房地產(chǎn)穩(wěn)定與否是牽涉幾十個(gè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條能否順暢運(yùn)行的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。三四線城市房地產(chǎn)在政府與地產(chǎn)商共同讓利當(dāng)?shù)鼐用襁^(guò)程中，或?qū)⑿纬苫鈬?guó)際資本惡意做空的重要力量。因此，地產(chǎn)商讓利出力，正當(dāng)其時(shí)；地方政府去庫(kù)存時(shí)讓利為民，功在當(dāng)下，利在千秋。
剛進(jìn)入2016年，人民幣匯率突然在國(guó)際空頭打擊下大幅貶值，A股市場(chǎng)為之劇烈震蕩。A股市場(chǎng)新春后會(huì)如何？得看國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。
實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等目標(biāo)，首先得“安住”內(nèi)部經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，特別是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的成功轉(zhuǎn)型。今年，是“十三五”計(jì)劃實(shí)施開局年，也是供給側(cè)改革開局年，開局順利于否，關(guān)鍵就看地產(chǎn)能否成功去庫(kù)存，因?yàn)榉康禺a(chǎn)穩(wěn)定與否是牽涉幾十個(gè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條能否順暢運(yùn)行的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，也是保增長(zhǎng)的基礎(chǔ)工程，更是破解“索羅斯”們關(guān)鍵武器。
房地產(chǎn)投資增速下降，已嚴(yán)重拖累中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把化解房地產(chǎn)庫(kù)存列為今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一。從政策組合看，眼下已從前期的限購(gòu)轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)購(gòu)買。上周的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶條件，除極少數(shù)超大城市外，全面放開高校畢業(yè)生、技術(shù)工人、留學(xué)歸國(guó)人員等落戶限制，讓他們盡早在居住地享有義務(wù)教育、就業(yè)、醫(yī)療、法律援助等多項(xiàng)基本公共服務(wù)。”據(jù)報(bào)，重慶、廣西、河南等正利用財(cái)政手段，引導(dǎo)鼓勵(lì)購(gòu)房，給予購(gòu)房的農(nóng)民以切實(shí)優(yōu)惠。而化解三四線城市商品房供大于求的矛盾，除了通過(guò)財(cái)政手段解決“買得起”的必要條件，還得解決在當(dāng)?shù)?ldquo;想買房”的充分條件，即三四線城市重點(diǎn)在教育、文化、商業(yè)、醫(yī)療、安全、交通、生態(tài)等問(wèn)題上下工夫，這既是建設(shè)社會(huì)文明的核心要義，也是做好安內(nèi)的基本民生工程。
看地產(chǎn)商的業(yè)績(jī)，有央企背景同時(shí)在一線城市占比較高的大型地產(chǎn)商都還不錯(cuò)。在去年前11個(gè)月銷售金額榜單中，萬(wàn)科等前7家房企銷售業(yè)績(jī)均超1100億。30家典型企業(yè)中有15家（含萬(wàn)科）完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的90%，其中6家企業(yè)已超額完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。大型地產(chǎn)商業(yè)績(jī)好，加上一線城市醫(yī)療教育等基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)、城市土地供不應(yīng)求，預(yù)期這些大型央企地產(chǎn)商還會(huì)繼續(xù)保持較好的業(yè)績(jī)。這么看來(lái)，一線城市地產(chǎn)商在相對(duì)供不應(yīng)求背景下，要其降價(jià)不太可能?，F(xiàn)在日子難過(guò)的是三四線城市庫(kù)存較大的地產(chǎn)商，地方政府通過(guò)財(cái)政手段刺激“購(gòu)房”，或可取得一時(shí)成效，但卻消除了地產(chǎn)商降價(jià)的可能性?；馊木€城市地產(chǎn)庫(kù)存的*10辦法，是地產(chǎn)商適當(dāng)降價(jià)+地方財(cái)政補(bǔ)助，共同讓利購(gòu)房者，“對(duì)沖”三四線城市在教育、醫(yī)療、交通等方面的“不足”，即通過(guò)讓利“對(duì)價(jià)”促銷。
通常，衡量房?jī)r(jià)水平與居民的住房需求相匹配的程度的房?jī)r(jià)收入比，6至7屬合理區(qū)間。2014年全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比均值為10.6，2015年深圳房?jī)r(jià)收入比為20.2，超過(guò)了北京、廈門、北京、上海、廣州、杭州和福州，而這7座城市房?jī)r(jià)收入比分別達(dá)15.5、14.5、11.9、11.8、10.8和10.8。一線城市房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，既有其教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)等附加值原因，又有土地供不應(yīng)求的推升原因，更有一線城市是以全國(guó)甚至全球高收入者是否樂(lè)意居住為參考系數(shù)。三四線城市在地產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)后，投資性需求萎縮，外來(lái)人口輸入性需求消失，依靠當(dāng)?shù)鼐用駚?lái)消化庫(kù)存，房?jī)r(jià)收入比相對(duì)有效。地方政府在財(cái)政或稅收補(bǔ)助時(shí)可以按房?jī)r(jià)收入比6至7區(qū)間制定對(duì)購(gòu)房者的補(bǔ)助或?qū)祪r(jià)的地產(chǎn)商的稅收優(yōu)惠，形成合理、公開、公平的“對(duì)價(jià)”促銷體系，防止政策多變導(dǎo)致當(dāng)?shù)厝丝趯?duì)房屋需求的萎縮。
自1998年開始大力推行房產(chǎn)商品化直到2014年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了16.5年持續(xù)上升的整體牛市。自2014年起，從六維利益主體看，人民幣貶值形勢(shì)遏止了境外（國(guó)際）資本將地產(chǎn)作為套利平臺(tái)的積極性。在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中，新興產(chǎn)業(yè)逐步唱主角，地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱地位的比重將逐漸下降，擴(kuò)產(chǎn)能概率不大；地方政府以房?jī)r(jià)上升作為土地財(cái)政前提的條件盛景不再，債務(wù)置換與PPP等推出，地方政府對(duì)地產(chǎn)依賴的“臍帶”將逐步脫離；二三線城市地產(chǎn)商只要推出房源就掙大錢，房?jī)r(jià)全面上升導(dǎo)致居民投資房屋作為投資品的時(shí)代逐步過(guò)去，而目前庫(kù)存問(wèn)題最嚴(yán)重的恰好就在這些城市。因此，地產(chǎn)逐步回歸“住宅”功能的時(shí)代，住宅所在城市的教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通、安全等發(fā)展水平，將成為投資者購(gòu)買與地產(chǎn)估值的重要標(biāo)桿。基于上述六維利益主體的分析，為對(duì)沖當(dāng)前教育醫(yī)療等方面的不足，需要地方政府政策讓利與地產(chǎn)商讓利。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局*7公布的數(shù)據(jù)，目前我國(guó)的房地產(chǎn)庫(kù)存達(dá)7億平方米，增長(zhǎng)15.6%，達(dá)歷史峰值，住宅占據(jù)63%。按常規(guī)，這樣的庫(kù)存需要五年消化。各地正從稅收、金融、重組合并等多方面支持去庫(kù)存措施。已經(jīng)推出的去地產(chǎn)庫(kù)存政策能否達(dá)成目標(biāo)，一看政策本身的含金量即究竟讓利多少；二看政策組合的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與購(gòu)房者需求結(jié)構(gòu)是否匹配；三看政策組合能否獲得房產(chǎn)商的響應(yīng)；四看未來(lái)政策配套措施能否激發(fā)消費(fèi)者的信心，即未來(lái)三四線城市的醫(yī)療、教育、商業(yè)等能否通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+”實(shí)現(xiàn)與一線城市共享發(fā)展，進(jìn)而解決當(dāng)下購(gòu)房者的顧慮。如果在上述四項(xiàng)上能有政策創(chuàng)新，三四線城市的去庫(kù)存化政策能真正符合民心所向，如果在中央積極的財(cái)政政策與寬松的貨幣政策的支持下，地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，購(gòu)房者未來(lái)收入預(yù)期穩(wěn)定，就有可能將已經(jīng)延后的剛性需求激活，從而盤活三四線城市的地產(chǎn)庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)三四線城市地產(chǎn)從滯銷向新常態(tài)的過(guò)渡，即房?jī)r(jià)穩(wěn)中有價(jià)，銷售逐步回暖。
倘若能達(dá)成這樣的政策目標(biāo)，則三四線城市地產(chǎn)在政府與地產(chǎn)商共同讓利當(dāng)?shù)鼐用襁^(guò)程中，或?qū)⑿纬苫鈬?guó)際資本惡意做空的重要力量。因此，地產(chǎn)商讓利出力，正當(dāng)其時(shí)；地方政府去庫(kù)存時(shí)讓利為民，功在當(dāng)下，利在千秋。
本文來(lái)源：上海證券報(bào)·中國(guó)證券網(wǎng)；作者：李國(guó)旺