土地增值稅何去何從——房地產(chǎn)稅來了

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　　從2013年末央視曝出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“欠稅門”事件之后，土地增值稅引起全社會的廣泛關注。事實上，央視也只是將存在多年的一個“老問題”，重新翻出來而已。土地增值稅一直是房地產(chǎn)稅收體系中，稅種設計最復雜、征稅成本*6、稅制最不統(tǒng)一、官企扯皮最多的一個稅種。

　　土地增值稅的征收在1994年首次出臺。該稅種的開征，源于1992年及1993年上半年，我國部分地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場“持續(xù)高溫”，炒買炒賣房地產(chǎn)情況嚴重。國家財政收入受到影響，為扭轉(zhuǎn)這一局面，出臺了一系列財政調(diào)控措施，其中，開征土地增值稅就是措施之一。由國務院于1993年12月31日頒布，1994年1月1日正式施行的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，主要原因在于：抑制炒買炒賣地皮、樓花等牟取暴利的行為；防止國家土地增值收益流失。

　　然而，土地增值稅自開征以來，其固有的缺陷便不斷暴露，主要體現(xiàn)在以下方面：

　　土地增值稅的征收存在重復課稅的情況，我國的所得稅明確規(guī)定了對財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得課稅，此處所指的財產(chǎn)也包括了用土地、地上建筑物及附著物。因此，在這一環(huán)節(jié)的重復征稅使不動產(chǎn)的購買者或使用者，承擔了雙重的稅負。

　　從土地增值額的來源來看，主要包含以下四個方面：一是土地使用者對土地的投資所引起的土地、地上建筑物及附著物的增值；二是由于人口的增加和社會的發(fā)展與土地的稀缺性的矛盾所導致的土地供不應求，從而帶來土地的增值；三是通貨膨脹所引起的土地、地上建筑物及其附著物的增值；四是政府利用公共支出完善城市基礎設施所引起的土地、地上建筑物及附著物的增值。后三種屬于資本所得，應是土地增值稅的課稅對象，而*9種則是土地使用者投資開發(fā)增值所得，土地增值稅的立法本意抑制資本所得牟取暴利的行為，而對真正的投資開發(fā)行為進行鼓勵，從土地增值稅加計扣除的規(guī)定就可以看出來，因此，把投資開發(fā)增值所得同樣作為課稅對象有違公平原則。

　　土地增值稅應納稅額等于增值額乘以適用稅率減去法定扣除項目乘以速算系數(shù)。“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。扣除項目在條例實施細則中總共分為六大類，眾多小類。取得土地使用權(quán)所支付的金額等可以從土地管理部門直接獲得數(shù)據(jù)；房地產(chǎn)開發(fā)間接費用等難以具體核實；同時還有一些項目（前期工程費用等）開發(fā)商不愿提供確切的數(shù)據(jù)，同時審核也很麻煩，這不僅可以解釋土地增值稅征收過程中，嚴重的偷稅漏稅現(xiàn)象，同時也部分解釋了地方政府對土地增值稅缺乏執(zhí)行的積極性。土地增值稅采用四級超額累進稅率，分別為30%、40%、50%、60%。這對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的剛性需求而言，不僅沒有能夠維持房地產(chǎn)行業(yè)的秩序，反而是抑制土地的正常流轉(zhuǎn)，阻礙了房地產(chǎn)市場穩(wěn)定正常的發(fā)展；而對于以投機為目的的房地產(chǎn)交易而言，并沒有起到理想的抑制作用。

　　土地增值稅的有效征收不僅取決于科學、合理的稅制設計，而且依賴于規(guī)范、嚴格的征收管理。目前我國土地增值稅的征收管理工作存在很多的不足。首先，地方政府缺乏積極性。政府執(zhí)行缺乏積極性的一部分原因可歸結(jié)于當前的中央對地方政府官員的政績考核制度。我國把政府官員能否推動當?shù)亟?jīng)濟的快速發(fā)展作為首要考核標準，而房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國大部分城市的經(jīng)濟支柱，房地產(chǎn)開發(fā)商與地方稅務機關綁定為利益共同體。其次，預征率過低，清算滯后。我國目前的土地增值稅實行“預征加清算”的管理模式。在項目銷售階段，按月或季度以申報收入預征土地增值稅；在項目售完之后，再按照實際銷售收入所得，清算應納所得稅額。目前全國各地均是按照銷售收入的百分比進行預征，各地預征率不一樣，導致各地稅務局各行其是。實踐中，各地預征率普遍偏低，房地產(chǎn)項目從開發(fā)到竣工少則兩三年，長的甚至超過十年，征稅變成了“長征”。

　　2004年實行“招拍掛”后，通過各種關系低價、協(xié)議拿地已非普遍現(xiàn)象，類似脫離市場規(guī)則的交易，導致土地增值額的降低。此外，2008年以來，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的利潤率總體趨降，暴利項目越來越少，個別時段還曾出現(xiàn)虧錢賣樓的情況。這就意味著，近幾年的房地產(chǎn)市場形態(tài)及項目利潤率，已與1992-1993年明顯不同，開征土地增值稅的初衷已失去了“土壤”。

　　毫無疑問，土地增值稅已成為房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)增速最快、金額較高的稅種。2010～2013年全國土地增值稅入庫金額分別為：719.4億元、1276.7億元、2062.5 億元、2718.8億元和3294.0億元，每年保持20%以上的增長速度。而房產(chǎn)稅作為保有環(huán)節(jié)的稅種，2010年為894.06億元，2011年為1102億元，2012年為1372億元，2013年為1540億元，其增速遠低于同期土地增值稅。房地產(chǎn)稅改革的方向是降低交易環(huán)節(jié)而增加保有環(huán)節(jié)的稅費。這也就是說，土地增值稅成為優(yōu)化房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)的“攔路虎”。

　　本文所強調(diào)的“廢除土地增值稅”，并非想當然的廢除一項稅種或一部法律文件，而是在稅制上進行優(yōu)化設計，合并減免。中共十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出：“按照統(tǒng)一稅制、公平稅負、促進公平競爭的原則，加強對稅收優(yōu)惠特別是區(qū)域稅收優(yōu)惠政策的規(guī)范管理；加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。”該項規(guī)定，足以表明中央決定在“十二五”期間將對房地產(chǎn)稅制改革的決心。近日，國家財政部長樓繼偉在《求是》上發(fā)文指出要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。因此，根據(jù)現(xiàn)階段改革的需要，結(jié)合現(xiàn)有房地產(chǎn)領域的稅費征納情況，出于增加地方稅收收入、調(diào)控房地產(chǎn)市場的需要，可以考慮將土地開發(fā)、房產(chǎn)交易以及房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅費合并，形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。其中，在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費有土地出讓金、耕地占用稅、土地增值稅，而土地出讓金在預算管理之外，需要盡快將其納入預算管理，改“費”為“稅”，將土地出讓金轉(zhuǎn)化為合理的稅收收入與土地增值稅和耕地占用稅合并征收。
　　來源：財新網(wǎng)

 

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