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中國某些精英人士一直很生氣：美國樓市可以崩盤，日本樓市可以崩盤，中國樓市為什么就不能崩盤？
為什么還不崩盤？
說起中國房地產(chǎn)，有兩個常被拉來陪綁對比的參照系，就是美國和日本房地產(chǎn)曾經(jīng)的泡沫往事。
某些專家除了經(jīng)常拿美國洛杉磯小鎮(zhèn)上的木屋和北京上海的豪宅比價格之外，最嚇唬人的還是經(jīng)常拿次貸危機(jī)引起的房地產(chǎn)泡沫，或倒過來說由房地產(chǎn)泡沫引起的次貸危機(jī)，來警醒中國的開發(fā)商和購房者們。
的確，我們是應(yīng)該重視美國房地產(chǎn)泡沫，但要認(rèn)真研究它形成和破裂的原因，才能回答精英們的問題，并讓他們稍安勿躁。
美國房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵人物有兩位。泡沫形成要怪格林斯潘，泡沫破裂要怪薩達(dá)姆。這不是開玩笑。且聽我說來。
本世紀(jì)初，美國碰上兩件倒霉事，一是911，二是互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅。為了刺激經(jīng)濟(jì)和提升投資者信心，美國開始大幅降低利率，兩年內(nèi)17次降息，基準(zhǔn)利率從5%-6%左右降到了1%。美國人對利率極其敏感，因?yàn)樗麄兓静淮驽X，買個手機(jī)恨不得都貸款，更別說買房子了。
利率被格林斯潘搞到二十多年來最低，再加上美國人購房首付率全世界最低（相當(dāng)部分是零首付），在很多人眼里，買房是不要錢的。
所以，從2001年開始，美國人開始哼唱這樣一首小曲：買房基本不貴，貸款基本沒費(fèi)。在這樣一派歡樂祥和的氣氛中，2006年美國房地產(chǎn)市場量價齊升達(dá)到高點(diǎn)，此期間，全美主要城市的房價漲幅在300%左右。本來，美國居民房室自住率長年穩(wěn)定在65%左右，到2006年達(dá)到了69%。這時候，薩達(dá)姆又出來鬧騰，加上高盛等大行的配合，以石油和糧食為主的基礎(chǔ)產(chǎn)品價格猛升，通貨膨脹爆發(fā)，美國是重災(zāi)區(qū)。對付通脹，全世界經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的說法有很多種，而最有效的做法只有一個：升息。
于是，在接下來的兩年內(nèi)，美國基準(zhǔn)利率從1%升回到5.5%。這使得利用浮動利率貸款購房的家庭，利息成本成倍上升。如果堅(jiān)持還款，債務(wù)會越來越重。
所以，理性選擇就是斷供，因?yàn)榱闶赘吨?，斷供幾乎沒有成本。
而一旦斷供，銀行就馬上收房子，并根據(jù)財務(wù)紀(jì)律，要在盡短的時間內(nèi)賣掉變現(xiàn)。這樣，就會在短期內(nèi)形成大量賣盤，并推動價格急速下行，形成一面倒的供需失衡，泡沫終于破滅。
由此看來，美國的房地產(chǎn)泡沫起于金融，終于金融。用便宜的資金價格將大家圈進(jìn)居者有其屋美國夢的游戲，用不斷上升的房價產(chǎn)生的賬面財富誘人深入，再用神秘的金融創(chuàng)新衍生工具，將風(fēng)險延后、擴(kuò)散和轉(zhuǎn)移。形成傳遞接火棒的博傻游戲。說白了，美國的房地產(chǎn)泡沫與基本需求無關(guān)，屬于沒有需求、創(chuàng)造需求也要硬上的“無中生有”型泡沫。
再看日本的房地產(chǎn)泡沫。
日本的房地產(chǎn)泡沫有兩次，一次是1975年，一次是1989年。這兩次泡沫破裂有外因也有內(nèi)因。外因沒什么可說的，都是因?yàn)槿毡窘?jīng)濟(jì)的對外依賴和開放程度，遇到世界經(jīng)濟(jì)和股市的周期性變化導(dǎo)致的“池魚之殃”，比如石油危機(jī)和全球股災(zāi)。
內(nèi)因有兩條，頭一條與美國相似，也是因利率大幅度調(diào)整所產(chǎn)生的相關(guān)邏輯反應(yīng)。這條內(nèi)因也沒什么可說的。
另一條內(nèi)因值得我們關(guān)注，因?yàn)樗c日本的城市化進(jìn)程相關(guān)。
上個世紀(jì)70年代初，日本的城市化率已經(jīng)達(dá)到了76%，而在此稍前的1968年，日本家庭數(shù)和住房套數(shù)的比例是1：1，到了1989年這個比例上升到1：1.13，總量上多了13%。但在這二十年間，日本的城市化率已幾乎停滯。這意味著在城市常住人口基本沒有新的增量的情況下，住房供應(yīng)卻仍然在持續(xù)增加。
所以，日本的泡沫起于對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的整體上（包括政府、企業(yè)、媒體和大眾）的過度樂觀。
就這點(diǎn)而言，日本的故事比美國的故事，離我們更近一些。
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