高頓財經(jīng)題庫
  小編導(dǎo)讀:隨著國稅總局對土地審計管理更加嚴格,土地增值稅的清算力度也將大幅度增強。清算方式也從以前的靈活清算到現(xiàn)在的重點清算。國家地稅相關(guān)部門同時也表示,土地增值稅清算力度增強并不針對特殊群體。因此,中小房將可能企面臨其帶來的巨大壓力。
  2014年,我國迎來了*5一次規(guī)模的土地審計,國稅總局要求土地增值稅的清算力度應(yīng)當(dāng)加強。當(dāng)年我省土地所得稅增長了近三成。不過記者了解到,有些地區(qū)的增長比例竟然高達八成。2015年的土地增值稅力度將進一步加強。
  “土地增值稅清查力度的加強,總的來說,是在落實稅務(wù)總局關(guān)于依法治稅工作。同時也對于稅務(wù)部門以及相關(guān)企業(yè)提出了新的要求。”省地稅一位相關(guān)負責(zé)人告訴記者,我省土地增值稅的增長,主要還是依靠房產(chǎn)銷售的穩(wěn)定,而各地方稅務(wù)局在清算中加強了對符合條件清算項目的審查與清算,是助推我省土地增值稅增長的一個主要方向。
  何為土地增值稅?簡言之,就是指經(jīng)營企業(yè)等單位和個人,有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入,在扣除土地使用權(quán)成本、開發(fā)成本等支出后的增值額,要按一定比例向國家繳納的一種稅費。目前我國土地增值稅實施四級超率累計稅率。根據(jù)增值額與占扣除項目金額的比例,征收從30%~60%不等的稅率。
  “土地增值稅的征收范圍較大,但主要來源,目前是在房地產(chǎn)行業(yè)。”一家地產(chǎn)企業(yè)人士坦言,從某種意義上來看,土地增值稅也可算是對房地產(chǎn)暴利所設(shè)置的一種門檻。由于地產(chǎn)銷售尤其是非住宅類以及地下車庫等項目,其利潤額遠高于其他產(chǎn)業(yè)。而土地增值稅的設(shè)置,在一定程度上限制了房地產(chǎn)利潤的暴漲。
  據(jù)了解,2014年,我省多個市地土地增值稅清算力度都得到大幅加強。鄭州、漯河、許昌等地同比增幅在三成左右,而南陽、安陽、三門峽等地在四成左右,而鄭東新區(qū)增幅則超過六成。而全國其他多個地區(qū)的土地增值稅清算額也都出現(xiàn)了不小的增量。
  “對于土地增值稅的清算,這幾年的力度不斷在加強,去年比較明顯。”省內(nèi)一地級市地稅部門人士稱,2014年,國稅總局加大各稅種清算力度,我省也加大了對土地增值稅的清算與培訓(xùn)。如當(dāng)?shù)氐胤蕉悇?wù)部門去年土地增值稅專項培訓(xùn)次數(shù)就多達數(shù)次,大大加強了基層稅務(wù)人員和納稅人對于清算問題的把握。與此同時,各地方稅務(wù)部門加強了稅務(wù)所對于土地增值稅清算工作的支持,一些延期清算的項目得到清算,項目的督查力度增強,這都使土地增值稅的清算達到了空前的高度。
  從靈活清算到重點清算的改變
  作為地方主要稅種之一,我國土地增值稅在近幾年征管力度逐步加強,2014年1至10月,全國共組織收入2710.78億元,增長22.2%。而我省這個數(shù)字則達到了30%左右。在采訪中,多家房企人士表示,相比之前對于土地增值稅的清算,去年可算是極為嚴格。
  “土地增值稅清算一直遵循著先預(yù)征再多退少補的原則。”省內(nèi)一家大型房企財務(wù)負責(zé)人孫先生告訴記者,按照土地使用性質(zhì)不同,其預(yù)征額度也不相同,其中住宅類一般為預(yù)計銷售額的1.5%,非住宅類則為3.5%。在達到必要的清算條件后,房地產(chǎn)企業(yè)需填寫《土地增值稅清算申報表》,并向主管稅務(wù)機關(guān)提供資料,而地方稅局將會指定事務(wù)所對企業(yè)進行清算,并委托其他事務(wù)所對其項目進行監(jiān)督。
  由于房地產(chǎn)銷售的時間跨度相對較大,其清算過程往往也比較長。若部分項目由于涉及開發(fā)商與建設(shè)商之間的合同糾紛,更會拉長清算時間。同時,雖然條件規(guī)定的是銷售達到80%即滿足清算的銷售要求,但由于涉及成本確定或其他原因,一些地產(chǎn)項目即使在項目銷售完也未進行土地增值稅清算。“這就使得很多清算項目被積壓,如果在這個過程中出現(xiàn)一些其他因素的干擾和影響,清算就容易因此延后。”一位基層稅務(wù)稽查人員坦言。
  除此之外,在實際操作中,一些稅務(wù)工作人員和納稅人對上位法的把握并不清晰,如張江高科公司就表示,對一手房的銷售,其按預(yù)征率預(yù)交土地增值稅,但公司在土地開發(fā)中涉及的巨額市政建設(shè)、公建配套、吸收養(yǎng)老等成本分攤方法和金額未得到相關(guān)主管部門的最終認定,因此土地成本難以在各開發(fā)項目上精準分攤,對各銷售項目的增值額及相應(yīng)增值稅率認定存在一定困難。
  也正因此,在前幾年地方財政收入較好的時候,土地增值稅的清算也呈現(xiàn)出一種靈活狀態(tài),部分需要清算的土地增值稅由于各種原因延后,一些地產(chǎn)企業(yè)也出現(xiàn)延遲繳納的情況。如2013年,央視曝光多家房企欠繳土地增值稅,雖然國稅總局辟謠其存在誤解,但也從一個側(cè)面反映了土地增值稅清算之難。
  而從去年下半年,全國多個地區(qū)下發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程,就房企土地增值稅的清算提出了詳細的要求,從靈活收繳開始向依法全盤清算轉(zhuǎn)變。“土地增值稅清算力度的加強,是體現(xiàn)稅收應(yīng)收盡收原則的重點之一。”上述地市地稅局相關(guān)負責(zé)人稱,考慮到目前土地增值稅政策沒有變動的情況,地方稅務(wù)局正在通過加強預(yù)征管理、提高清算審核效果以及加大欠稅清理等方式,增加土地增值稅的清算強度和收入。
  而隨著近日稅務(wù)總局《關(guān)于全面推進依法治稅的指導(dǎo)意見》的制定和發(fā)布,多位稅務(wù)人士認為,2015年清算動作顯然會繼續(xù)加大。如我省南部某市地稅局目前正準備學(xué)習(xí)廣東等地的清算經(jīng)驗,加強清算小組的培訓(xùn),著力清掃潛在工作障礙,確保土地增值稅專項檢查順利推進,同時制定欠稅清繳計劃,力爭2015年的土地增值稅收入在2014年的基礎(chǔ)上再上一個臺階。
  中小房企或因此承壓
  雖然對于土地增值稅的清算,地稅部門表示是貫徹依法治稅的方針,并不針對特定群體,但作為土地增值稅上繳大戶,業(yè)內(nèi)人士分析這或?qū)е虏糠种行》康禺a(chǎn)公司資金因此承壓。
  “2014年整體來看房地產(chǎn)的現(xiàn)金流并不充分,部分中小地產(chǎn)公司銷售欠佳。”劉先生告訴記者,2014年,我省部分房地產(chǎn)企業(yè)開始出現(xiàn)庫存高壓的情況,有市地房地產(chǎn)公司僅完成計劃銷售的10%,并將今年的重點經(jīng)營目標(biāo)放在了去庫存上。而這種房屋銷售的不暢限制了企業(yè)的資金來源,也對其現(xiàn)金流提出了嚴苛要求。同時由于多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)并不享受相關(guān)的稅收減免政策,此時加強對于土地增值稅的清算,無疑讓一些高庫存壓力、低現(xiàn)金流的中小房企倍感壓力。
  這種情況在A股市場上也可見一斑,據(jù)了解,目前發(fā)布2014年報的27家滬深兩市房地產(chǎn)類上市公司共實現(xiàn)活動現(xiàn)金流凈額為負162億元,較2013年同期減少近87億元;而截至2014年第三季度,在144家上市房企中,僅45家經(jīng)營性現(xiàn)金流為正,其余房企皆為負數(shù)。
  對于大型房產(chǎn)企業(yè)來說,土地增值稅政策對其影響相對有限。如銷售100億元的房地產(chǎn)公司,之前一年的土地增值稅預(yù)交額一般是其銷售額的2.5%~2.8%,去年增長至3%左右。但是對于中小房企,由于以往用于合理避稅的手段現(xiàn)階段難以為繼,缺乏良好財務(wù)規(guī)劃、依賴土地升值獲利的企業(yè),將受到一定沖擊。
  他舉例,一樓盤在去除所得稅、營業(yè)稅等費用后計算成本在1000元/平米,因此該公司制定銷售價為2000元/平米,從而計算出自己預(yù)計銷售為3億元,毛利1.5億元。而事實上,考慮到土地增值稅的超率累計問題,其實際土地增值稅繳納可能會超過6000萬元,這就導(dǎo)致地產(chǎn)商實際利潤遠低于預(yù)期盈利,影響企業(yè)下一步規(guī)劃和發(fā)展。
  “這種情況在中小地產(chǎn)企業(yè)身上時有發(fā)生,有的企業(yè)由于不會計算,忙了幾年的項目,卻發(fā)現(xiàn)沒有多少盈利。”孫先生稱,由于當(dāng)前稅收整體聯(lián)網(wǎng)、各機構(gòu)合作加強,習(xí)慣于采取規(guī)避或其他方式來拖延清算也不再好用,這就讓財務(wù)建設(shè)不夠規(guī)范的地產(chǎn)企業(yè)吃了虧。
  “張江高科發(fā)布公告稱,自己因為土地增值稅清算,2014年利潤縮水近三成。這種情況也是目前部分企業(yè)會遇到的問題。”他坦言,土地增值稅清算力度的增加,無論對大型還是中小房企的規(guī)范問題都提出了新要求。沒有明確清晰的預(yù)測計算,而像過去那樣找關(guān)系、找空子從而逃避土地增值稅的方法已不可取,只能從自身轉(zhuǎn)變。
  “因此可以看到,土地增值稅的清算加強,在一定程度上改變之前的清算環(huán)境。”一家地方稅務(wù)局工作人員解釋,一方面,在依法治稅的大環(huán)境下,土地、稅務(wù)等多個部門合作越發(fā)緊密,土地增值稅執(zhí)法越來越規(guī)范合理。而對于地產(chǎn)企業(yè)來說,規(guī)范化的財務(wù)核算、提供更加穩(wěn)健的會計信息,也將逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的常態(tài)。
  本文來源:大河報

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