巴菲特有句名言：只有在退潮的時候，你才會知道誰在裸泳。
　　中國的房地產市場正在退潮，裸泳者紛紛現(xiàn)身了：三四五線城市固然不用說，二線城市里杭州、成都、天津、濟南、太原也都扛不住了。到目前為止，46個限購城市中，已經有30個城市不同程度松綁。
　　1、廣州為何快“扛不住”了
　　那么一線城市里，誰的壓力*5？種種跡象顯示，是廣州。據媒體報道，今年5月以來，廣州增城、從化兩個較為偏遠的區(qū)已經松綁限購，本地戶口可買三套房，但房款須一次付清。外地戶口買首套房不需納稅、社保證明，也可一次付清買第二套房。隨后，還有過南沙希望放松限購的傳聞。
　　8月5日下午，由廣州*5的中介代理行“合富輝煌”領頭的一場研討會上，有多位業(yè)內人士向政府“開炮”，呼吁應該“[*{c}*]一線城市”，在樓市調控上去行政化、取消限購，以換取樓市成交的恢復。據稱，自從去年嚴格的“穗六條”將限購門檻大幅度提高以來，廣州樓市成交持續(xù)走低，今年上半年一手房成交量創(chuàng)10年來最低位，甚至低于金融危機爆發(fā)的2008年。
　　廣州樓市為何成為四大“一線城市”里*8扛不住的？我在本欄目中曾經分析過，這不是因為廣州住宅供應量太大（廣州供應量遠遠低于北京、上海），而是因為廣州的競爭力在四大城市里是最弱的，最近13年來以資金角度觀察，廣州的增長幅度，只有北、上、深的一半左右。此外，廣州對外來人口的吸引力，對外來投資性購房的吸引力，也都是四大城市里最弱的。
　　整體而言，廣州的樓市并不危險。有問題的地方，一是比較偏遠的增城、從化，情況類似三線城市；二是南沙新區(qū)，這里類似天津的濱海新區(qū)，因為發(fā)展太快，新房庫存偏大。但從開發(fā)商和政府角度看，能取消限購當然*4。開發(fā)商可以迅速回籠資金，甚至可以賣個好價錢；而政府則可以輕松完成保增長的目標。廣州近些年被天津、深圳追得氣喘吁吁，地方債占地方財政收入的比例，高居7大城市（GDP過萬億的）第二位。汽車已經限購，很難回頭，如果房子限購再不能松綁，那啟動內需就非常難。
　　所以，保增長，保GDP第三的頭銜，其實才是廣州*5的壓力。
　　2、一線城市取消限購，樓市將加速崩潰
　　也許有人會問，為什么“一線城市”就不能取消限購？這種用行政手段管理市場的措施，難道不應該消失嗎？
　　我的回答是，應該是應該，但目前不可行。如果一線城市全面取消限購，樓市將迅速崩潰，中國經濟將不可收拾。為什么這么說？這是因為目前只有一線城市的樓市，還有足夠的剛需和投資性需求支撐。目前的成交縮量，是因為有買房愿望的人，在等待一個好的價位。而多數(shù)二線城市，以及三四線城市就不同，那里供應量太大，潛在需求不足。取消不取消限購，影響不大。
　　如果北、上、廣、深全面取消限購，樓市將出現(xiàn)三階段的變化。*9階段：成交增加，市場開始活躍，并在本地需求推動下輕微上漲。第二階段：鑒于目前貨幣政策事實上已經是“適度寬松”，所以全國的投資性購房需求會迅速向一線城市集中，一線城市樓市開始出現(xiàn)大幅上漲。在一線城市核心地區(qū)，如果沒有任何行政干預，房價有一兩年內翻倍的可能。但這就像放禮花一樣，在短暫的璀璨之后，市場將迅速轉冷。第三階段：全國樓市將在一線城市帶領下，全面崩潰，走勢類似1997年的香港，無比慘烈。而且，樓市崩潰將引發(fā)金融風暴，并帶來劇烈的社會動蕩。
　　其實政府深諳其中道理。他們的考量是，通過限購控制一線城市樓市，讓它慢慢漲。即便短期內會下跌，或者成交量不足，通過信貸政策的微調，可以不讓它崩潰。這樣，一線城市樓市潛在的“上升動能”，不會一下子釋放完成，可以慢慢地向前走。有一線城市為榜樣，全國主要城市的樓市問題就不大。一大批核心城市樓市問題不大，全國樓市就沒有整體性的風險。至于泡沫，可以通過“樓價不漲，等一等通脹，等一等居民收入增長”的方式，逐步化解。
　　在這個過程中，房地產這頭疲憊的老牛，還可以通過慢走的方式，繼續(xù)為中國經濟拉一陣子的車，為改革和轉變經濟增長方式贏得時間。因此，控制好一線城市的樓市，對中國經濟至關重要。
　　其實，要讓我說句實話，廣州放松不放松限購關系不大。只要守住北、上、深，就足以控制樓市。而在北京、上海和深圳三個城市里，對房地產依賴程度最低是深圳；能真正帶來全國性影響的，是北京和上海。

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