2015房地產(chǎn)“營改增”：三大稅務(wù)風(fēng)險如何化解

　　十二五規(guī)劃把營改增作為經(jīng)濟改革的重要方向，“營改增”是繼1994年分稅制后又一次重大的稅制改革，它從制度上解決了營業(yè)稅制下“道道征收，全額征稅”導(dǎo)致的重復(fù)征稅問題，實現(xiàn)了增值稅稅制下的“環(huán)環(huán)征收、層層抵扣”。從2012年1月1日“營改增”試點工作開始，截止目前，僅剩房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)幾個行業(yè)未納入試點。按照十二五期間（2011-2015）完成“營改增”改革任務(wù)的要求，房地產(chǎn)業(yè)將于2015年實現(xiàn)“營改增”改革。一旦將房地產(chǎn)業(yè)納入“營改增”試點范圍，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨稅負(fù)進(jìn)一步加重、企業(yè)的賬務(wù)處理難度增加、發(fā)票風(fēng)險進(jìn)一步加大等諸多風(fēng)險。因此，專家認(rèn)為，正確應(yīng)對“營改增”帶來的風(fēng)險，盡早制定完善應(yīng)對策略，對房地產(chǎn)企業(yè)而言意義重大。

　　一、全面做好“營改增”財務(wù)核算準(zhǔn)備工作

　　“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理提出了新要求，企業(yè)財務(wù)人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業(yè)務(wù)的處理和稅務(wù)核算的轉(zhuǎn)化等難題。為了有效應(yīng)對“營改增”帶來的難題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分學(xué)習(xí)相關(guān)政策，做好“營改增”財務(wù)核算準(zhǔn)備工作

　　1、調(diào)整會計賬戶的設(shè)置

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在“應(yīng)交稅費”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”“未交增值稅”等明細(xì)科目，輔導(dǎo)期管理的應(yīng)在“應(yīng)交稅費”科目下增設(shè)“待抵扣進(jìn)項稅額”明細(xì)科目。在“應(yīng)交增值稅”明細(xì)賬中，借方應(yīng)設(shè)置“進(jìn)項稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”等專欄，貸方應(yīng)設(shè)置“銷項稅額”、“進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等專欄.

　　“進(jìn)項稅額”專欄，記錄企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)而支付的、準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣的增值稅額。企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)支付的進(jìn)項稅額，用藍(lán)字登記。

　　“減免稅款”專欄，用于記錄該企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額。

　　“已交稅金”專欄，記錄企業(yè)已繳納的增值稅額，企業(yè)已繳納的增值稅額用藍(lán)字登記。

　　“轉(zhuǎn)出未交增值稅”專欄，記錄企業(yè)月末轉(zhuǎn)出應(yīng)交未交的增值稅。企業(yè)轉(zhuǎn)出當(dāng)月發(fā)生的應(yīng)交未交的增值稅額用藍(lán)字登記。

　　“銷項稅額”專欄，記錄企業(yè)銷售不動產(chǎn)或提供應(yīng)稅服務(wù)應(yīng)收取的增值稅額。企業(yè)銷售不動產(chǎn)或提供應(yīng)稅服務(wù)應(yīng)收取的銷項稅額，用藍(lán)字登記；發(fā)生銷售退回或按照稅法規(guī)定允許扣減的增值稅額應(yīng)沖減銷項稅額，用紅字或負(fù)數(shù)登記。

　　“進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出”專欄，記錄由于各類原因而不應(yīng)從銷項稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項稅額。

　　“轉(zhuǎn)出多交增值稅”專欄，記錄企業(yè)月末轉(zhuǎn)出多交的增值稅。企業(yè)轉(zhuǎn)出當(dāng)月發(fā)生的多交的增值稅額用藍(lán)字登記。

　　“未交增值稅”明細(xì)科目，核算企業(yè)月末轉(zhuǎn)入的應(yīng)交未交增值稅額，轉(zhuǎn)入多交的增值稅也在本明細(xì)科目核算。

　　“待抵扣進(jìn)項稅額”明細(xì)科目，核算企業(yè)按稅法規(guī)定不符合抵扣條件，暫不予在本期申報抵扣的進(jìn)項稅額。

　　2、正確進(jìn)行會計處理

　　*9，取得過渡性財政扶持資金的會計處理。房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”轉(zhuǎn)換期間因?qū)嶋H稅負(fù)增加的，將有可能向財稅部門申請取得財政扶持資金，期末有確鑿證據(jù)表明企業(yè)能夠符合財政扶持政策規(guī)定的相關(guān)條件且預(yù)計能夠收到財政扶持資金時，按應(yīng)收的金額確認(rèn)營業(yè)外收入

　　第二，增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費用抵減增值稅額的會計處理。按稅法有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費用以及繳納的技術(shù)維護(hù)費允許在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減的，應(yīng)在“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅”科目下增設(shè)“減免稅款”專欄，用于記錄該企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額。

　　3、完善企業(yè)內(nèi)部財務(wù)、稅務(wù)控制制度

　　良好的企業(yè)財務(wù)、稅務(wù)控制制度是控制企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的重要手段之一。尤其在“營改增”后，賬務(wù)處理復(fù)雜化、增值稅專用發(fā)票風(fēng)險凸顯，企業(yè)更應(yīng)該注意以下財稅內(nèi)控制度的建立和執(zhí)行:

　　*9，采購環(huán)節(jié)盡可能取得進(jìn)項發(fā)票后支付款項。“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負(fù)的大小很大程度上是由其進(jìn)項稅額決定的，企業(yè)在采購過程中，應(yīng)及時取得進(jìn)項發(fā)票，否則，在支付款項后，可能由于市場或物品原因發(fā)生糾紛，無法取得進(jìn)項發(fā)票，不能進(jìn)行抵扣

　　第二，采購貨物以及向服務(wù)方付款應(yīng)通過開戶銀行等途徑。許多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，服務(wù)方中涉及大量的個體戶、自然人等情形，不乏有使用現(xiàn)金、單位小金庫等方式付款的行為，此種行為不僅違反財務(wù)管理制度，還會涉嫌偷逃稅嫌疑，應(yīng)通過開戶銀行支付相關(guān)款項。

　　第三，加強房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本管理。房地產(chǎn)開發(fā)過程是成本產(chǎn)生的過程，尤其應(yīng)加強各項成本發(fā)生憑據(jù)的管理，因為相關(guān)憑證不僅是企業(yè)賬務(wù)處理的依據(jù)，還是企業(yè)所得稅土地增值稅成本扣除的基本依據(jù)。

　　第四，關(guān)注銷售合同涉稅條款的擬定。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品中，常常會使用各種促銷手段，商業(yè)折扣還是現(xiàn)金折扣，財稅處理有差異，需要在銷售合同中予以明確；同時，不同的付款方式也會影響納稅義務(wù)的產(chǎn)生，企業(yè)在銷售過程中應(yīng)該有專業(yè)稅務(wù)人士的指導(dǎo)。

　　第五，按時進(jìn)行納稅申報，依法提交、留存各項財務(wù)、稅務(wù)材料。“營改增”后，主管稅務(wù)機關(guān)由地稅變?yōu)閲?，同時，納稅申報時間、提交的材料也會發(fā)生一定的變化，企業(yè)應(yīng)按照國家法律、政策要求提交、留存各項企業(yè)資料。

　　二、全面提升增值稅專用發(fā)票管理水平

　　>“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)需使用增值稅發(fā)票，由于增值稅發(fā)票歷來是發(fā)票管理的重點對象，并且也是發(fā)生經(jīng)濟違法案件較多的票種之一，因此，“營改增”的試行對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理的要求也大大提高。

　　1、及時取得可以抵扣的專用發(fā)票

　　在實際操作過程中，企業(yè)為了獲取更豐厚的進(jìn)項稅額的抵扣，應(yīng)盡量選擇具有一般納稅人身份的企業(yè)作為供應(yīng)商，因為這些供應(yīng)商能夠提供增值稅專用發(fā)票，就能起到增值稅抵扣的作用。實行營業(yè)稅改增值稅之后，進(jìn)項稅額抵扣范圍稍有增大，從成本上擴大到了費用和固定資產(chǎn)上，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)考慮到油費、人工費用等一些成本的支出情況來做選擇，對于比較難獲得的油費增值稅發(fā)票，可以通過統(tǒng)一購進(jìn)充值卡或者記賬月結(jié)或季度結(jié)算的方式來解決。當(dāng)然，由于“營改增”目前只在特定行業(yè)實施，由于地區(qū)和行業(yè)差異以及時間等因素都會對試點企業(yè)的進(jìn)項稅抵扣的獲得造成影響，這就將直接影響到企業(yè)的納稅額度了。因此，企業(yè)在進(jìn)行進(jìn)項稅發(fā)票納稅籌劃時，應(yīng)該注意區(qū)分可抵扣與不可抵扣進(jìn)項稅項目，從而不斷提高企業(yè)自身的納稅籌措能力與水平。而且，在分析完企業(yè)進(jìn)項稅抵扣項目和金額之后，還要有效確保企業(yè)能夠及時獲取到增值稅專用發(fā)票，作為實現(xiàn)進(jìn)項稅抵扣的重要依據(jù)，如果能夠及時合法獲取增值稅專用發(fā)票就可以有效減輕稅負(fù)，如果不能及時獲取，則在申請稅項抵扣時就會遇到困難，無法順利進(jìn)行。

　　2、加強專用發(fā)票的認(rèn)證管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)存在取得增值稅專用發(fā)票無法抵扣的風(fēng)險。因此，企業(yè)的財會人員應(yīng)當(dāng)充分了解實踐中無法抵扣的增值稅專用發(fā)票的幾種類型：上游已定性為虛開的、經(jīng)鑒定為偽造的、被證明為非稅務(wù)機關(guān)出售的、通過金稅系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)的“失控”、“作廢”票，以及走逃企業(yè)開具的未報稅的增值稅專用發(fā)票等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)認(rèn)證比對上述發(fā)票，否則可能出現(xiàn)輕則不予抵扣進(jìn)項稅款，重則以非法購買增值稅專用發(fā)票、購買偽造的增值稅專用發(fā)票、逃稅等罪名論處的情形.

　　3、防范虛開增值稅專用發(fā)票

　　增值稅專用發(fā)票除了具有一般發(fā)票的銷售憑證作用外，還具有抵扣稅額的作用。在利益的驅(qū)使下，“營改增”后部分房地產(chǎn)企業(yè)會虛開增值稅專用發(fā)票，此外，大型房地產(chǎn)企業(yè)很可能會虛開增值稅發(fā)票開給子公司或關(guān)聯(lián)公司，從而達(dá)到調(diào)節(jié)稅金、不繳或少交稅的目的。這一點可在已進(jìn)行的“營改增”試點中得到印證，試點行業(yè)尤其是交通運輸企業(yè)，虛開和接受虛開的違法行為呈多發(fā)、高發(fā)態(tài)勢。根據(jù)《中華人民共和國刑法》第二百零五條規(guī)定，虛開增值稅專用發(fā)票構(gòu)成犯罪的，處三年以下有期徒刑或者拘役；虛開的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金或者沒收財產(chǎn)。因此，“營改增”新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面清理營業(yè)稅下的虛開發(fā)票問題.

　　三、積極進(jìn)行稅務(wù)籌劃，控制潛在上升的稅負(fù)率

　　根據(jù)*7官方披露的消息，2015年房地產(chǎn)營改增極有可能是適用11%的增值稅率，相比較于營業(yè)稅制下的5%的稅率，稅率大幅提升，房地產(chǎn)企業(yè)如果沒有足夠的可抵扣進(jìn)項稅額，必然面臨稅負(fù)大幅上升的風(fēng)險。在此嚴(yán)峻的背景下，專家提出以下四種解決途徑:

　　1、梳理經(jīng)營流程，積極進(jìn)行稅務(wù)籌劃

　　對于企業(yè)本身來說，要做到科學(xué)合理地實施稅收籌劃，確保企業(yè)自身在營業(yè)稅改增值稅的過程中實現(xiàn)減負(fù)效果，需要企業(yè)及時準(zhǔn)確的分析自身的稅務(wù)情況。通過研究比較，了解企業(yè)可以依據(jù)進(jìn)項稅抵扣的方式來減輕納稅負(fù)擔(dān)的項目在總的支出中的比例高低，納入進(jìn)行抵扣的比例越高，則越有利于實現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的，反之，則難以實現(xiàn)這一目的甚至?xí)哟蠖悇?wù)負(fù)擔(dān)。當(dāng)前不少企業(yè)通過外包企業(yè)產(chǎn)品和項目來實現(xiàn)合理籌劃目的，這樣可以幫助企業(yè)有效實現(xiàn)稅費轉(zhuǎn)移，對于無法解決進(jìn)項稅抵扣的企業(yè)而言具有重要的現(xiàn)實意義。但是應(yīng)當(dāng)注意的是，外包項目和產(chǎn)品時，應(yīng)當(dāng)保障企業(yè)的產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量。其次，除了產(chǎn)品外包之外，企業(yè)也可以將自身的某職能部門外包，以實現(xiàn)籌劃目的。通過外包財務(wù)、人士等，降低管理成本，降低企業(yè)實際稅務(wù)負(fù)擔(dān).

　　2、審查目前享受的稅收優(yōu)惠政策，防范稅收優(yōu)惠政策被清理

　　2014年12月9日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策的通知》（國發(fā)〔2014〕62號），文件是依據(jù)“黨的十八屆三中全會精神和《國務(wù)院關(guān)于深化預(yù)算管理制度改革的決定》（國發(fā)〔2014〕45號）要求”，目的是“嚴(yán)肅財經(jīng)紀(jì)律，加快建設(shè)統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系”，并明確要求，“各省級人民政府和有關(guān)部門應(yīng)于2015年3月底前，向財政部報送本?。▍^(qū)、市）和本部門對稅收等優(yōu)惠政策的專項清理情況，由財政部匯總報國務(wù)院。”在這一背景下，華稅律師建議，企業(yè)應(yīng)該全面審查正在享受的各項稅收優(yōu)惠政策，尤其是，部分通過利用西部地區(qū)的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃的房地產(chǎn)企業(yè)，面臨前所未有的政策性風(fēng)險。專家有兩點建議：

　　*9，與當(dāng)?shù)卣块T協(xié)商重新簽署投資協(xié)議等文件。企業(yè)應(yīng)在審查目前正享受的稅收優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，對據(jù)此簽署的合同、協(xié)議、備忘錄等的合規(guī)性予以高度重視。如果依據(jù)的稅收優(yōu)惠政策屬于《通知》中無效的政策，應(yīng)及時與政府部門協(xié)商，根據(jù)合法有效的稅收優(yōu)惠政策，重新簽訂協(xié)議

　　第二，重塑企業(yè)運營架構(gòu)，繼續(xù)合法享受稅收優(yōu)惠政策。企業(yè)可在稅法專業(yè)人士協(xié)助的基礎(chǔ)上，調(diào)整自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動，重新搭建自身的稅務(wù)架構(gòu)，確保自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動符合合法稅收優(yōu)惠政策的具體規(guī)定要求，具體可以通過注銷、遷址以及并購重組等方式調(diào)整集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)架構(gòu)，向具有正當(dāng)性和合法性的優(yōu)惠政策的產(chǎn)業(yè)及區(qū)域進(jìn)行戰(zhàn)略性遷移。

　　當(dāng)然，企業(yè)應(yīng)該積極爭取國家針對“營改增”過渡時期出臺的稅收優(yōu)惠政策，按照之前的做法，試點企業(yè)可以延續(xù)原有的稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)應(yīng)該充分把握，減少自身稅收負(fù)擔(dān)。

　　3、銷售不同稅率項目應(yīng)分開核算，以適用較低稅率

　　2012年“營改增”試點以來，在增值稅原有17%、13%稅率及3%、4%、6%的征收率的基礎(chǔ)之上又增加了6%、11%兩個低稅率，同時將納入增值稅試點的小規(guī)模企業(yè)統(tǒng)一征收率為3%.這樣一來，我國目前增值稅稅率體系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率。房地產(chǎn)“營改增”實用何種稅率，目前還沒最后確定。但是，大型房地產(chǎn)企業(yè)勢必出現(xiàn)混業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)象，根據(jù)相關(guān)稅法政策，混業(yè)經(jīng)營中，不同稅率項目需要分開核算，否則會統(tǒng)一適用高稅率，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后，應(yīng)對涉及的混業(yè)經(jīng)營項目分開核算，以適用較低稅率，降低稅負(fù)成本

　　4、積極申請過渡性財政支持

　　不少企業(yè)都會在營業(yè)稅改征增值稅的過程中出現(xiàn)暫時性困難，針對這種情況，國家也出臺了相應(yīng)的政策加以扶持，對個別企業(yè)及行業(yè)進(jìn)行過渡性的資金支持。因此，企業(yè)在營改增初期，如果出現(xiàn)較大的困難，難以通過自身措施減輕納稅負(fù)擔(dān)，可以積極申請政府過渡性資金支持，以此來減輕企業(yè)暫時性困難，減小企業(yè)資金壓力.

　　“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)將面臨諸多挑戰(zhàn)。專家建議，為了更好地應(yīng)對這些挑戰(zhàn)，需要房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)人員超前謀劃、全盤考慮，提前做好相關(guān)培訓(xùn)工作，謀劃制定或修訂相關(guān)制度，使“營改增”能在房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)過渡。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者應(yīng)高度重視這一變化，并認(rèn)真測算“營改增”對本企業(yè)的影響，在政策正式到來之前做好充分的應(yīng)戰(zhàn)準(zhǔn)備，以贏得先機！