2014年金九銀十測溫——鄧浩志，這篇財經(jīng)業(yè)界評論已經(jīng)在10月9日上午9點57分發(fā)布啦，敬請各位網(wǎng)友珍惜高頓網(wǎng)校小編的辛勤勞作。
　　今年的“金九銀十”并未迎來如往年般的明顯上漲。國家統(tǒng)計局*7公布的8月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，68個城市的新建商品住宅價格環(huán)比下跌，僅剩廈門一城上漲。對此，不少機構(gòu)預(yù)測，9月平均房價將跌回一年前。各地陸續(xù)推送的樓盤信息卻不見昔日火爆的“日光”場景，折射著樓市難以快速周轉(zhuǎn)的惆悵。樓市持續(xù)蕭條，近來各地方“救市”力度再次升級。日前，除了北上廣深和投資需求較大的“宜居型”旅游城市三亞，其他已經(jīng)基本取消限購。
　　“取消限購是屬于糾偏，因為限購根本就是臨時過渡性的政策，”亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存接受南都記者采訪時表示，真正有效并且中短期內(nèi)很可能會實施的救市政策，還是限貸的放松。限購松綁難有成效的觀點已十分普遍。而武漢、濟南等幾家當?shù)亻_發(fā)商在接受南都記者采訪時表示，解讀政策很容易發(fā)現(xiàn)限購取消已成共識，所以市場在短期消耗了利好之后還會回歸平靜，更值得期盼的是銀行信貸政策的放松，這樣才能形成對剛需真正的吸引。
　　不少業(yè)內(nèi)人士認為，救市、限貸政策大幅度調(diào)整都是可能的。而現(xiàn)在可能還只是調(diào)整的開始。
　　根據(jù)標準普爾的報告，房地產(chǎn)收入可能占地方財政總收入的20%左右。假定在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷的情況下，這種房地產(chǎn)相關(guān)收入下降50%，那么地方政府總收入就會因此損失10個百分點。
　　不過，“金九銀十”期間降價樓盤數(shù)量雖然眾多，但不難發(fā)現(xiàn)，一二線核心區(qū)域絕大多數(shù)樓盤降價都只是微調(diào)。值得關(guān)注的是，降價力度大的主要還是有實力的大型房企。
　　“按當前已取消41座限購城市的樓市效果與作用看，總體樓市并未因取消限購起到‘復(fù)蘇與回暖’的目的，市場呈現(xiàn)成交量上升‘曇花一現(xiàn)’景象。”
　　火急火燎的救市
　　忽如一夜春風(fēng)來。最近幾個月，各地火急火燎的救市行動快速蔓延。之前3年內(nèi)46座實施限購政策的大中城市，除了北上廣深四個一線城市和投資需求較大的三亞，其他城市都陸續(xù)取消或適度放松了限制措施。
　　南都記者梳理了一下大型城市放松限購的政策詳情發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)頻率較高的內(nèi)容主要集中在幾大方面。包括大戶型不納入限購、放寬限購地區(qū)、放松提供繳納社保和納稅證明的年限、不再規(guī)定繳納時限、傾斜住房政策以加強人才引進、契稅或財政補貼、調(diào)整普通住宅標準，政府回購商品房做保障房等。
　　不少地方也明確提出將請求銀行落實首套房的優(yōu)惠利率，加大對二套房的信貸支持力度，加大對在建商品住宅的開發(fā)貸款支持力度，公積金政策方面也支持首套自住型購房需求。
　　以武漢為例，7月18日下午，武漢的限購政策正式放寬，140平米以上的住房(包括新建商品房和二手房)不再納入限購范圍。對于本科及以上學(xué)歷的高學(xué)歷人才，在武漢本市購買住房只需要提供近一年內(nèi)的納稅和社保繳納的證明材料。
　　在各地房產(chǎn)交易中心等有關(guān)機構(gòu)，專注盯著限購的功能窗口都在快速“轉(zhuǎn)型”，不再要求各種證明文件、歷史資料等。南京樓市的限購令推行了長達42個月。9月21日下午取消文件下達后，南都記者聯(lián)系當?shù)孛襟w探聽市場的反應(yīng)。在南京房產(chǎn)交易中心，“開具新購住房證明”的窗口已經(jīng)關(guān)閉。
　　“全國陸續(xù)放松限購，本來就不意外。值得關(guān)注的是，各個城市的限購政策都有一個相同點，就是對外地客戶的限制。”滿堂紅廣州分公司市場部總監(jiān)周峰接受南都記者采訪時表示，這幾年，大型城市的主管部門都看到，外地客戶群體才是真正的主力群體，比如在廣州就起碼占了當?shù)貥鞘?成以上的購買力。而限購政策限制了這些有錢且基本不需要銀行貸款的客戶入市。
　　不少接受南都記者采訪的業(yè)內(nèi)人士和購房者認為，在短期內(nèi)，這些放松限購的舉動有望為當?shù)氐臉鞘凶⑷霃娦尼?。但政策持久力仍待查?/div>
　　“從各地政府的角度來看，各種壓力導(dǎo)致必須要放松限購了，”廣州維森置業(yè)有限公司董事長張維倫告訴南都記者，限購被廣泛取消，是因為樓市總體庫存已經(jīng)高到一定警戒線，而成交始終沒有跟上。而他和不少同行開始更嚴謹?shù)貙Υ履玫睾托麻_工，目前全行業(yè)將資金鏈的安全看得至關(guān)重要。
　　但與不少在內(nèi)地廣泛扎根的開發(fā)商一樣，張維倫也不看好放松限購的長期效應(yīng)，認為市場很快還會歸于冷靜。
　　值得關(guān)注的是，作為全國房地產(chǎn)風(fēng)向標的一線城市，目前無一放松限購，即便廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲呼吁廣東可放松限購、廣深可探索逐步放松，一線城市的官方部門仍沒有采取任何行動。
　　方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志接受南都記者采訪時認為，除了限購，像限價限售限簽這樣的限制性政策基本名存實亡，解禁并無壓力。“最重點的廣深郊區(qū)限購放開是可能的，目前廣州從化增城無限購，南沙花都也是可以取消限購的。”
　　樓市春天還沒來
　　即便各地風(fēng)風(fēng)火火取消限購，真的能為樓市帶來春天嗎？近日，南都記者聯(lián)系了武漢、南京、濟南、合肥等地區(qū)的開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，除了部分城市有短期的突然獲取購房資格人士密集入市現(xiàn)象，總體上并沒有明顯的跡象支撐顯示樓市回暖。
　　國家統(tǒng)計局*7公布的8月70個大中城市住宅銷售價格變動情況就給出了很明顯的信號，當時已有過半原本限購城市放松了限購政策的執(zhí)行。而8月房價信息顯示，68個城市的新建商品住宅價格環(huán)比下跌，僅剩廈門一城上漲。
　　南京業(yè)內(nèi)開發(fā)商告訴南都記者，樓市受到輿論影響進入了觀望期。今年5月份是量價分水嶺。而也有中介人士認為，由于前些年漲得過快，現(xiàn)在市場回歸平穩(wěn)可能是房地產(chǎn)健康發(fā)展的標志。
　　“這種限制購房資格的政策在設(shè)計之初就不完善，對后市必然產(chǎn)生一定的消極影響。”周峰對南都記者表示，價格由市場的供求關(guān)系決定，限制政策在這個時候退出或適當放松，是符合市場規(guī)律的。希望并且相信四大一線城市，都可以作出相應(yīng)的調(diào)整。
　　“按當前已取消41座限購城市的樓市效果與作用看，總體樓市并未因取消限購起到‘復(fù)蘇與回暖’的目的，市場呈現(xiàn)成交量上升‘曇花一現(xiàn)’景象。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓接受南都記者采訪時表示，限購取消，有些城市效果明顯，而對于庫存過大、需求有限的部分二三線城市來說，救市效果并不明顯。
　　在率先調(diào)整限購政策的城市中，僅呼和浩特成交出現(xiàn)明顯回升，無錫、南寧、沈陽、蘭州、溫州則在政策放松初期出現(xiàn)短期成交沖高現(xiàn)象，之后又逐漸恢復(fù)至今年3月以來的水平。廈門及天津則幾乎對政策調(diào)整未作出任何反應(yīng)。
　　限購政策放松之后，樓市表現(xiàn)略有回升的包括南昌、長春、蘇州，這三個城市在政策放松后的一個月內(nèi)市場成交有所起色，較今年3月至限購放松前的日均成交量分別上升16%、16%和11%。
　　“由于受房貸、信貸、房企、市場等多種因素影響，大部分取消限購的城市成交未有起色，僅僅小部分城市因取消限購所累積的住房需求釋放，短期內(nèi)出現(xiàn)成交集中上升的現(xiàn)象。”謝逸楓向南都記者表示，因此，樓市短期難現(xiàn)回暖，取消限購之后的樓市恢復(fù)調(diào)整前的低迷狀態(tài)。
　　而在很多一早就直言期盼放松限購的開發(fā)商看來，也還沒到松一口氣的時候。
　　“很多地方不限購，也很難賣出去很多房子。”在華中地區(qū)開發(fā)多個項目的金港房地產(chǎn)副總經(jīng)理夏禮國就告訴南都記者，對于樓市的限購也好、取消限購也好，開發(fā)商從來都是被動的，對于發(fā)展商而言比較重要的是學(xué)會加強自身抵抗政策風(fēng)險的能力，在拿地的風(fēng)險評估上謹慎再謹慎。
　　“確定放松限購的頭兩天，我的電話就沒停過，”武漢地區(qū)一位開發(fā)商有關(guān)負責人告訴南都記者，開始是不斷有獲得購房資格的人士咨詢樓盤、政策、定價，但是購房者更關(guān)心的是，政策接下來還會怎樣，這樣放松下去樓價到底會怎么走，買房子到底還值不值？
　　對于這樣的問題，很多人已經(jīng)不樂觀。庫存量過大的話，后續(xù)很難有持續(xù)的購買力“接盤”。
　　不過，不少假證代辦的機構(gòu)已經(jīng)在取消限購的城市陸續(xù)消失。不少業(yè)內(nèi)人士認為，取消行政限制，至少有利于市場回復(fù)比較良好的秩序。
　　可能還只是調(diào)整的開始
　　地方政府“火急火燎”展開“救市”行動，主要是背負多重壓力。而地方政府和開發(fā)商以及剛需購房者，都有著各自的難處和壓力。
　　在資金層面上，房地產(chǎn)吸收大量的上下游的企業(yè)資金。而目前不少房企高庫存、高成本、高負債，必須依靠拉動剛需入市、快速周轉(zhuǎn)來緩解市場壓力。
　　“這些前幾年大干快上出現(xiàn)的問題，早已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)暴露，樓市指標不斷降溫。”金港房地產(chǎn)副總經(jīng)理夏禮國告訴南都記者，一旦重要環(huán)節(jié)資金出現(xiàn)斷裂，問題可能十分嚴重。
　　“可能會倒掉一批的，”一位憂心忡忡的內(nèi)地開發(fā)商告訴南都記者，自己的幾位同行打算開發(fā)完手頭的項目就退出市場，看看下游的服務(wù)業(yè)有沒有機會。他認為，政策今天說限制就限制，明天要調(diào)整也就調(diào)整，我們制定計劃永遠趕不上變化，也沒有很強大的實業(yè)能力支撐銀行貸款，很難在水深火熱的房地產(chǎn)繼續(xù)混下去。
　　目前不少開發(fā)商寄望“松綁”后的“十一”黃金周能夠發(fā)力。中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜接受南都記者采訪時表示，業(yè)內(nèi)還是看好“十一”黃金周的成交量的。今年很多開發(fā)商從第三季度已經(jīng)開始降價出貨，緩解了一定的銷售壓力。
　　弱市之下，小戶型、低總價的剛需盤明顯更受市場歡迎。不少開發(fā)商盯準這類定位。南京房地產(chǎn)專家孟祥遠評論認為，如果在優(yōu)質(zhì)地段剛需板塊賣高價盤，有好長一段時間銷售額都不夠支付財務(wù)成本。目前對開發(fā)商而言，不宜冒險激進。
　　不少業(yè)內(nèi)人士還認為，救市、限貸政策大幅度調(diào)整都是可能的。而現(xiàn)在可能還只是調(diào)整的開始。
　　“8月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)可以說降到了2008年以來的低點。”陳寶存對南都記者分析稱，資金流動性寬松方面的政策，才是未來真正影響樓市的政策。
　　而多數(shù)接受南都記者采訪的業(yè)內(nèi)認為，最強最有力的舉措，應(yīng)該是信貸政策的適當寬松，而這也是大有可能的方向，適度的信貸寬松政策很可能會盡快重啟。
　　如此看來，限購松綁難有成效的觀點已十分普遍，地方能否承受隨之而來的種種壓力？
　　根據(jù)標準普爾的報告，房地產(chǎn)收入可能占地方財政總收入的20%左右。假定在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷的情況下，這種房地產(chǎn)相關(guān)收入下降50%，那么地方政府總收入就會因此損失10個百分點。
　　“大多數(shù)地方仍有能力來應(yīng)對未來一年房地產(chǎn)市場急劇調(diào)整對其收入造成的影響。”標準普爾的分析師鐘良認為，盡管地方政府對房地產(chǎn)相關(guān)有較高的依賴性，但地方政府仍有五個防線應(yīng)對房地產(chǎn)市場回調(diào)對地方政府收入造成的沖擊。
　　據(jù)其分析，這五個防線分別為：一是減少或推遲以項目投資為主的非必要資本性輸出、二是削減行政性支出、三是加強稅收征管、四是動用以財政性存款為主財政儲備、五是出售資產(chǎn)。標普估計，地方政府通過削減資本性支出會彌補或減少3個百分點的損失收入。而通過減少行政性開支和加強稅收征管，地方政府可以找回另外一個百分點的損失收入。通過利用財政儲備，也就是財政性存款的話，地方政府就會減少6個百分點的損失收入。
　　盼松綁限貸
　　限購是放松了，但同時備受關(guān)注的貸款政策，目前還并沒有全國統(tǒng)一的發(fā)聲。至今，沒有官方確認的全面放開一說。
　　盡管如此，很多地方政府把救市的新重點寄希望于限貸政策的放松。比如此前福建出臺的樓市“閩八條”中就提出，“購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認定”。
　　南都記者從業(yè)內(nèi)了解到，目前全國僅個別城市對首套房的認定是“賣一買一”，且還清之前貸款的可算首貸，也就是說還是“認房也認貸”，只不過是還清了的不算，所以力度非常非常小，但完全不是坊間傳聞的“只要還清都算首套”。
　　“肯定不會有全面的限貸放開，底線是不能讓投資資金進入樓市。”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志如是告訴南都記者。
　　業(yè)內(nèi)發(fā)現(xiàn)，由于同期銀行信貸沒有同步放松，導(dǎo)致能入市購房的還是那些資金實力較強的客戶群體。等于說最能大面積、大力度支撐樓市的剛需客戶的購房力還沒有釋放。
　　周峰接受南都記者采訪時表示，如果要保證樓市重新回到健康的發(fā)展軌道，必須要依靠信貸市場能給予房貸業(yè)務(wù)更多的支持。
　　鄧浩志認為，以房貸政策看，二套首付7成改6成就比較合理，屬于回歸寬松版限購。
　　對于房貸政策，標普分析師鐘良認為，房地產(chǎn)行業(yè)對整個中國經(jīng)濟和地方財政的影響比較重大，除了地方政府進行調(diào)整外，中央政府也在進行一些微調(diào)措施，包括允許放寬房地產(chǎn)按揭貸款等舉措，來進一步緩和房地產(chǎn)市場的下滑。
　　南都記者從大型開發(fā)商內(nèi)部人士處獲悉，有部分房地產(chǎn)項目想盡辦法在價格、利率上做“粉飾”，避免高額利率嚇壞買家。舉例來說，將房屋標價調(diào)高以沖抵利息，或者利息的一半返到房價上，一半讓客戶支付。鄧浩志認為，“羊毛總是出在羊身上，”如果貸3年，不少貸款者都要支付占貸款總額50%-75%的利息，額度驚人。
　　正是由于高額首付阻擋了更多剛需入市，待購房民眾又存在很高的資金需求，目前不少類金融機構(gòu)或民間私募做起了首付貸款的生意。業(yè)內(nèi)人士介紹，這些業(yè)務(wù)都針對房貸的首付，時間短則1- 3年，但利息高達15%-25%。
　　“確實，貸款政策的松動對樓市或許是一個‘利好’政策，能刺激樓市的成交量。但事實上，利好樓市發(fā)展的信貸政策放松空間較為有限。”在謝逸楓看來，房地產(chǎn)市場的下行趨勢難改在一定程度上源于信貸的收緊。雖然多地明確表示要放松房貸，但銀行并沒有真正執(zhí)行。
　　目前，中國各個地區(qū)住房結(jié)構(gòu)和住房供需差異性強，存在極大的不均衡。不少機構(gòu)建議，地方政府應(yīng)從當?shù)氐牟煌闆r出發(fā)，分析供求關(guān)系的結(jié)構(gòu)性變化，對投機性需求和剛性住房需求加以區(qū)分，因地制宜、因需制宜，采取對策。
　　“用按揭貸款方式來購房還受到其他方面因素影響，典型的就是，宏觀環(huán)境的下行影響市場對房地產(chǎn)市場的信心，另外引入住宅房地產(chǎn)稅也可能減少購房預(yù)期。”在鐘良看來，信貸政策雖然重要，但也未必就是“萬能藥”。
　　一二線核心區(qū)域只是微調(diào)
　　盡管各地都積極放松限購了，70城房價“照跌不誤”。
　　以廣州為例，這一輪降價潮難以讓樓市顯現(xiàn)“金九”成色，即使首套房貸放寬的利好消息被證實，短時間內(nèi)廣州樓市成交低迷格局依舊難改。
　　根據(jù)搜房監(jiān)控數(shù)據(jù)，2014年9月前3周，廣州全市新建商品房成交量為3011套，相比去年同期的4666套下降了35.5%。在持續(xù)的疲軟之下，廣州開發(fā)商只能紛紛以價換量去庫存。
　　時代地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等不少大中型開發(fā)商就坦承，在今年下半年或許還會有市場困難，特定條件下隨行就市，會考慮價格策略。
　　不過，“金九銀十”期間降價樓盤數(shù)量雖然眾多，但不難發(fā)現(xiàn)，一二線核心區(qū)域絕大多數(shù)樓盤降價都只是微調(diào)。值得關(guān)注的是，降價力度大的主要還是有實力的大型房企，例如萬科、雅居樂、中海等多盤啟動降價。這些大型房企貨量相對較多，去庫存的壓力也就更大，另一方面，大型房企的實力也相對較強，故能給出較大的讓利幅度。
　　在不少開發(fā)商看來，“金九銀十”作為傳統(tǒng)的銷售旺季，房企的推盤力度勢必加大。隨著地方救市力度的加大，購房者觀望情緒將淡化，積極入市的情緒會強化。
　　多位房地產(chǎn)專家向南都記者表示，為了迎合此類購房需求及加快去庫存的速度，房企的降價促銷力度仍會加大。
　　亞太城市房地產(chǎn)研究院認為，考慮到供求雙方的策略調(diào)整，預(yù)計9月份的成交將比8月出現(xiàn)明顯反彈，即9月有望迎來一波小高峰。“但70大中城市房價將持續(xù)下跌，12月份不會止跌，預(yù)計在2015年上半年才會止跌。”
　　“預(yù)計2014年第四季到2015年中國樓市政策走勢分三個階段。”謝逸楓向南都記者分析稱，*9階段是全面取消限購，以6月份呼和浩特*9次提出全面取消限購的做法為標志。預(yù)計三亞將在近期內(nèi)取消限購，一線城市取消限購“救市”計劃有望年底到2015年上半年完成。
　　第二階段是省級取消限購與一攬子的樓市刺激計劃，以“閩八條”為代表。截至9月28日，全國共有8個省政府出臺取消限購與一攬子的樓市文件。第三階段是央行和銀監(jiān)會授意和引導(dǎo)商業(yè)銀行對個人房貸進行支持。目前所謂“救市”主要在*9、第二階段，因放松信貸的“救市”力度與幅度有限，效果與作用不明顯。因此，今年第四季度開始，地方政府會加大“救市”。
　　鐘良則認為，樓市下行至少持續(xù)半年。如果房地產(chǎn)市場低迷時間超過3年，且財政改革推進緩慢，中央政府可能被迫出手干預(yù)，來防止地方政府面臨的財政壓力。
　　綜合來看，真實影響樓市走勢的舉措，表現(xiàn)在幾大方面：一是信貸的寬松，譬如兩次定向降準與一次全面降準。二是房貸的放松，譬如首套、二套房貸的首付、利率下降。但是目前執(zhí)行力缺乏，需要等時機。三是財政、稅、現(xiàn)金的補貼政策。四是政府回購商品房做保障房的政策。而決定樓市未來走勢的政策，關(guān)鍵可能就是房貸與信貸及金融政策。

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