“我們的目標(biāo)是成為所處市場(chǎng)*4的地產(chǎn)咨詢企業(yè)。不盲目追求*5，但追求*4。”談起市場(chǎng)定位，*9太平戴維斯中國(guó)區(qū)財(cái)務(wù)總監(jiān)吉浩宇如此表示。
　　*9太平戴維斯成立于1855年，到現(xiàn)在已經(jīng)有將近160年的歷史，1988年在倫敦上市，被稱為國(guó)際“五大代理行”之一，在全球擁有500家辦事處。*9太平戴維斯于20世紀(jì)80年代進(jìn)入中國(guó)，很快憑借其豐富的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及敏銳的市場(chǎng)洞悉力為客戶提供創(chuàng)新的地產(chǎn)方案和完善的服務(wù)，建立了不可動(dòng)搖的市場(chǎng)地位。*9太平戴維斯通過(guò)全中國(guó)15個(gè)城市的公司和關(guān)聯(lián)公司為客戶提供綜合性的地產(chǎn)服務(wù)，包括寫(xiě)字樓、商鋪、住宅、酒店式服務(wù)公寓、估價(jià)、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、投資、市場(chǎng)研究及開(kāi)發(fā)顧問(wèn)、市場(chǎng)傳訊服務(wù)等，在中國(guó)擁有5300多名員工。
　　吉浩宇進(jìn)行了詳細(xì)的解釋，“*9太平戴維斯中國(guó)的員工大部分集中在物業(yè)和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，分散在全國(guó)本公司所負(fù)責(zé)的各個(gè)物業(yè)和樓盤之中。我們深耕中國(guó)市場(chǎng)已超過(guò)20年，憑借國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和本土洞悉的深入結(jié)合，長(zhǎng)久以來(lái)與開(kāi)發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)、銀行等客戶緊密合作，為客戶創(chuàng)造真正的商業(yè)價(jià)值。在房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)，*9太平戴維斯是毋庸置疑的領(lǐng)導(dǎo)者。我們?cè)谏虾?、北京、深圳、廣州、香港等一線城市為眾多知名高端品牌打造城市地標(biāo)性項(xiàng)目。此外，我們還在開(kāi)拓基金管理服務(wù)，雖然還處于起步階段，但該業(yè)務(wù)在國(guó)外已經(jīng)做得相當(dāng)成熟了，相信未來(lái)中國(guó)的市場(chǎng)會(huì)非常廣闊。”
　　管理會(huì)計(jì)秘籍一：一步一個(gè)臺(tái)階
　　在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)控的2013年，作為給地產(chǎn)行業(yè)提供服務(wù)的*9太平戴維斯卻始終保持著穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭。吉浩宇道出其中緣由，“我們的高層核心團(tuán)隊(duì)在中國(guó)市場(chǎng)擁有超過(guò)20年的豐富經(jīng)驗(yàn)，多年來(lái)始終堅(jiān)定穩(wěn)固，無(wú)論在市場(chǎng)的上升階段，或是面臨挑戰(zhàn)之際，都能為客戶提供真知灼見(jiàn)、準(zhǔn)確把握商機(jī)。2013年，歐洲經(jīng)濟(jì)還處于不景氣的狀態(tài)，反而亞太區(qū)的業(yè)務(wù)呈現(xiàn)良好勢(shì)頭，現(xiàn)在業(yè)務(wù)量已經(jīng)占到集團(tuán)的半壁江山，總部也越來(lái)越重視亞太區(qū)市場(chǎng)的發(fā)展。在2013年，國(guó)家出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，對(duì)高端餐飲、酒店和消費(fèi)等行業(yè)的影響比較大，但我們除了住宅租賃業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)有所下降之外，所涉及的其他業(yè)務(wù)并沒(méi)有受到很大的影響。”目前，*9太平戴維斯中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)每年都會(huì)創(chuàng)新紀(jì)錄。
　　據(jù)介紹，*9太平戴維斯在中國(guó)的業(yè)務(wù)主要分為中介代理、物業(yè)和資產(chǎn)管理、評(píng)估業(yè)務(wù)三大塊。對(duì)于物業(yè)和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，*9太平戴維斯的定位是“成功背后的管理大師”，比較傾向于選擇資源稀少的中高端物業(yè)，有助于提升品牌形象；評(píng)估業(yè)務(wù)方面，在*9太平戴維斯多年的努力下已取得中國(guó)評(píng)估業(yè)務(wù)一級(jí)資質(zhì)。吉浩宇說(shuō)，“在商鋪?zhàn)赓U代理業(yè)務(wù)上，我們?nèi)〉昧酥T如蘋(píng)果公司在內(nèi)的很多國(guó)內(nèi)外知名品牌客戶在中國(guó)區(qū)域的代理權(quán)。就拿蘋(píng)果公司為例，其在中國(guó)的店鋪都是我們幫助選址開(kāi)設(shè)的。此外，一些國(guó)際知名的品牌在首次進(jìn)入中國(guó)大陸選址開(kāi)店時(shí)都會(huì)[*{6}*]我們的中介服務(wù)，比如已在上海靜安嘉里營(yíng)業(yè)的A&F和世界著名內(nèi)衣品牌”維多利亞的秘密“（Victoria’sSecret），我們也在為其進(jìn)行選址和開(kāi)店。
　　同時(shí)，我們不斷地在已有業(yè)務(wù)中拓展新的業(yè)務(wù)，比如2012年，就開(kāi)始在ShoppingMall的管理上進(jìn)行嘗試性探索。對(duì)于一些盈利能力下降的業(yè)務(wù)，我們會(huì)不斷地尋找原因做出戰(zhàn)略調(diào)整。比如上海高端住宅的租賃市場(chǎng)一直以來(lái)業(yè)務(wù)開(kāi)展都不錯(cuò)，并且五大行中只有我們持之以恒發(fā)展并保持較大規(guī)模業(yè)務(wù)量。但是近年來(lái)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有所波動(dòng)，外企用于外籍員工在華住宅標(biāo)準(zhǔn)的總體平均預(yù)算有所降低，加上外企在用人方面越來(lái)越多的本土化，使得單個(gè)外企派駐到中國(guó)的高管數(shù)量有所減少，高端住宅的供應(yīng)量不斷上升，這些因素綜合起來(lái)導(dǎo)致高端住宅租賃業(yè)務(wù)利潤(rùn)率越來(lái)越低。對(duì)于利潤(rùn)降低的業(yè)務(wù)我們會(huì)研究原因想方設(shè)法盡快做出調(diào)整，來(lái)保證公司整體的盈利能力。”
　　對(duì)業(yè)務(wù)的快速反應(yīng)能力很大程度上規(guī)避了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)客戶的準(zhǔn)確把握也成為團(tuán)隊(duì)取勝的關(guān)鍵。吉浩宇強(qiáng)調(diào)，“我們一直在不斷地調(diào)整團(tuán)隊(duì)人員結(jié)構(gòu)，使之更加國(guó)際化，用高瞻遠(yuǎn)矚的全球視野幫助客戶馳騁本土房地產(chǎn)市場(chǎng)。現(xiàn)在中國(guó)本土的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)越來(lái)越具備國(guó)際化的眼光，所以我們的咨詢服務(wù)團(tuán)隊(duì)也在逐步走向國(guó)際化，才能為客戶提供更好的服務(wù)。”*9太平戴維斯在整個(gè)亞太區(qū)呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，中國(guó)市場(chǎng)發(fā)展持續(xù)穩(wěn)定。2012年在中國(guó)市場(chǎng)業(yè)務(wù)收入已超過(guò)5億元，增長(zhǎng)超過(guò)15%，2013年依然保持了這個(gè)增長(zhǎng)勢(shì)頭。
　　管理會(huì)計(jì)秘籍二：績(jī)效管理精細(xì)化
　　吉浩宇于2007年加入*9太平戴維斯，當(dāng)時(shí)中國(guó)區(qū)財(cái)務(wù)總監(jiān)的工作主要是合并財(cái)務(wù)報(bào)表。經(jīng)過(guò)7年的發(fā)展，集團(tuán)賦予了中國(guó)區(qū)財(cái)務(wù)總監(jiān)這個(gè)崗位更多的內(nèi)涵和更高的定位，財(cái)務(wù)工作從事后歸納逐漸向事前的戰(zhàn)略支持轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)在，吉浩宇的工作幾乎涵蓋了所有跟現(xiàn)代“大財(cái)務(wù)”概念相關(guān)的內(nèi)容，包括財(cái)務(wù)報(bào)告、審計(jì)、資金管理（外匯、投融資）、稅務(wù)管理和稅收籌劃、內(nèi)控和合規(guī)、ERP系統(tǒng)、預(yù)算、審核、采購(gòu)等。對(duì)于吉浩宇來(lái)說(shuō)財(cái)務(wù)工作每年的側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所不同，但是每一個(gè)方面都不能放松。
　　對(duì)于精細(xì)化管理，吉浩宇有著非常深入的理解和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。“我們的每一個(gè)中介業(yè)務(wù)人員都有一張利潤(rùn)表，其中各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)值精確到分，這在很多其他行業(yè)里很難做到。比如某位員工今天進(jìn)行了打印，打印以及紙張的成本都會(huì)精確地核算到該員工的利潤(rùn)表中，這是由公司整個(gè)信息化的管理系統(tǒng)來(lái)自動(dòng)采集信息記錄的，定期通過(guò)報(bào)告。此外，其他各項(xiàng)成本費(fèi)用，包括公司的辦公室租金等，都會(huì)以成本費(fèi)用的形式計(jì)入每個(gè)業(yè)務(wù)人員的個(gè)人利潤(rùn)表中去。這種把員工的各方面信息集成到系統(tǒng)中去也是我目前正在不斷完善和推進(jìn)的工作之一。”
　　在一人一張的“利潤(rùn)表”中，不僅僅是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的羅列，還會(huì)做出針對(duì)這些數(shù)據(jù)的分析結(jié)果。吉浩宇說(shuō)：“我們會(huì)在每個(gè)人的利潤(rùn)表中加入一些分析數(shù)據(jù)，例如FCR（完全成本回收率），通過(guò)計(jì)算公式會(huì)給每個(gè)人的利潤(rùn)表做出計(jì)算結(jié)果。該比率如果超過(guò)100%，表示該名員工為公司盈利，高出越多就證明該員工為公司貢獻(xiàn)的利潤(rùn)越多。諸如此類的數(shù)據(jù)分析方法還有很多，根據(jù)員工的工作成本和創(chuàng)造利潤(rùn)之間的關(guān)系，作為管理層，掌握得越詳細(xì)，就越有利于對(duì)整個(gè)公司的運(yùn)營(yíng)和員工的工作做出準(zhǔn)確的判斷和評(píng)價(jià)，并且為預(yù)算和公司戰(zhàn)略決策提供有力的支持。我們的流程公開(kāi)透明、對(duì)業(yè)務(wù)專業(yè)執(zhí)著、對(duì)客戶和員工坦誠(chéng)相待，財(cái)務(wù)方面同樣如此，始終用實(shí)力證明著我們的價(jià)值。”
　　精確的數(shù)據(jù)分析并非僅僅為了更嚴(yán)格的管制，而是能夠達(dá)到對(duì)員工最準(zhǔn)確的了解，使之能和公司共同成長(zhǎng)。吉浩宇毫不避諱地表示，現(xiàn)在的確有開(kāi)發(fā)商會(huì)開(kāi)出很高的價(jià)格來(lái)“挖角”人才，但即便如此其流動(dòng)比率也始終保持較低水準(zhǔn)。“這也從一個(gè)側(cè)面上證明了我們?cè)谌肆Y源管理上的能力。一方面，公司的文化以及管理制度使得員工有歸屬感，此外我們很重視跟員工的共同成長(zhǎng)。”在薪酬方面，吉浩宇坦言傳統(tǒng)中介業(yè)務(wù)中員工的績(jī)效評(píng)價(jià)制度相對(duì)比較粗放，獎(jiǎng)懲制度也并不完善，“為此，我和公司高層進(jìn)行了長(zhǎng)時(shí)間的討論研究，計(jì)算了很多種模型。2012年下半年，我們對(duì)傭金制度進(jìn)行了一些調(diào)整，運(yùn)行一年半之后，清晰地感受到優(yōu)秀的員工獲得了更多的傭金報(bào)酬，工作積極性也有所增加。”
　　除了人力成本的管理之外，在資金管控方面，吉浩宇十分看重現(xiàn)金流的管理和對(duì)應(yīng)收賬款的管理。吉浩宇道出了心得，“我們的大客戶中很多是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他們的資金相對(duì)比較緊張，所以應(yīng)收賬款管理也就是我們資金管理中非常重要的部分，如果應(yīng)收賬款管理不善，就有可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。大額的應(yīng)收賬款有時(shí)候要拖欠半年以上，這就給我們的應(yīng)收賬款管理帶來(lái)了不小的難度。作為一家英國(guó)上市公司，在集團(tuán)政策中，應(yīng)收賬款超過(guò)三個(gè)月就需要計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，但是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)區(qū)報(bào)表中的壞賬準(zhǔn)備金額會(huì)非常多，并且上下波動(dòng)很大，因?yàn)橘~期在4～6個(gè)月也很常見(jiàn)。所以在這方面一來(lái)是平衡和客戶的關(guān)系，盡量縮短賬期，同時(shí)也要跟總部進(jìn)行良好的溝通。此外，也會(huì)在報(bào)表中對(duì)一些比較特別的應(yīng)收賬款項(xiàng)目做出特別的說(shuō)明，這樣在總部的合并報(bào)表中，就會(huì)體現(xiàn)出比較合理的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。”
　　管理會(huì)計(jì)秘籍三：核心競(jìng)爭(zhēng)力
　　不可否認(rèn)對(duì)于*9太平戴維斯所處的服務(wù)行業(yè)，幾乎完全靠軟實(shí)力來(lái)建立品牌。對(duì)此，吉浩宇給出了詳細(xì)解釋，“公司的核心價(jià)值概括下來(lái)就是，國(guó)際視野本土洞察、核心管理高效決策、專業(yè)團(tuán)隊(duì)精英匯聚、公開(kāi)誠(chéng)信專業(yè)執(zhí)著、千錘百煉鑄就卓越。”這40個(gè)字成就了*9太平戴維斯這樣的一個(gè)百年品牌。吉浩宇認(rèn)為，“無(wú)論什么類型的企業(yè)最重要的就是人才，尤其是對(duì)于我們這樣的輕資產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，除了人才，沒(méi)有其他核心資產(chǎn)。幾乎在做所有的業(yè)務(wù)時(shí)，我們首先考慮的都是有沒(méi)有專業(yè)的人才來(lái)從事這項(xiàng)業(yè)務(wù)。我對(duì)精英人才的理解很簡(jiǎn)單，真正的精英人才其實(shí)是‘免費(fèi)的’，這可以很清楚地體現(xiàn)在我們的財(cái)務(wù)分析報(bào)表上，因?yàn)榫⑷瞬艑?duì)公司業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)往往是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其成本費(fèi)用。”
　　2011年，吉浩宇帶領(lǐng)的上海財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)拿到了集團(tuán)內(nèi)部審計(jì)全球*6分。“集團(tuán)公司在審計(jì)方面要求非常嚴(yán)格，由兩家國(guó)際知名的會(huì)計(jì)師事務(wù)所來(lái)分別負(fù)責(zé)集團(tuán)的內(nèi)審和外審，能夠在內(nèi)部審計(jì)中拿到集團(tuán)內(nèi)部的*9名，這不僅是我，也是整個(gè)中國(guó)區(qū)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)綜合能力的體現(xiàn)。”吉浩宇表示，作為一家上市公司，合規(guī)是必須的，也是公司長(zhǎng)久發(fā)展的基礎(chǔ)。
　　另外，集團(tuán)應(yīng)用較扁平化的管理構(gòu)架以確保高效的決策過(guò)程。靈活高質(zhì)的客服反應(yīng)機(jī)制也得益于平行構(gòu)架。吉浩宇坦言這樣的平行構(gòu)架對(duì)于像*9太平戴維斯這樣規(guī)模的公司而言是一個(gè)大膽的創(chuàng)新，“其實(shí)，在企業(yè)初期規(guī)模小的時(shí)候，高效決策還是比較容易能夠做到的。但是到了企業(yè)快速發(fā)展的階段，規(guī)模逐漸擴(kuò)大，我們就需要更加高效的系統(tǒng)化的管理手段來(lái)適應(yīng)發(fā)展速度。”
　　談起多年的財(cái)務(wù)工作感受，吉浩宇明顯感覺(jué)到自己的工作從原來(lái)的二線慢慢上升到一線業(yè)務(wù)層面。同時(shí)，在*9太平戴維斯，財(cái)務(wù)總監(jiān)也已經(jīng)逐步成為公司決策團(tuán)隊(duì)中的重要一員。吉浩宇說(shuō)，“財(cái)務(wù)的專業(yè)性應(yīng)該和業(yè)務(wù)考量完美結(jié)合，這是財(cái)務(wù)專業(yè)人士的價(jià)值所在。我從財(cái)務(wù)總監(jiān)的角度提出和業(yè)務(wù)相關(guān)的改進(jìn)意見(jiàn)和想法，并在成本控制上提出更合理的建議，幫助提高公司業(yè)績(jī)。同時(shí)我也在不斷嘗試換位思考，看問(wèn)題的角度需要發(fā)生變化，理解公司高層決策的深層意義，對(duì)公司未來(lái)的戰(zhàn)略決策能有所幫助。自我使命感的提升，和實(shí)際工作層面執(zhí)行能力的提高，讓我對(duì)財(cái)務(wù)總監(jiān)這個(gè)職位的工作越來(lái)越有信心。”