2月15日，一篇新聞《香港一地價跌70%，李嘉誠公司市值跌1400億》讓很多依然沉浸在猴年春節(jié)氛圍中的人嚇一跳。
很多衍生新聞也開始泛濫。
整體看，起源是香港在春節(jié)后首次拍賣的一幅位于新界大埔區(qū)地段第221號的住宅用地，樓面價只有19880港元/平方米，相當于人民幣也就1.7萬左右。
對比春節(jié)前后、北京、南京等地動輒4-5萬的樓面價土地，顯得香港地價崩潰了。2015年北京樓面價超過3萬+的土地高達26宗，其中甚至有3宗位于六環(huán)外。
偉哥用基本常識反駁這種故意夸大的新聞，香港市場的確在明顯調整，但人為制造恐慌明顯是不負責任的。
1、這地塊是有瑕疵的，價格不可以同比環(huán)比：
新界大埔區(qū)地段第221號土地地塊年限50年，而且有明顯的瑕疵，根本不可以和國內土地市場對比。
真實情況是咋樣的？其實驗證的辦法很簡單，看看土地出讓文件：
土地文件很清晰：有瑕疵、有瑕疵、有瑕疵。
文件中都是英文，但偉哥博學多才，幫你們翻譯一下：大意就是：
新界大埔區(qū)地段第221號土地有環(huán)保團體提出司法復核，政府是帶條件拍賣，買家付款后得默默等候司法程序走完，政府勝訴才能開發(fā)。要是政府敗訴，則原銀奉還，不帶利息。
關鍵是，香港是法制社會，這種扯皮的官司動輒幾年的打，如果時間長，各種利息損失，都會導致成本提高。
在招標文件中明確7條：
1.政府不承擔任何因法律程序所招致的任何損失
2.發(fā)展商如要延長土地發(fā)展完成期限，須要被徵收補價
3.政府未來進行斬樹工程或渠務工程勘測前，須交環(huán)評，並向申請人預先通知
4.申請人已揚言發(fā)展商若斬樹會再申請禁制令，地皮或未來幾年都難以發(fā)展
5.申請人若繼續(xù)上訴，有機會抗爭至終審庭，地皮可能數(shù)年內不能發(fā)展
6.一旦申請人勝訴，由於政府難以收回地皮，或因此會產生更多訴訟
7.一旦申請人勝訴，屆時地盤即使已開始動工，發(fā)展商就要面臨停工的風險，至於停工損失，發(fā)展商可依從民事訴訟程序，向政府索償。
2、地塊具體素質如何？
地政總署早前公布招標出售大埔荔枝山山塘路住宅用地。地皮地盤面積約405760平方呎，指定為私人住宅用途，*6可建樓面面積約1152824平方呎，地皮本于去年11月截標，受臨時禁制令影響，政府延至本月截標。
中原地產測量師張競達表示，地皮位處大埔高地勢，鄰近翠峰盈邸、龍城堡、大埔寶馬山等私人住宅屋苑。
由于地皮投資金額較大，地皮早前接獲6份標書，以中至大型發(fā)展商為主，入標反應屬理想。地皮于今天以每呎樓面地價1848元，地價21.3億元批出，較市場下限低約4成。
受近日市道轉淡影響，整體樓價及交投回落，早前亦相繼有新界地皮流標，地皮剪裁亦有一定困難，及司法復核問題困擾，發(fā)展商對出價態(tài)度相當保守。同時亦反映政府決心推地，地皮底價訂價能配合現(xiàn)時市況。
同區(qū)域在2015年11月成交土地11月5日，香港地政總署公布新界大埔白石角科進路的大埔市地段第213號用地的招標結果，最終由億京旗下的暉隆有限公司以25.43億港元獲得該地塊，批租期為50年。地塊樓面呎價介乎3800港元
3、拿地的中海如何表示：
中海外地產董事總經理游偉光表示，當時入標已將司法覆核、地皮位置及規(guī)模等考慮入地價之內，公司認為地皮的可塑性高，未來擬建1,500個單位，投資額超過100億元。
4、香港樓市到底如何？
樓市價量持續(xù)下跌，香港金管局總裁陳德霖進一步放松口風，直言若確認樓市進入下行周期，會將以前收緊措施適度放寬。
農歷新年后[*{5}*]周末，香港樓市依然一遍蕭索。據(jù)各間代理行數(shù)據(jù)，十大屋苑周末成交量于極低水平徘徊，只錄得2宗至5宗成交，買賣兩閑下，樓市恍似陷入死胡同。綜合市場信息，現(xiàn)時錄得成交的多屬大幅劈價個案，例如鲗魚涌太古城*7錄得成交劈價「兩球」，將軍澳廣場亦有單位劈價約13%易手。業(yè)界指，大部分劈價單位均可在短時間內獲承接，反映買家置業(yè)興趣不減，預料農歷新年后樓市將會慢慢復蘇。
中原地產亞太區(qū)住宅部總裁陳永杰亦指，近日股災及大埔地低價售出等消息打擊樓市，部分業(yè)主睇淡后市，大幅劈價求售，尤其是新界區(qū)的細價物業(yè)，減價幅度達15%至20%。不過，大部分劈價單位可在短時間內獲承接，預料農歷新年后樓市將會慢慢復蘇。
事實上，最近錄得的成交，大部分「愈劈愈深」。中原趙鴻運表示，太古城寧安閣中層B室，實用面積703方呎，3房間隔，原業(yè)主去年11月放盤，叫價1,100萬元，直至1月中減至938萬元，最終以883萬元將單位易手，前后減價217萬元或19.7%，實用呎價12,560元。原業(yè)主2007年8月以438萬元入市，持貨9年賬面獲利445萬元，單位升值逾1倍。
將軍澳廣場2期5座中層E室，實用面積429方呎，2房間隔，附有裝修。中原柯勇表示，業(yè)主1月放盤時叫價560萬元，后見新年前市況更淡靜，于是調整價錢至510萬元，最終累積減72萬元或12.9%，以488萬元將單位易手，實用呎價11,375元。
5、李嘉誠的公司跌了1400億？
這好像是事實，但從2015年6月，全球股災，市值跌掉千億的比比皆是，蘋果市值跌去1400億美元、阿里巴巴也跌去千億美元。整體看，并不能說這代表了香港房地產崩盤。
6、最后，其實從土地價格對比看，國內一線城市的地價已經處于瘋狂狀態(tài)，很多地塊的地價比房價要高很多，這種情況下，風險越來越大，另外如果單獨只看北京的四環(huán)內、上海的內環(huán)，均價距離香港已經很接近了。
本文來源：網易財經綜合