一、營(yíng)改增后地稅機(jī)關(guān)代征范圍
 ?。ㄒ唬┧衅髽I(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位及個(gè)人(個(gè)體工商戶和其他個(gè)人),銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn),暫由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)代征增值稅。
  所稱“取得不動(dòng)產(chǎn)”,包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn),不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
  可見,暫由地稅機(jī)關(guān)代征的不動(dòng)產(chǎn),基本就是已經(jīng)在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)備過案、完成初始登記和總登記的,或已計(jì)入單位的固定資產(chǎn),再上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品(商品房)不在此列。
 ?。ǘ┳匀蝗藗€(gè)人出租住房、商業(yè)用房等不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)繳的增值稅暫由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)代征。
二、銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅款征收方式
 ?。ㄒ唬╀N售非自建不動(dòng)產(chǎn)按差額適用一般計(jì)稅方式計(jì)稅的情形
  1. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)(不含自建),選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的。
  2. 一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的。
  發(fā)生上述2類業(yè)務(wù)的納稅人,應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額,按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
 ?。ǘ╀N售非自建不動(dòng)產(chǎn)按差額適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式計(jì)稅的情形
  1. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn),選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的。
  2. 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房)的。
  發(fā)生上述2類業(yè)務(wù)的納稅人,應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
  除其他個(gè)人之外的納稅人,應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;其他個(gè)人按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
 ?。ㄈ╀N售自建不動(dòng)產(chǎn)按全額適用一般計(jì)稅方式計(jì)稅的情形
  1. 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn),選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的。
  2.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的。
  發(fā)生上述2類業(yè)務(wù)的納稅人,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額,按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
 ?。ㄋ模╀N售自建不動(dòng)產(chǎn)按全額適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式計(jì)稅的情形
  1. 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn),選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的。
  2. 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)人銷售自建自用住房)的。
  發(fā)生上述2類業(yè)務(wù)的納稅人,應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
  除其他個(gè)人之外的納稅人,應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;其他個(gè)人按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅
  (五)個(gè)人出售住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式計(jì)稅的兩種情形
  1. 全額征稅:全國(guó)各地區(qū),個(gè)人(個(gè)體工商戶和其他個(gè)人)將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
  2. 差額征稅:北京市、上海市、廣州市和深圳市,個(gè)人(個(gè)體工商戶和其他個(gè)人)將購(gòu)買2年以上(含)的非普通住房對(duì)外銷售的,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的余額為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
  個(gè)體工商戶應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向住房所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;其他個(gè)人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向住房所在地的主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
  (六)地稅機(jī)關(guān)在代征納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)的增值稅時(shí),區(qū)分以下情形計(jì)算代征的增值稅稅款:
  1. 以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的,計(jì)算公式為:
  應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷(1+5%)×5%
  2. 以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的,計(jì)算公式為:
  應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià))÷(1+5%)×5%
  3. 其他個(gè)人以外的納稅人按照上述計(jì)算方法計(jì)算預(yù)繳的稅款;其他個(gè)人按照上述計(jì)算方法計(jì)算應(yīng)納稅額。
三、代征其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的稅款計(jì)算
 ?。ㄒ唬┏鲎夥亲》浚浩渌麄€(gè)人(不含個(gè)體工商戶)出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)(不含住房),應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
  應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
  (二)出租住房:其他個(gè)人(不含個(gè)體工商戶)出租住房,應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
  應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%
  上述其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
 ?。▎挝缓蛡€(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)的,由國(guó)稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)增值稅的稅收征管)
四、代征增值稅的征收管理及代開發(fā)票
 ?。ㄒ唬┘{稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的,應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則,不得扣除。
  上述憑證是指:
  1. 稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。
  2. 法院判決書、裁定書、調(diào)解書,以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。
  3. 國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。
 ?。ǘ┐_增值稅發(fā)票
  小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn),不能自行開具增值稅發(fā)票的;其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的,可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。
  納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)和出租不動(dòng)產(chǎn),不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。
  (三)納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),按照規(guī)定應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款的,由機(jī)構(gòu)所在地主管的國(guó)稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
  納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)和出租不動(dòng)產(chǎn),未按照規(guī)定繳納稅款的,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
本文轉(zhuǎn)載自中國(guó)稅務(wù)報(bào),作者:段文濤。