地方政府調(diào)整限購(gòu)與刺激樓市的速度之快與力度之大，確實(shí)有些超乎我們之前的預(yù)期。如果“閩八條”屬實(shí)，救市力度已經(jīng)不亞于08年。而成都由財(cái)政給予銀行補(bǔ)貼，丁祖昱稱之為“全球的創(chuàng)舉”。一方面，這是在中央市場(chǎng)化調(diào)性下各地分類調(diào)控的安排；但同時(shí)，在中國(guó)這樣一個(gè)中央集權(quán)的體制下，地方政府的集體舉動(dòng)一定是中央默許甚至授意的結(jié)果。新一屆高層對(duì)房地產(chǎn)的一年來(lái)的態(tài)度，從開始的避而不談，到馬上叫停地方政府調(diào)整限購(gòu)，到提出分類調(diào)控，再到授予地方調(diào)整權(quán)，和住建部提出“千方百計(jì)去庫(kù)存”，其實(shí)反應(yīng)了中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)管理思路的演變，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也耐人尋味。
　　中央宏觀經(jīng)濟(jì)思路的改變?cè)?月29日的政治局經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上有明顯體現(xiàn)。過(guò)去“克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)”的要義是“調(diào)結(jié)構(gòu)、去杠桿、不刺激”，但本次會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)了穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)，事實(shí)上伴隨著大規(guī)?；ㄍ顿Y計(jì)劃和定向貨幣寬松的實(shí)施，克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)已經(jīng)轉(zhuǎn)向，調(diào)結(jié)構(gòu)的優(yōu)先級(jí)被置后，優(yōu)先的是穩(wěn)增長(zhǎng)和促改革。這背后有著復(fù)雜的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治經(jīng)濟(jì)背景。簡(jiǎn)而言之，就是反腐打老虎之后，必須用經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)保持穩(wěn)定；要推動(dòng)改革，必須要有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的窗口期；人民幣國(guó)際化的推進(jìn)，也需要國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐。
　　正是這種宏觀經(jīng)濟(jì)思路決定了中央目前對(duì)房地產(chǎn)至少是托底和放松的態(tài)度，而地方政府立馬心領(lǐng)神會(huì)，隨即出臺(tái)各種救市舉措。整體來(lái)說(shuō)，正在實(shí)施的和未來(lái)將會(huì)實(shí)施的救市手段會(huì)主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：1）取消或放松限購(gòu)，估計(jì)接下來(lái)除北上廣深外其他城市均會(huì)快速完成；2）放松限貸，主要落子在首套房上，包括下調(diào)首套首付比例、調(diào)整公積金貸款政策、窗口指導(dǎo)銀行提升首套房?jī)?yōu)惠利率幅度和提高首套房按揭貸款額度。3）加快棚戶區(qū)改造，并提高貨幣化補(bǔ)償比例；4）借戶籍制度改革政策，三四線城市放開落戶，增加需求。
　　中央當(dāng)下對(duì)樓市的托底心態(tài)和地方政府的積極動(dòng)作，決定了本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的幅度不會(huì)太大。正如我之前微信《樓市企穩(wěn)的可能正在增大》中提到，中央政府的托市政策會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期與購(gòu)房信心趨穩(wěn)。隨著中央托底意圖明朗化，并體現(xiàn)為地方政府的具體政策實(shí)施，市場(chǎng)信心筑底的窗口期正在到來(lái)。
　　另一方面，政府有形之手強(qiáng)力出擊，也不能完全壓倒市場(chǎng)這只無(wú)形的手。正如我始終強(qiáng)調(diào)的，中國(guó)樓市當(dāng)下面臨一個(gè)“供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，需求增速趨緩”結(jié)構(gòu)性矛盾，高庫(kù)存、高供應(yīng)和高價(jià)格“三高”的問(wèn)題始終是懸在樓市頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍，和阻礙樓市進(jìn)一步上升的桎梏，在城市庫(kù)存去化周期降到12個(gè)月之前，去庫(kù)存始終是市場(chǎng)和企業(yè)的首要任務(wù)。在此大背景下的市場(chǎng)企穩(wěn)，不是說(shuō)市場(chǎng)回暖到可以量?jī)r(jià)齊升，而是信心和預(yù)期逐步企穩(wěn)，對(duì)應(yīng)的是之前客戶不斷加劇的殺跌觀望心態(tài)和持續(xù)下滑的交易量。而在去化周期達(dá)到合理區(qū)間范圍之前，購(gòu)房信心會(huì)始終處于不穩(wěn)固的博弈狀態(tài)，企業(yè)營(yíng)銷越積極、出貨速度越快，市場(chǎng)信心筑底回升的周期就越短。
　　市場(chǎng)趨穩(wěn)的特征之一，是城市的正常分化。城市分化的效果在各地取消限購(gòu)的市場(chǎng)成交量中已經(jīng)得到反應(yīng)。在供求關(guān)系嚴(yán)重倒掛的城市如天津，限購(gòu)對(duì)成交量無(wú)任何影響；而在相對(duì)較好的濟(jì)南，雖然刺激效果每周遞減但還算有些作用。隨著進(jìn)一步的放松和信心的企穩(wěn)，我們相信供求關(guān)系合理的城市交易量會(huì)逐步復(fù)蘇甚至回暖，而在那些有需求支撐但供嚴(yán)重過(guò)于求的城市，降價(jià)空間趨于明朗，以價(jià)換量正常化。
　　從戰(zhàn)略的角度，企業(yè)應(yīng)該理性認(rèn)識(shí)這個(gè)窗口期的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)。中央政府從政經(jīng)全局角度出發(fā)放松房地產(chǎn)，推動(dòng)去庫(kù)存，但并不會(huì)從根本上改變一些城市房地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩的格局，有形之手強(qiáng)力干預(yù)之下的去庫(kù)存，在某些城市只是延緩供求矛盾爆發(fā)的時(shí)間?；蛟S一兩個(gè)季度之后，市場(chǎng)會(huì)面臨拿地的窗口期，但企業(yè)在城市選擇和產(chǎn)品選型上必須更加理性科學(xué)。而著眼未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展的房企，必不能錯(cuò)過(guò)本次窗口期快速出貨，同時(shí)在一些不具有需求支撐的城市壯士斷腕割肉套現(xiàn)，儲(chǔ)備足量現(xiàn)金，為接下來(lái)的拿地窗口期做好準(zhǔn)備。
　　而從營(yíng)銷的角度，當(dāng)下政策調(diào)整為企業(yè)提供了積極營(yíng)銷、以價(jià)換量的絕佳戰(zhàn)機(jī)。在營(yíng)銷策劃系列文章《營(yíng)銷操盤手的謀略兵法》中我也提到，好的營(yíng)銷必然需要借勢(shì)，要借政策利好的勢(shì)、借市場(chǎng)企穩(wěn)的勢(shì)。配合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，營(yíng)銷操盤手必須抓住戰(zhàn)機(jī)、果斷出擊，用有效率的渠道整合換來(lái)客戶來(lái)訪，用堅(jiān)決的價(jià)格調(diào)整換來(lái)交易轉(zhuǎn)化。窗口期的市場(chǎng)，營(yíng)銷更要以快為先，搶占跑道才能贏得先機(jī)。

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