1-4月份的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)日前發(fā)布,房地產(chǎn)可謂一枝獨(dú)秀。前4個(gè)月,商品房銷售面積同比增長(zhǎng)36.5%,創(chuàng)歷史同期*6增速,比一季度提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。4月,商品房銷售面積1.17億平米,再創(chuàng)歷史單月成交新高,同比增速?gòu)?月的37.7%升至44.1%。
4月份,20個(gè)二線城市新房成交2206萬(wàn)平米,再創(chuàng)單月新高,同比上升了78.8%。而且,二線城市出現(xiàn)了普漲態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-4月份東中西部商品房成交面積同比增速分別提高了3.0、6.7和0.2個(gè)百分點(diǎn),顯示二線城市集中的中部反彈更明顯。同時(shí),東部重點(diǎn)城市周邊及三四線城市樓市也開始回升。
前4個(gè)月樓市銷售火爆,帶動(dòng)庫(kù)存下降。繼3月待售面積減少415萬(wàn)平米后,4月待售面積又減少826萬(wàn)平米,這是自2014年7月確立樓市“去庫(kù)存”主題后,庫(kù)存*9次連續(xù)2個(gè)月下降,而住宅待售庫(kù)存已經(jīng)低于2015年底的規(guī)模。商品房待售面積同比增速已連續(xù)13個(gè)月下降,由2014年10月28.4%的*6值下降至今年4月的10.7%。今年以來(lái),庫(kù)存過(guò)大省市均出臺(tái)緊縮土地供應(yīng)措施,“隱性”庫(kù)存開始縮減,下半年待售庫(kù)存有望進(jìn)入個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)甚至是零增長(zhǎng)。
銷售火爆和庫(kù)存減少,帶動(dòng)重點(diǎn)城市“補(bǔ)庫(kù)存”。截止到上周末(5月15日),一線城市庫(kù)存消化周期為7.2個(gè)月,重點(diǎn)二線城市庫(kù)存消化周期僅6.2個(gè)月,均低于12個(gè)月的正常庫(kù)存周期。南京、廈門、蘇州和合肥等熱點(diǎn)城市庫(kù)存周期在3個(gè)月左右,南京庫(kù)存周期僅2.5個(gè)月。因此,重點(diǎn)城市“補(bǔ)庫(kù)存”如火如荼,二線城市土地市場(chǎng)近期異?;鸨?,很重要的一個(gè)原因就在于此。
重點(diǎn)城市“補(bǔ)庫(kù)存”,加上5月1日全面“營(yíng)改增”,推動(dòng)新開工大幅增長(zhǎng)。1-4月,房地產(chǎn)新開工面積同比增長(zhǎng)21.4%,創(chuàng)2011年11月以來(lái)累計(jì)*6增速。受重點(diǎn)城市土地供應(yīng)不足影響,4月新開工增速?gòu)?月的26.9%小幅回落1個(gè)百分點(diǎn)至25.9%。近期,國(guó)家發(fā)改委要求,重點(diǎn)城市要增加住宅用地供應(yīng)。4月份,二線代表城市土地成交面積和金額同比分別增長(zhǎng)28%和247%。隨著重點(diǎn)城市土地供應(yīng)增加,加上開發(fā)商推盤意愿強(qiáng)烈,二季度新開工將繼續(xù)快速增長(zhǎng)。
銷售端持續(xù)向好、庫(kù)存下降和新開工增長(zhǎng),推動(dòng)房企積極“拿地”。1-4月,開發(fā)商土地購(gòu)置面積同比下降6.5%,降幅比1-3月收窄5.2個(gè)百分點(diǎn),自2014年11月以來(lái)首次收窄至個(gè)位數(shù),土地市場(chǎng)觸底反彈明顯。其中,二線城市土地市場(chǎng)異?;鸨?月,全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額1495億元,同比增加77%。其中,二線城市土地出讓金1176億元,占比近80%,同比增長(zhǎng)247%。4月份,二線城市土地成交樓面均價(jià)環(huán)比上漲53%,同比更是暴漲180%,平均溢價(jià)率65%,同比上升54%。相比,4月一線城市土地溢價(jià)率僅為2%,同比下降31%。
目前,樓市資金環(huán)境全面向好。首先,前4個(gè)月,開發(fā)商到位資金累計(jì)同比從一季度的14.7%上升至16.8%,創(chuàng)2014年以來(lái)新高;其次,房貸利率繼續(xù)創(chuàng)新低。有報(bào)告顯示,4月35個(gè)重點(diǎn)城市首套房貸平均利率4.52%,較去年同期的5.74%大幅下調(diào)1.22個(gè)百分點(diǎn),創(chuàng)歷史新低。二套房貸利率5.39%,與上月持平,較去年同期的6.51%降低1.12個(gè)百分點(diǎn)。資金面向好和“去庫(kù)存”主題不變,樓市下游銷售將繼續(xù)上攻,而補(bǔ)庫(kù)存將帶動(dòng)上游拿地、新開工和開發(fā)投資繼續(xù)增長(zhǎng)。
筆者認(rèn)為,未來(lái)制約樓市上下游全面回升的因素有三方面,一是去年上半年低基數(shù)效應(yīng)的消失,下半年主要指標(biāo)增幅或有所回落。
二是房?jī)r(jià)地價(jià)快速上漲對(duì)需求的擠出及投資需求泛濫。近幾個(gè)月二線城市樓市回暖,與一線城市高房?jī)r(jià)、調(diào)控收緊,投資需求轉(zhuǎn)向二線城市有關(guān),比如毗鄰深圳的東莞和惠州、北京周邊的“北三縣”、上海周邊的昆山、無(wú)錫等,投資需求(非自住買房)占比在40%-80%。前4個(gè)月,銷售金額增速比銷售面積增速高出20個(gè)百分點(diǎn),顯示房?jī)r(jià)在快速上漲。
三是近期二線熱點(diǎn)城市或?qū)?shí)施緊縮措施,這也對(duì)樓市向上形成抑制。但從4月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看,工業(yè)增加值、社會(huì)零售總額及1-4月的固定資產(chǎn)投資增速全線回落,經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn)猶存。由此,樓市和基建“托底”經(jīng)濟(jì)的功能未變,特別是樓市在緩沖制造業(yè)下滑、緩減去產(chǎn)能陣痛、供給基建項(xiàng)目地方配套資金上,仍舊是需求側(cè)適度發(fā)力的重要選擇。而且,包含政府債務(wù)融資,4月份的社會(huì)融資增速高達(dá)17.2%,資金并未緊縮,樓市供銷兩旺局面不改。
本文來(lái)源:中國(guó)證券報(bào)·中證網(wǎng)