿?。這是原始的沖動(dòng)。
改善型需求主要是因?yàn)榧依锶丝谠龆嗔?，現(xiàn)在居住面積不夠了，或者說收入增加了，想住的好一點(diǎn)了。都可以歸類為改善型需求。以前一直說的，城市人均面積只有20平米，距離30平米仍然還有很大的空間，說的就是改善需求擁有很大的空間。
以上兩類是最為健康的購房需求，也是一個(gè)良性的需求空間。
還有三類需求，也是未來的主流。
*9種叫城鎮(zhèn)化需求
很多人都已經(jīng)把這個(gè)當(dāng)成未來房地產(chǎn)發(fā)展的核心動(dòng)力了。我們?？吹竭@樣的言論：中國目前城鎮(zhèn)化率在54%左右，與一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)差別還很大，未來20年還有好幾億的城鎮(zhèn)人口增加，住房需求上升。這樣的話各位熟不熟？
到底什么是城鎮(zhèn)化啊？說的直白一點(diǎn)，就是吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)的、農(nóng)村的到核心城市去置業(yè)，來增加核心城市的購房需求。但是換句話來說，購房者實(shí)際的居住需求并未增加，只是從一個(gè)城市居住換到另外一個(gè)城市的居住。無非是從一個(gè)不要錢的或者便宜的房地產(chǎn)換到另一個(gè)貴一點(diǎn)的房地產(chǎn)上。
這是一個(gè)雞蛋置換的問題，我們看到增加的，但是必須也要意識(shí)到減少的。所以很多數(shù)據(jù)都是被高估的。
第二種叫舊城改造需求
最近關(guān)于舊城改造啊，城中村建設(shè)啊都是一些熱點(diǎn)詞匯。
看到類似這樣的新聞：上海在今年7月下旬召開的上海市十四屆人大常委會(huì)第十四次會(huì)議上，通過“一個(gè)目標(biāo)、三種拆除改造方式”加快推進(jìn)“城中村”改造。“城中村”改造的經(jīng)營用地體量驚人，而拆除改造方式之一的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織改造，是此次“城中村”改造的創(chuàng)新之舉。
城中村改造已經(jīng)成為大量開發(fā)商眼中的肥肉，人人都在搶奪。
那到底什么是舊城改造或者城中村呢，說的直白一點(diǎn)就是拆遷啊。把不好的房子拆了造好的。如果說被拆遷的人原地居住，那舊城改造基本不產(chǎn)生需求，但那被拆遷的人由于家都沒有了著急，所以必須去買房啊。這個(gè)也是成為樓市的一支重要需求。在當(dāng)年樓市的需求可能會(huì)有一個(gè)波動(dòng)漲幅，但是2-3年后城中村改造之后依然需要額外的需求購入進(jìn)行補(bǔ)充，核心的還是依靠人口自然增長以及改善型需求。
第三種叫投資性需求
因?yàn)榭春梦飿I(yè)的升值空間而購房。這一塊的需求后續(xù)會(huì)有兩個(gè)途徑，*9進(jìn)入二手房系統(tǒng)，從而分流一手房的需求。第二進(jìn)入租賃系統(tǒng)，也會(huì)分流一部分的購房需求。
也就是說投資性需求是構(gòu)成房地產(chǎn)去化需求的重要部分，但是在長線時(shí)間發(fā)展上，也會(huì)分流一部分未來的需求市場。
所以說到底，投資性需求未來一定是會(huì)變現(xiàn)的，房子也會(huì)流通回到市場上的。所以從理性的角度來說，這一塊的需求是0。
我們整的來看，城鎮(zhèn)化需求是在壓縮小城鎮(zhèn)的需求的前提下提升大城市的需求，舊城改造是以拆遷的方式逼迫住戶產(chǎn)生置業(yè)需求，但舊城改造后產(chǎn)生的物業(yè)供應(yīng)量依然需要市場消化。投資性需求理論上是0，也就是沒有。
所以從理論上來說，目前我們所見的所有城市需求數(shù)據(jù)，核心都是被高估的數(shù)據(jù)。
一個(gè)城市投資性需求越旺，市場的需求就越被高估。上海幾年前出現(xiàn)過的1500萬-2000萬的去化量，一定程度就是投資需求大量涌入的結(jié)果。高估的部分將在未來2-5年內(nèi)被平攤。
一個(gè)城市*9年舊城改造力度很大，后續(xù)的兩年一定會(huì)對(duì)應(yīng)出現(xiàn)成交量上升，各位可以留意下明后年上海的數(shù)據(jù)。
國家城鎮(zhèn)化力度上升，但是全國的成交量不會(huì)發(fā)生明顯的上升，無非是一個(gè)地方需求小了，另一個(gè)地方多了而已。
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