一、“征稅”時全額或差額計算銷售額的規(guī)律
 
  1、簡易計稅中銷售“取得”的不動產(chǎn),差額(扣購置價)計銷售額
  
  2、一般計稅,全額計算銷售額(房地產(chǎn)企業(yè)扣除土地出讓金除外)
  
  這是對原營業(yè)稅精神延續(xù),財稅【2003】年16號規(guī)定,“單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額”。對老項目選擇簡易計稅,不能抵扣購置進(jìn)項稅,選擇差額扣除,可以較好的與老政策銜接。
  
  一般計稅,可以抵扣購置進(jìn)項稅,因此不能再重復(fù)執(zhí)行差額計銷售額政策。
  
  房地產(chǎn)企業(yè)一般計稅,無法抵扣支付給政府的土地出讓金,所以采取從從銷售額中扣除的辦法。
  
  說明:房地產(chǎn)企業(yè)同樣可以適用上述政策,但是上述的“取得”與“自建”,不包括房地產(chǎn)企業(yè)“自行開發(fā)”。
  
  我們來看該規(guī)律的應(yīng)用:
  
  營改增文件的解讀中,“老項目也可選擇一般計稅方法,按5%預(yù)征率差額預(yù)繳,按11%一般計稅方法差額申報“。根據(jù)本文的規(guī)律,一般計稅方式需要全額計入銷售額,因此,這里的解讀可能需要商榷,同時,一般計稅可以抵扣購置的進(jìn)項稅,從原理上來講,也不太可能差額申報。如果該解讀的說法成立,則是本文總結(jié)銷售額規(guī)律中*10的例外。
  
  說明:其他個人和個體戶另行規(guī)定,下同。
  
二、“預(yù)征”時全額與差額計銷售額的規(guī)律
  銷售“取得“不動產(chǎn)——預(yù)征時差額(扣購置價)計銷售額
  
  其他情況——預(yù)征時全額計銷售額
  
  只要是銷售“取得”的不動產(chǎn),不管是房地產(chǎn)企業(yè)還是其他企業(yè),一般納稅人還是小規(guī)模納稅人,一般計稅還是簡易計稅,是老項目還是新項目,在預(yù)征時都按照差額計銷售額。注意房地產(chǎn)自行開發(fā),不屬于此處的“取得”。
  
  其他情況,不管是一般計稅還是簡易計稅;房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款形式銷售房地產(chǎn);房地產(chǎn)企業(yè)銷售老項目,適用一般計稅方法等,只要不是銷售取得的不動產(chǎn),預(yù)征時一定是全額計銷售額。
  
  對比之前的營業(yè)稅,銷售取得的不動產(chǎn),是在不動產(chǎn)所在地扣除購置價后按照5%計算營業(yè)稅;36號文,銷售取得的不動產(chǎn),是在不動產(chǎn)所在地扣除購置價后按照5%預(yù)征增值稅,對不動產(chǎn)所在地的稅源起到了平穩(wěn)過渡的作用。自建也是同樣的道理,之前自建的就不能差額扣除,現(xiàn)在仍然不能差額扣除。
  
三、簡易計稅和一般計稅的規(guī)律
 
  銷售老項目——可選擇簡易計稅
  
  小規(guī)模納稅人——簡易計稅
  
  個人銷售住房——簡易計稅
  
  說明:
  
  個體工商戶銷售住房,按照個人銷售住房的政策執(zhí)行;
  
  個體工商戶銷售非住房,應(yīng)根據(jù)其一般納稅人和小規(guī)模納稅人身份選擇相應(yīng)計稅方式;
  
  其他個人銷售住房,按照2年征免或差額計稅;
  
  其他個人銷售非住房,扣除購置原價后計銷售額;
  
四、房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)的政策規(guī)律
  以下均是房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn):
  
  1、房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人:銷售老項目,可選擇簡易計稅,銷售新項目,一般計稅。只要是選擇一般計稅的,均可扣除政府土地出讓款;
  
  2、房地產(chǎn)企業(yè)為小規(guī)模納稅人,簡易計稅;
  
  3、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款,在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
  
  4、房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人,銷售老項目,選擇一般計稅,全額按照3%在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。
  
  注意:根據(jù)36號文,房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn),只有上述3、4兩種情況需要預(yù)征,且根據(jù)本文總結(jié)規(guī)律,都是按照全額作為銷售額預(yù)征。
  
五、銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間規(guī)律
  新舊政策*5區(qū)別是在預(yù)收環(huán)節(jié)的規(guī)定。營業(yè)稅文件規(guī)定,納稅人銷售不動產(chǎn),采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天,而36號文取消了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)在預(yù)收環(huán)節(jié)作為納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定。但需要注意,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目,在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,以及其他一些預(yù)征的規(guī)定,納稅義務(wù)時間和預(yù)征是不同的概念。
  
六、銷售不動產(chǎn)納稅地點規(guī)律
  1、顯著變化在于:不動產(chǎn)所在地納稅——機(jī)構(gòu)所在地納稅。
  
  營業(yè)稅文件規(guī)定,納稅人銷售不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。36號文件規(guī)定,銷售不動產(chǎn)一般在機(jī)構(gòu)所在地或居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。其他個人銷售不動產(chǎn),應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅;非固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅行為發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅等。
  
  還有其他一些在不動產(chǎn)所在地預(yù)征的情況,但預(yù)征與納稅地點是不同的概念,要注意區(qū)分。
  
  2、銷售不動產(chǎn)預(yù)征地點的規(guī)律
  
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目,在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅,預(yù)繳地點為機(jī)構(gòu)所在地。
  
  其他只要存在預(yù)征的銷售不動產(chǎn)情況,全部在不動產(chǎn)所在地預(yù)征。