徐明天闡述了房地產(chǎn)基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律

　　我們高頓網(wǎng)校小編每天更新業(yè)界評(píng)論的文章，比如這篇12月1日的新聞——徐明天闡述了房地產(chǎn)基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律
　　銀行降息，就降了那么 一點(diǎn)點(diǎn)，有人就說(shuō)房地產(chǎn)和股市的春天又到來(lái)了。

　　今天，看到葉檀又鼓吹起房地產(chǎn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)論。這才是真正的葉檀。

　　葉檀說(shuō)：我特別反對(duì)看后視鏡，現(xiàn)在很多人說(shuō)1998年的房改是不是錯(cuò)的？或者2003年是不是錯(cuò)的？這沒(méi)有意義、沒(méi)有價(jià)值，就是1998年沒(méi)有房地產(chǎn)，后來(lái)沒(méi)有汽車(chē)，沒(méi)有高速公路的建設(shè)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不了這么快。一個(gè)時(shí)代有一個(gè)時(shí)代的事情，你不能強(qiáng)說(shuō)1998年的人說(shuō)2013年的房地產(chǎn)是怎么樣的，這是強(qiáng)人所難。

　　房地產(chǎn)需要壟斷，需要暴力，需要騙子。葉檀、郎咸平就在房地產(chǎn)大躍進(jìn)中獲利的騙子。房?jī)r(jià)一下降，他們沒(méi)人請(qǐng)他們演講，沒(méi)人聽(tīng)他們演講，他們失去了市場(chǎng)，現(xiàn)在似乎看到了機(jī)會(huì)，又快速跳出來(lái)，鼓吹他們的房地產(chǎn)主導(dǎo)論了。

　　不論政府財(cái)政和GDP多么需要房地產(chǎn)，今天我們必須徹底改變房地產(chǎn)主導(dǎo)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的問(wèn)題，也就是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整是一個(gè)痛苦的過(guò)程，會(huì)剝奪官員富豪們的財(cái)產(chǎn)，但這是不得不付出的代價(jià)。正應(yīng)了那句話，自作孽，不可活。因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)觸犯了天條，犯下了反人類(lèi)罪，違背了最基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

　　今天，我就從經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理，來(lái)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)學(xué)批判。

　　2013年，諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主之一羅伯特?席勒曾多次警告中國(guó)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。2009年12月，他來(lái)到深圳出席某企業(yè)的活動(dòng)，當(dāng)時(shí)他在回答現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)時(shí)表示，“中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得非常熱，但是也有一些必須要警惕的現(xiàn)象，在深圳，房地產(chǎn)非常熱，房?jī)r(jià)高居不下。”席勒說(shuō)，“在深圳、上海以及其他中國(guó)主要的城市，人們?cè)谫I(mǎi)房，這樣房子的價(jià)格實(shí)際上是數(shù)倍于他們的年收入的，不知道具體的比例是多少。我們?cè)诩又萦秒娔X分析房?jī)r(jià)和收入比，看到的數(shù)字是8倍和10倍，我們就覺(jué)得太高了。如果是8倍，就要花8年的總收入買(mǎi)房。”同年，羅伯特?席勒在上海也說(shuō)：“早前聽(tīng)說(shuō)過(guò)上海的房?jī)r(jià)，基本上是一個(gè)普通人一年收入的一百倍，也就是說(shuō)，他要工作一百年才能用他的全部收入買(mǎi)一套房子。既然這樣，他為什么還要買(mǎi)這個(gè)房子？答案是他預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上升。人是有投機(jī)心理的，他覺(jué)得以后房子肯定還會(huì)漲，但是我覺(jué)得這肯定是非理性的。”2011年達(dá)沃斯論壇上，席勒直言中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫：“美國(guó)房?jī)r(jià)仍在下跌，我很擔(dān)心它會(huì)跌到什么時(shí)候。家庭負(fù)債率仍然非常高，很多人失去自己的房屋，或因更換工作而轉(zhuǎn)移到其他城市。與此同時(shí)，美國(guó)負(fù)債率已經(jīng)上升到前所未有的高水平，這樣人們擔(dān)心，政府是否還有能力推出新的刺激政策。中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在泡沫嚴(yán)重，如果和美國(guó)一樣泡沫破裂的話，這將會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生打擊。”

　　2014年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主梯若爾在武漢談房地產(chǎn)時(shí)說(shuō)：全球?qū)Ψ康禺a(chǎn)泡沫問(wèn)題都十分關(guān)注。他興趣了一個(gè)例子：美國(guó)有一個(gè)學(xué)者Robert Shiller，曾經(jīng)設(shè)想建立房產(chǎn)保險(xiǎn)公司，給房產(chǎn)價(jià)格保險(xiǎn)。對(duì)壽險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，我買(mǎi)了壽險(xiǎn)，如果去世，保險(xiǎn)公司會(huì)向我的妻子賠付，對(duì)它來(lái)說(shuō)是一種損失，但只要我在世，每年就要交固定的保費(fèi)，對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)是盈利的。房產(chǎn)保險(xiǎn)的情況類(lèi)似，盡管還沒(méi)有真正出現(xiàn)。即如果價(jià)格下跌，你能得到一筆錢(qián)，但每年你有固定支付保金。這種保險(xiǎn)公司在理論上可以存在，還沒(méi)有真正成立。原則上可以賺錢(qián)，但管制機(jī)構(gòu)（專(zhuān)門(mén)監(jiān)管銀行和保險(xiǎn)公司的機(jī)構(gòu)）沒(méi)有批準(zhǔn)。如果公司為武漢的市民房?jī)r(jià)保險(xiǎn)，價(jià)格下跌的話，這種公司會(huì)有很大的損失，一旦破產(chǎn)，就不能給你錢(qián)。這和銀行破產(chǎn)是一樣的。壽險(xiǎn)的情況不同，我們清楚每年去世的大概人數(shù)，即大數(shù)定律，因此管制機(jī)構(gòu)可以確保公司不破產(chǎn)。但房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)很大，因此沒(méi)有得到批準(zhǔn)成立。

　　梯若爾有一個(gè)建模型解串謀難題研究，認(rèn)為串謀與勾結(jié)是所有的組織或機(jī)構(gòu)中普遍存在的現(xiàn)象，早已為政治學(xué)家和社會(huì)學(xué)家所關(guān)注。串謀與勾結(jié)會(huì)給社會(huì)福利帶來(lái)?yè)p失，因而如何在制度設(shè)計(jì)中解決串謀問(wèn)題，一直成為政治家和學(xué)者們不懈努力的目標(biāo)之一，并在人類(lèi)的制度 文化中占有重要地位。然而令人驚訝的是，這個(gè)重要現(xiàn)象長(zhǎng)期以來(lái)卻一直未能受到主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家的重視。作為社會(huì)科學(xué)理論的皇冠明珠，主流經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論與實(shí)踐取得過(guò)令人矚目的成就， 但它在制度分析方面尤其是對(duì)于串謀現(xiàn)象的漠不關(guān)心和無(wú)所作為，無(wú)法令人滿意。究其根源，仍然是主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)于新古典主義的完備市場(chǎng)假設(shè)這個(gè)教條的堅(jiān)定信 念。在產(chǎn)業(yè)組織理論和規(guī)制經(jīng)濟(jì)學(xué)等諸多領(lǐng)域，串謀現(xiàn)象造成了產(chǎn)業(yè)政策和政府規(guī)制政策的嚴(yán)重扭曲，這一點(diǎn)即使在司法體系十分完備的歐美國(guó)家都普遍存在（如美國(guó)的安然公司和世界電信與安達(dá)信公司合謀做假賬等案件），更不用說(shuō)許多處于制度轉(zhuǎn)型時(shí)期的發(fā)展中國(guó)家。如果把中國(guó)的房地產(chǎn)與梯若爾的串謀與勾結(jié)理論相聯(lián)系，中國(guó)的房地產(chǎn)就是典型的政府、官員、開(kāi)發(fā)商和富豪的串謀勾結(jié)劫掠人民。

　　世界上房地產(chǎn)已經(jīng)非常成熟，有一套系統(tǒng)的制度設(shè)計(jì)，因此風(fēng)險(xiǎn)可控。只有中國(guó)房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)。因此，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家的研究很少，沒(méi)有專(zhuān)題研究，只是有一些份內(nèi)的過(guò)注，但也是觀點(diǎn)鮮明。

　　摩天大樓是房地產(chǎn)泡沫之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年中國(guó)有655個(gè)城市提出要“走向世界”，183個(gè)城市要興建“國(guó)際大都市”。而所謂“國(guó)際大都市”就要開(kāi)辟?lài)?guó)際商務(wù)中心，就要擁有更多的摩天大樓，甚至是世界或亞洲*9高樓。據(jù)稱(chēng)中國(guó)摩天大樓的數(shù)量是美國(guó)的4倍。摩天大樓的建設(shè)熱潮往往伴隨著金融危機(jī)或者經(jīng)濟(jì)衰退。1999年，經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯?勞倫斯，搞出了一個(gè)“摩天樓指數(shù)”，認(rèn)為世界摩天大樓開(kāi)工建設(shè)與商業(yè)周期波動(dòng)高度相關(guān)，而摩天大樓的竣工往往是經(jīng)濟(jì)盛極而衰的拐點(diǎn)，大廈建成之日，往往便是經(jīng)濟(jì)衰退之時(shí)。經(jīng)濟(jì)學(xué)界有稱(chēng)之為“勞倫斯定律”，或干脆稱(chēng)之“摩天樓魔咒”或“勞倫斯詛咒。

　　勞倫斯舉出證據(jù)：1904到1909年間，美國(guó)紐約的勝家大廈和大都會(huì)人壽大廈相繼刷新世界高樓記錄，期間金融危機(jī)席卷全美，數(shù)百家中小銀行倒閉；1929年、1930年和1931年，紐約的華爾街40號(hào)大廈、克萊斯勒大廈和帝國(guó)大廈相繼落成，期間發(fā)生了世界經(jīng)濟(jì)史上最為駭人的“大蕭條”；20世紀(jì)70年代，紐約的世界貿(mào)易中心和芝加哥的西爾斯大廈一躍成為全球*6，隨之而來(lái)的是石油危機(jī)，美元狂跌，最終引發(fā)了1973-1975年的世界經(jīng)濟(jì)衰退；1997年馬來(lái)西亞吉隆坡雙子塔樓刷新世界*6紀(jì)錄，東南亞金融危機(jī)也隨之發(fā)生。

　　“摩天樓魔咒”的“勞倫斯定律”自有經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)律。李嘉圖反對(duì)“谷物法”的原因與經(jīng)濟(jì)學(xué)家反對(duì)房地產(chǎn)泡沫相同，只是房地產(chǎn)泡沫的危害更加巨大。李嘉圖的研究不是形象的，而是抽象的。他認(rèn)為土地的供給曲線是完全無(wú)彈性的，土地的社會(huì)機(jī)會(huì)成本為零。土地?fù)碛姓攉@得地租收入，僅僅是因?yàn)閾碛幸环N稀缺的生產(chǎn)要素，他并沒(méi)有提供任何對(duì)社會(huì)有益的作用。古

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家特別批評(píng)地主的支出習(xí)慣。地主從事消費(fèi)支出，而不是儲(chǔ)蓄與積累資本，不是增加經(jīng)濟(jì)體中資本產(chǎn)品的供給。地主階級(jí)的行為有害于新興工業(yè)社會(huì)的增長(zhǎng)與發(fā)展?？偖a(chǎn)量或者說(shuō)經(jīng)濟(jì)體的總收入分配給了勞動(dòng)者、資本家、地主。總產(chǎn)量中的一部分，沒(méi)有用來(lái)支付勞動(dòng)者維持最低生活水平的工資，也沒(méi)有用來(lái)替換生產(chǎn)過(guò)程中報(bào)廢的資本產(chǎn)品，這一部分可以被稱(chēng)為凈收益或者經(jīng)濟(jì)剩余。凈收益由利潤(rùn)、地租以及維持最低生活水平的工資之上的部分組成。工人與地主總是將他們的全部收入花在消費(fèi)上，利潤(rùn)成了儲(chǔ)蓄或資本積累的*10來(lái)源。李嘉圖斷定，作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率減小的結(jié)果，當(dāng)利潤(rùn)下降、地租上升時(shí)，隨著時(shí)間的變化，將會(huì)發(fā)生有利于地主的收入再分配。

　　以李嘉圖對(duì)谷物和地租的理論分析，房地產(chǎn)就是一種無(wú)度的超級(jí)地租，土地?fù)碛姓哌^(guò)度的利益不但增加了經(jīng)濟(jì)的成本，減少了工人的工資和利潤(rùn)，而且又從住房民生中掠奪了更多利潤(rùn)，在這種加速度收入再分配中，經(jīng)濟(jì)的積累將被榨干枯竭無(wú)法維持，只能靠貨幣泡沫浸泡，最終走向經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

　　李嘉圖是西方古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的集大成者，他的分析就是基礎(chǔ)理論性的。

　　中國(guó)正在陷入房地產(chǎn)崩塌的經(jīng)濟(jì)衰退，這已經(jīng)是大家都承認(rèn)的事實(shí)。

　　*9個(gè)提出經(jīng)濟(jì)危機(jī)理論的意大利經(jīng)濟(jì)學(xué)家西斯蒙第指出利潤(rùn)和地租是災(zāi)難的根源。他認(rèn)為任何財(cái)富都是勞動(dòng)的產(chǎn)品，收入是財(cái)富的一部分。收入通常 有三種，即地租、利潤(rùn)和工資。這三種收入是分享人類(lèi)勞動(dòng)成果的3種不同方式。地租是土地所有者因?yàn)閾碛型恋厮袡?quán)而從工人勞動(dòng)所生產(chǎn)的產(chǎn)品中提取的部分；利潤(rùn)是資本家因?yàn)閾碛匈Y本而從工人生產(chǎn)的產(chǎn)品中提取的部分；工資是工人勞動(dòng)產(chǎn)品的一部分，是工人用來(lái)維持必要的生活的費(fèi)用，是其勞動(dòng)的報(bào)酬，是勞動(dòng)的價(jià)格。他說(shuō)：“勞動(dòng)在社會(huì)中創(chuàng)造了三種永恒的財(cái)富的源泉，而這三種財(cái)富的源泉又產(chǎn)生了三種收入。財(cái)富的*9種源泉是土地，土地的自然力永遠(yuǎn)是用來(lái)生產(chǎn)的，只要人們利用它來(lái)為自己服務(wù)，它便任憑勞動(dòng)的支配；用來(lái)支付工資的資本是財(cái)富的第二種源泉；供應(yīng)勞動(dòng)能力的生活是財(cái)富的第三種源泉。因此，財(cái)富的這三種源泉都和勞動(dòng)有直接的關(guān)系，如果沒(méi)有勞動(dòng)就決不會(huì)有財(cái)富。”西斯蒙第認(rèn)為，利潤(rùn)和地租是統(tǒng)一的，資本與土地也不產(chǎn)生矛盾，工資和利潤(rùn)與地租則是對(duì)立的， 所以勞動(dòng)與資本之間是對(duì)立的，“真正的災(zāi)難決不是由于機(jī)器的改進(jìn)，而是由于我們對(duì)機(jī)器的產(chǎn)品所進(jìn)行的不公平的分配。”西斯蒙第對(duì)分配不公平進(jìn)行了強(qiáng)烈地抨擊，指出這種現(xiàn)象既不符合理論，又不符合倫理。利潤(rùn)、地租是對(duì)工人的一種掠奪，是一切災(zāi)難產(chǎn)生的根源。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)是一種一次性的超級(jí)地租，是一次瘋狂掠奪，西斯蒙第的批評(píng)是非常溫和的。

　　也許是了解中國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)的極端行為，2700年前人類(lèi)*9位經(jīng)濟(jì)學(xué)家管子對(duì)房地產(chǎn)的觀點(diǎn)也非常極端。

　　管子講，宮室有度，不求其觀。統(tǒng)治者的消費(fèi)既要符合等級(jí)貴賤禮的要求；又要盡量簡(jiǎn)樸。即使國(guó)家財(cái)用充足．也要消費(fèi)適度。“國(guó)雖充盈，金玉雖多，宮室必有度.”(《管子?八觀》) “先王制軒冕，足以著貴賤，不求其美。……明君制宗廟，足以設(shè)賓祀，不求其美；為宮室臺(tái)榭，足以避燥濕寒暑，不求其大；為錐文刻鏤，足以辨貴賤，不求其觀。故農(nóng)夫不失其時(shí)，百工不失其功，商無(wú)廢利，民無(wú)游日，財(cái)無(wú)砥墆。”（《管子?法法》）

　　管子從財(cái)富的生產(chǎn)和平衡中要求宮室必有度，是觀察一個(gè)國(guó)家虛實(shí)的指標(biāo)。宮室過(guò)度是對(duì)人民和土地的過(guò)度索求?！豆茏?八觀》說(shuō)：“課兇饑，計(jì)師役，觀臺(tái)榭，量國(guó)費(fèi)，而實(shí)虛之國(guó)可知也”。先論土地與人口、糧食、賦稅、饑荒的關(guān)系：“凡田野萬(wàn)家之眾，可食之地，方五十里，可以為足矣。萬(wàn)家以下，則就山澤可矣；萬(wàn)家以上，則去山澤可矣。彼野悉辟而民無(wú)積者，國(guó)地小而食地淺也；田半墾而民有余食而粟米多者，國(guó)地大而食地博也。國(guó)地大而野不辟者，君好貨而臣好利者也；辟地廣而民不足者，上賦重，流其藏者也。故曰，粟行于三百里，則國(guó)毋一年之積；粟行于四百里，則國(guó)毋二年之積；粟行于五百里，則眾有饑色。其稼亡三之一者，命曰小兇；小兇三年而大兇，大兇則眾有大遺苞矣。什一之師，什三毋事，則稼亡三之一。稼亡三之一，而非有故蓋積也，則道有損瘠矣。什一之師，三年不解，非有余食也，則民有鬻子矣”。再論糧食與土地資源和宮室的關(guān)系：“故曰：山林雖近，草木雖美，宮室必有度，禁發(fā)必有時(shí)，是何也？曰：大木不可獨(dú)伐也，大木不可獨(dú)舉也，大木不可獨(dú)運(yùn)也，大木不可加之薄墻之上。故曰，山林雖廣，草木雖美，禁發(fā)必有時(shí)；國(guó)雖充盈，金玉雖多，宮室必有度；江海雖廣，池澤雖博，魚(yú)鱉雖多，罔罟必有正，船網(wǎng)不可一財(cái)而成也。非私草木爰魚(yú)鱉也，惡廢民于生谷也”。再論土地、糧食、上用與民力的關(guān)系：“故曰，先王之禁山澤之作者，博民于生谷也。彼民非谷不食，谷非地不生，地非民不動(dòng)，民非作力，毋以致財(cái)。天下之所生，生于用力，用力之所生，生于勞身。是故主上用財(cái)毋已，是民用力毋休也”。結(jié)論：“故曰，臺(tái)榭相望者，其上下相怨也。民毋余積者，其禁不必止；眾有遺苞者，其戰(zhàn)不必勝；道有損瘠者，其守不必固。故令不必行，禁不必止，戰(zhàn)不必勝，守不必固，則危亡隨其后矣”。

　　管子譴責(zé)國(guó)家底子薄而高消費(fèi)的不良侈俗。“主上無(wú)積而宮室美，氓家無(wú)積而衣服修，乘車(chē)開(kāi)飾觀望,牛行者雜文彩，本資少而末用多者。侈國(guó)之俗也。”(《管子?八觀》) “舟車(chē)飾、臺(tái)榭廣，則賦斂厚矣"。（《管子?權(quán)修》）

　　管子警告：“臺(tái)榭相望者，亡國(guó)之廡也”。《管子?七臣七主》說(shuō)：“故明主有六務(wù)四禁。六務(wù)者何也？一曰節(jié)用，二曰賢佐，三曰法度，四曰必誅，五曰天時(shí)，六曰地宜。四禁者何也？春無(wú)殺伐，無(wú)割大陵，倮大衍，伐大木，斬大山，行大火，誅大臣，收谷賦。夏無(wú)遏水達(dá)名川，塞大谷，動(dòng)土功，射鳥(niǎo)獸。秋毋赦過(guò)、釋罪、緩刑。冬無(wú)賦爵賞祿，傷伐五谷。故春政不禁則百長(zhǎng)不生，夏政不禁則五谷不成，秋政不禁則奸邪不勝，冬政不禁則地氣不藏。四者俱犯，則陰陽(yáng)不和，風(fēng)雨不時(shí)，大水漂州流邑，大風(fēng)漂屋折樹(shù)，火暴焚地?zé)鞑?；天冬雷，地冬霆，草木夏落而秋榮；蟄蟲(chóng)不藏，宜死者生，宜蟄者鳴；苴多螣蟆，山多蟲(chóng)螟；六畜不蕃，民多夭死；國(guó)貧法亂，逆氣下生。故曰：臺(tái)榭相望者，亡國(guó)之廡也；馳車(chē)充國(guó)者，追寇之馬也；羽劍珠飾者，斬生之斧也；文采纂組者，燔功之窯也。明王知其然，故遠(yuǎn)而不近也。能去此取彼，則人主道備矣”。

　　《管子?禁藏》說(shuō)：“夫明王不美宮室，非喜小也；不聽(tīng)鐘鼓，非惡樂(lè)也，為其傷于本事，而妨于教也。故先慎于己而后彼，官亦慎內(nèi)而后外，民亦務(wù)本而去末”。過(guò)度的房地產(chǎn)會(huì)傷害根本的農(nóng)業(yè)和工商業(yè)，而鼓勵(lì)商業(yè)炒作。