今天老百姓最關注的財經大事件應該就要數房地產稅了，小編我的微信一大早也被各種媒體推送的有關房地產稅的新聞刷了屏。
　　新聞是這樣的：據新華社8月5日、也就是昨天發(fā)布的消息，*7調整過的十二屆全國人大常委會立法規(guī)則本周向社會公布，包括房地產稅法在內的34項立法任務亮相其中。如果說在此之前房地產稅一直還是傳聞中的概念性的東西，那從昨天開始，房地產稅法正式進入了全國人大的立法規(guī)則，離出臺也就不遠了。
　　在全國城鎮(zhèn)住房自有率達到90%的中國來說，房地產稅與老百姓的生活密切相關，尤其是對于有多套住房的家庭來說，房地產稅的每一個細節(jié)都是關乎真金白銀的大事兒。為什么要征房地產稅？立法后將具體如何征稅？征收房地產稅會增加每個人的負擔嗎？房地產稅開征后能見到哪些后果？今天小編看到一則新聞，標題是《房地產稅法最快2017年通過，人均60平米或免稅》，那么60平米的數字又是怎么計算出來的呢？隨著房地產稅法提上日程，這些問題答案也逐漸清晰，就讓高頓網校小編和高頓財經CPA研究中心研究員James帶您一看究竟。
　　為什么征收房地產稅？
　　Jamse介紹，近年隨著經濟水平不斷提高，城鄉(xiāng)居民收入和住房的持有水平也在不斷提升，尤其是北上廣這樣的大型城市，城市的快速建設使得部分居民的住房持有量快速更替和沉淀。在自有住房需求得到滿足后，房地產在一定程度上成為投資品，加上土地、戶籍政策的催發(fā)，很多城市炒房現象愈發(fā)嚴重，房地產投資有向房地產投機演變的趨勢。這在很大程度上推高了房價，不僅破壞了房地產消費的理性、引導居民樹立了錯誤的消費觀，還在一定程度上破壞了房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的大環(huán)境，更重要的是嚴重降低了大部分居民居住條件的提升和生活質量。
　　“有房的炒房價，越炒越高；沒房的越來越買不起。”
　　同時現行房地產稅收制度中，地產稅費內容繁復，現階段保有環(huán)節(jié)幾乎沒有稅收，稅收主要集中在建設、交易環(huán)節(jié)。其中，房地產建設環(huán)節(jié)涉及耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、建筑安裝營業(yè)稅及附征城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅和印花稅；交易環(huán)節(jié)，賣方銷售需繳納銷售不動產營業(yè)稅及附征的城建稅和教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅或個人所得稅。目前，個人買賣房屋暫時免征土地增值稅和印花稅。此前為了抑制房地產投機，國家推出的圍繞稅費進行的房地產市場調控手段均以交易環(huán)節(jié)稅收為主，促進住房資源合理配置效果不夠明顯，并未起到抑制房地產投資的效果。除保有環(huán)節(jié)稅收外，現階段交易環(huán)節(jié)稅收重在調節(jié)賣方。在供求關系緊張的市場環(huán)境下，賣方承擔的稅負基本轉嫁至買方，增加了中低收入人群和自住等合理需求的購房負擔，偏離了調控方向。
　　由此可以看出，此次的房地產稅立法，不是單純粗暴地增加新稅種，而是將以往繁復的房地產稅收種類進行整合梳理，重新建立一整套全面、科學、合理的房地產稅收制度。
　　立法后將具體如何征稅？
　　目前房地產稅改革路徑的大框架已基本成形，主要是把現有的房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成為新的房地產稅，增加房地產保有環(huán)節(jié)的稅負，以房地產的評估值為征稅基礎。但是如何以房地產的評估值進行征稅？具體以何種形式征收？
　　對于征收模式，一直以來討論較多的主張有兩種，一種是按照套數征收，一種是按照平均面積征收。如果按照*9種，那每個家庭將擁有一個不征收房產稅的套數底線，很有可能是一套，從家庭擁有的第二套住房開始按每套征收。但這里面有一個問題就是，如果按照家庭擁有的套數征收的話，一定會催生很多假離婚的問題，就會衍生出一些社會問題。
　　另一種思路，也就是按照每個人的平均面積征收。不管家庭、個人擁有多少套房，扣除一定的人均面積后，多出的面積再進行征收。由于這一種思路的可操作性較強，帶來的負面效果也更小，所以專家和媒體推測未來房地產稅征收有望通過劃定“豁免征收面積”來確定房地產稅起征點，即個人或家庭在豁免征收面積以內的住房，免征收房地產稅。
　　人均60平米起征，這個數字是怎么算出來的？
　　對于媒體上盛傳的60這個數字的依據，James談了談他的看法。
　　James指出，目前這個數字只是專家、學者和媒體預估的數字，不是正式的數字。今年年初也有專家學者建議人均起征面積定為30平方米。所以在房地產稅法和地方的細則正式出臺之前，所有的數字都是預估值。雖然有媒體報道60平米這個人均起征面積是內部參與商討房地產稅團隊的主流意見，但也不代表一定就會以這個標準制定。
　　那么為什么會是60這個標準呢？
　　James解釋，此前上海和重慶曾進行過房地產稅試點，也是采用的人均面積的征收思路，上海的起征點就是第二套人均60平方米，也就是三口之家第二套有180平方米免稅。
　　眾所周知，房地產稅的起征點應和國內實際房屋持有量掛鉤，也就是和人均住宅建筑面積這個統(tǒng)計數據掛鉤，否則起征點一定會脫離實際。人均住宅建筑面積這個數據，*7的是2012年的數據，2012年中國城市人均住宅建筑面積為32.91平方米，農村人均住房面積為37.09平方米。對比2009年底對應的數據30平方米、33.6平方米，城市和農村分別增長了9.7%和10.4%。按照這個增長速度，全國城市農村人均住宅面積在2015年底將分別達到36.1平方米和40.94平方米。“而且近兩年房地產市場的火爆，可能實際數據比這個還要高。”James說道。
　　James同時分析，但這里面有三個問題。*9，城市和農村現在的住宅人均建筑面積本身就已經包含了持有多套房的因素，所以以此數據制定房地產稅起征線并調控房地產市場，需要在最后的結果上分析并適當下調。第二，房地產稅的制定應該考慮到各地方經濟發(fā)展水平等綜合因素。比如上海2012年人均住宅建筑面積為33.90平方米，位列全國第6，最終房地產稅起征線為人均60平方米。如果統(tǒng)一制定的話，按照什么樣的經濟水平作為參考？是不是以沿海發(fā)達地區(qū)的案例作為底線的參考？第三，制定房地產稅需要考慮到時間因素和住房需求的發(fā)展。新法律頒布后若干年才會開啟修訂，并且應該考慮到未來幾年消費者對自住房面積的需求和對生活質量的需求都會有比較大的提升，所以需要有一定的政策預留。
　　綜合上述分析的話，60平方米的人均起征點處于合理范圍區(qū)間內。
　　具體的稅率？
　　世界各國房地產市場現狀不同，也就決定了房地產稅稅率差距比較大，從0.3%到3%都有。按照大多數國家采用的標準和目前國內家庭的承受能力來看，0.5%—1%是比較合理的。而且不同的房產持有量，稅率不同。
　　會帶來什么樣的后果？
　　雖然無法直觀估計房地產稅能否帶來房價的直接下跌，但房地產稅是各國抑制房地產投機的同行做法，且都受到了一定的成效。James看來，房地產稅開征后可以抑制炒房，并且能通過稅收等穩(wěn)定方法減弱地方政府對土地財政的依賴，這都會在客觀上降低房價。但土地屬于稀缺資源，且目前國內經濟對房地產的依賴過大，能不能起到很好的調節(jié)作用還不得而知。
　　最后James總結道，由于不動產登記短時間內無法統(tǒng)計，所以房地產稅短期開征不太可能，所以持有房產的人不必過分關注，加之房地產稅主要是稅費結構調整而不是粗暴加稅。但目前房地產稅立法還存在一些不可避免的問題，比如與土地出讓金的租金屬性和房地產稅征收本身存在重復現象等，但相信隨著立法正式完成后這些問題都將得到解決。、
　　▎本文作者李鵬，來源高頓網校，更多內容請關注微信號gaoduneclass。原創(chuàng)文章，歡迎分享，若需引用或轉載請保留此處信息。
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