銀行對(duì)房貸新政的博弈只是個(gè)開(kāi)頭——易憲容，這篇10月12日上午10點(diǎn)28分*7出來(lái)的業(yè)界評(píng)論請(qǐng)盡快看完哦，因?yàn)槲覀冞€有更多的業(yè)界評(píng)論的文章等著你哦。
　　9月30日，央行及銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的房貸新政，就是讓已經(jīng)持有住房，并還清銀行貸款的購(gòu)買住房者可享受貸款優(yōu)惠條件，期望讓更多投資者再次涌入市場(chǎng)，以便消化各地積壓過(guò)多的住房庫(kù)存。
　　對(duì)此政策，市場(chǎng)反映很大，不少房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為這是央行一項(xiàng)難得的救市政策。這項(xiàng)政策的出臺(tái)將會(huì)掀起國(guó)內(nèi)又一輪炒房熱潮，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)出現(xiàn)“驚天大逆轉(zhuǎn)”。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛取消了在房貸新政出臺(tái)之前住房銷售中的各種優(yōu)惠，甚至于也讓房?jī)r(jià)立即上漲，以引誘住房的投資者再次進(jìn)入市場(chǎng)。
　　不過(guò)，這次房貸新政到底對(duì)市場(chǎng)會(huì)影響多大？是否能夠把正在周期性調(diào)整中的房地產(chǎn)市場(chǎng)中斷？是否能夠完全改變當(dāng)前市場(chǎng)的預(yù)期，并讓住房投機(jī)投資的需求全面地釋放出來(lái)？等。對(duì)于這些問(wèn)題的答案，關(guān)鍵還是取決于國(guó)內(nèi)銀行對(duì)房貸新政的博弈。
　　可以說(shuō)，這次房貸新政對(duì)住房按揭貸款的全面放松比起2008年131號(hào)文件來(lái)說(shuō)有過(guò)之而無(wú)不及。比如，對(duì)首套住房貸款的優(yōu)惠條件又回到了歷年來(lái)的*3惠水平。同時(shí)，對(duì)住房消費(fèi)首套住房的認(rèn)定，政策進(jìn)行了全面泛化，認(rèn)為只要還清了銀行貸款，持有兩套以上的住房可以認(rèn)定為首套。而商業(yè)銀行則進(jìn)一步泛化，只要還清銀行貸款，持有多少住房都可認(rèn)定為首套，其貸款就可享受相應(yīng)的優(yōu)惠條件。
　　正如我以前一直在強(qiáng)調(diào)的，房貸新政對(duì)住房消費(fèi)全面泛化，它所指向的對(duì)象只剩下住房投資投機(jī)者（因?yàn)?，這個(gè)房?jī)r(jià)下真正住房消費(fèi)者沒(méi)有能力再進(jìn)入市場(chǎng)）。而這種對(duì)首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的重新設(shè)定，也是在誘使已經(jīng)購(gòu)買住房的貸款者還清貸款，這樣就有了購(gòu)買獲得優(yōu)惠貸款的資格。
　　10月8日上班之后，國(guó)內(nèi)各大銀行紛紛表態(tài)支持房貸新政，并陸續(xù)出臺(tái)了房貸新政細(xì)則?？梢哉f(shuō)，作為國(guó)有的大銀行，這些銀行的主事者都是由上級(jí)部門所任命，而不是由市場(chǎng)選擇而來(lái)，因此，國(guó)家的重大政策只要出臺(tái)，肯定出來(lái)說(shuō)支持。因?yàn)檫@些主事者更多的是對(duì)任命他的部門負(fù)責(zé)，而不是主要對(duì)銀行負(fù)責(zé)。但新的政策涉及到股東的利益及經(jīng)營(yíng)者的利益時(shí)，銀行對(duì)新政策的執(zhí)行不會(huì)照樣畫葫蘆，而是會(huì)采取一種利益博弈的過(guò)程。因此，銀行對(duì)房貸新政的反映并非如房地產(chǎn)企業(yè)所預(yù)期的那樣又會(huì)回到2008年的那樣狀態(tài)，對(duì)住房信貸就價(jià)格及規(guī)模全面過(guò)度寬松，反之，銀行可認(rèn)同新政所泛化的住房消費(fèi)，即認(rèn)貸不認(rèn)房，但住房按揭利率水平與房貸新政前只有些許差別，變化不大?？梢哉f(shuō)，這只是銀行對(duì)房貸新政博弈的開(kāi)始。
　　何也？因?yàn)?，近年?lái)國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的融資結(jié)構(gòu)、價(jià)格水平及按揭貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)等方面的情況也與2008年下半年相比不可同日而語(yǔ)。首先，從國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，在2008年下半年，國(guó)內(nèi)銀行貸款占整個(gè)社會(huì)融資規(guī)模的的比重在90%以上，而到2014年這個(gè)比重已經(jīng)下降到50%以下。而國(guó)內(nèi)銀行信貸規(guī)模所占比重的快速下降，一方面說(shuō)明了受各種信貸規(guī)模監(jiān)管條例的限制，國(guó)內(nèi)銀行信貸規(guī)模擴(kuò)張能力在逐漸地下降，另一方面也意味著國(guó)內(nèi)銀行也正在突破這種信貸規(guī)模的管制，把表內(nèi)業(yè)務(wù)不斷地移到表外。這就是有了國(guó)內(nèi)影子銀行盛行?；驀?guó)內(nèi)銀行對(duì)表內(nèi)的信貸規(guī)模擴(kuò)張動(dòng)力不足。
　　其次，受影子銀行及互聯(lián)網(wǎng)金融爆炸式增長(zhǎng)的沖擊，國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的價(jià)格水平全面上升。2008年下半年，國(guó)內(nèi)銀行之所以愿意對(duì)首套住房按揭貸款利率7折優(yōu)惠，因?yàn)?，?dāng)時(shí)銀行的負(fù)債成本主要是活期存款利率。當(dāng)時(shí)的活期存款利率不僅低到0.35%，而且也占當(dāng)時(shí)銀行存款比重達(dá)60%以上。所以，即使當(dāng)時(shí)銀行對(duì)住房按揭貸款利率7折優(yōu)惠，其利差水平仍然可達(dá)3厘以上。當(dāng)時(shí)銀行只要規(guī)模擴(kuò)張，一定是贏利不差。
　　但是，目前國(guó)內(nèi)金融價(jià)格的情況已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。一是由于這幾年國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)金融爆炸式的增長(zhǎng)及銀行理財(cái)產(chǎn)品頻繁推出，從而使得銀行活期存款所占存款的比重越來(lái)越小。這就意味著國(guó)內(nèi)銀行的融資成本全面上升。二是目前銀行的一年期存款利率在3厘左右，但銀行的一年期理財(cái)產(chǎn)品的利率都會(huì)在5厘以上。在這種情況下，必然導(dǎo)致國(guó)內(nèi)銀行的負(fù)債成本全面上升。如果國(guó)內(nèi)銀行對(duì)住房按揭貸款也如2008年下半年那樣采取下限政策，或7折優(yōu)惠，那么5年期以上的按揭利率就會(huì)下降到4.58厘。如果國(guó)內(nèi)銀行以這個(gè)按揭利率發(fā)放貸款，也就意味著銀行做一筆貸款虧損一筆。這不僅會(huì)影響到銀行業(yè)的贏利水平，也會(huì)直接損害銀行信貸員的利益。因?yàn)椋y行的贏利水平不僅是各銀行業(yè)績(jī)的主要考核指標(biāo)，也直接與信貸員的獎(jiǎng)金掛鉤。三是由于國(guó)內(nèi)銀行負(fù)債成本全面上升，從而使得到國(guó)內(nèi)銀行的利差一直在下降。所以，任何有損于銀行贏利的業(yè)務(wù)，銀行肯定會(huì)十分慎重。
　　第三，更為重要的是，在2008年下半年，住房按揭貸款一直為銀行稱之為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。因?yàn)?，在那幾年，?guó)內(nèi)住房市場(chǎng)之價(jià)格只是在上漲，從而沒(méi)有出現(xiàn)象樣的下行調(diào)整。對(duì)于住房按揭貸款來(lái)說(shuō)，只要房?jī)r(jià)在上漲，住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越來(lái)越小。而且，房?jī)r(jià)在上漲時(shí)不僅貸款風(fēng)險(xiǎn)小，而且由于每項(xiàng)住房按揭貸款規(guī)模都很大，按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)同質(zhì)性高，這自然降低了銀行做按揭貸款的營(yíng)運(yùn)成本。所以，在當(dāng)時(shí)的條件下，國(guó)內(nèi)銀行有較強(qiáng)的動(dòng)力對(duì)按揭貸款規(guī)模的快速擴(kuò)張。
　　但當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了一個(gè)巨大的泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大?？梢哉f(shuō)無(wú)論政府采取什么救市政策，房地產(chǎn)泡沫破滅只是時(shí)間問(wèn)題。只要房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)價(jià)格快速下跌，那么住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)很快就會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。比如，今年上半年，國(guó)內(nèi)一些地方只是房?jī)r(jià)些許的下降，國(guó)內(nèi)各銀行不良貸款及不良貸款率都全面上升。在這種情況下，住房信貸不僅不是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，反而有可能成為雞肋，銀行對(duì)這類資產(chǎn)不會(huì)有很大興趣。
　　在這樣的情況下，國(guó)內(nèi)銀行對(duì)房貸新政的博弈可能是，一方面全面認(rèn)可央行對(duì)住房消費(fèi)的全面泛化，以此鼓勵(lì)住房投資者還清貸款再進(jìn)入市場(chǎng)。另一方面，由于當(dāng)前金融市場(chǎng)條件變化很大，國(guó)內(nèi)銀行對(duì)再進(jìn)入住房市場(chǎng)購(gòu)買住房給出的信貸優(yōu)惠條件，并不會(huì)取新政的規(guī)定下限，比如按揭貸款利率，而只是小幅調(diào)整。如果銀行感覺(jué)到這種住房按揭貸款僅是雞肋，今后還可能讓按揭貸款利率上升、信貸規(guī)模收緊。今后的一切都在利益博弈中，而不僅僅政策的規(guī)定而已。更為嚴(yán)重的是，如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不能通過(guò)房貸新政化解，那么銀行的這種博弈會(huì)更加頻繁，銀行對(duì)住房按揭貸款興趣更是會(huì)減弱。對(duì)此，想借房貸新政進(jìn)入的住房投資者不可掉以輕心。

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