從9月30日到10月6日晚間，正當(dāng)國(guó)內(nèi)百姓享受國(guó)慶長(zhǎng)假日的時(shí)候，北京、天津、蘇州、成都等共計(jì)19個(gè)城市先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策，主要措施是限購(gòu)限貸，上海在節(jié)后也立刻隨之跟進(jìn)。
目前，其實(shí)，中國(guó)樓市*5的問題是，房子已越來越脫離了其居住功能，而成為了投資——投機(jī)工具了。因此，真正最有效的調(diào)控樓市泡沫的方式，是讓投資(投機(jī))房子無法產(chǎn)生的效益，泡沫才有可能破滅。而顯然單靠限購(gòu)限貸能夠產(chǎn)生的效果是微小的。事實(shí)上，這也就是之前多次調(diào)控，房?jī)r(jià)卻越調(diào)越高的*5原因，因?yàn)檫@這反而會(huì)使人感覺房子稀缺而更要買買買。
而這次的調(diào)控，從表面上來看，和之前的那些限購(gòu)限貸政策也初步多，但仔細(xì)琢磨就會(huì)發(fā)現(xiàn)，那是一系列釜底抽薪的調(diào)控方式，如大規(guī)模出售土地、大規(guī)模加稅和執(zhí)行嚴(yán)厲的貨幣政策，增加首付比率比例和降低杠桿率，徹底改變房地產(chǎn)對(duì)沖貨幣貶值的作用。這次措施如果真正都落實(shí)的話，那相信是能起到遏制住高房?jī)r(jià)的作用的。
看一下曾被多家國(guó)際金融機(jī)構(gòu)評(píng)為全球*5房?jī)r(jià)泡沫的溫哥華樓市，在加拿大政府除了向海外買家增收15%財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅之后，又將在明年開始開征高達(dá)2%的空置稅，接著還要針對(duì)逃稅的炒房客，稽查過去10年的稅務(wù)記錄，現(xiàn)在正醞釀著樓市終極殺手锏——銀行要為“加拿大按揭和房屋公司(CMHC)”提供的按揭保險(xiǎn)支付墊底費(fèi)(deductible)。從調(diào)控措施來看，自從8月2日開始，溫哥華所屬的卑詩省實(shí)施新政策，在溫哥華及周邊21個(gè)社區(qū)向海外買家增收15%財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，僅僅只有兩個(gè)月，溫哥華炙手可熱的樓市銷量、房?jī)r(jià)雙雙下降。
而真正能長(zhǎng)久有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)的最有效的利器，當(dāng)屬房產(chǎn)稅。
比如在歐美，房產(chǎn)稅是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的有效利器。只要房屋產(chǎn)權(quán)屬于私人所有，即便房屋的主人去世，也必須繳納房產(chǎn)稅，每年繳納的稅率從1%到3%不等(視房子所屬的不同地域而定)，平均為2%。假如你花20萬美元買一棟房子，那么每年就要為這棟房子繳納4000美元的房產(chǎn)稅，且房產(chǎn)稅的征收計(jì)算，是根據(jù)你所擁有房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值來決定。
也就是說房?jī)r(jià)越漲，房產(chǎn)稅越高。如果稅率為3%，哪怕房?jī)r(jià)不漲，每33年(即使不算貸款利息)的實(shí)際付出，已超過了房?jī)r(jià)的一倍。這就有效的阻止了房?jī)r(jià)高漲，使總體而言，歐美前100多年來的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，基本和通脹保持同等比例，甚至低于通脹，使得房子在歐美并不是投資品，而只是和空氣、水、糧食等一樣的人類必須品。
此外，歐美政府征收了高額房地產(chǎn)稅之后，大量提供各種類型且租金穩(wěn)定的住房，使多數(shù)普通民眾無需非得購(gòu)房而居。如新加坡政府籌建的公共房屋——組屋，就是絕大多數(shù)新加坡人的住所，這就使得人口密度遠(yuǎn)超北上廣深的新加坡的普通百姓根本不必為住房而擔(dān)憂。
不過許多人擔(dān)憂，開征房產(chǎn)稅會(huì)傷及普通百姓，比如房產(chǎn)稅是否會(huì)提升房租，或提高房?jī)r(jià)？
這種擔(dān)憂是有道理的。的確，房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅一樣，關(guān)鍵在于起征點(diǎn)。如果房產(chǎn)稅以第二套、甚至第三套房為起征點(diǎn)，并實(shí)施階梯式稅率的話，房子越多，則稅率越高，那樣的話，就完全不必?fù)?dān)憂房產(chǎn)稅會(huì)傷及將房子只是自己居住的普通百姓了。
而開征房產(chǎn)稅，也是調(diào)整貧富懸殊見效最快、操作最方便的財(cái)富調(diào)整方案：首先，向最富有的群體征房產(chǎn)稅，建議以家庭為單位，*9套自住房免征，從第二套自住房開始征稅，然后稅率階梯式上升，即第三套自住房稅率要高于第二套自住房，依此類推；
其次，由于租房市場(chǎng)是個(gè)有效市場(chǎng)，只有在供不應(yīng)求的情況下，房租才有可能上升。實(shí)施房產(chǎn)稅，恰恰增加了空置房擁有者的持有成本，因此對(duì)空置房征收重稅(對(duì)用于出租的房子則免稅)，這樣就能逼迫空置房要么出售，降低房?jī)r(jià)，要么逼入出租市場(chǎng)，降低房租。
而且，政府通過征收房產(chǎn)稅，能快速獲得大量稅收，利用這筆資金來建造廉租房，提供給低收入家庭。如此使房?jī)r(jià)降溫，徹底打破房?jī)r(jià)不斷上升的預(yù)期性。因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)的根源之一，就在于其投資性(投機(jī)性)，房產(chǎn)稅可釜底抽薪，比任何房?jī)r(jià)調(diào)控手段都管用。
另一方面，歐美國(guó)家的政府都會(huì)控制房租每年的漲幅，基本按以低于通脹率的比例來調(diào)節(jié)房租。比如多倫多，政府要求2016年公寓的房租必須下降1.49%。如果中國(guó)在房產(chǎn)稅出臺(tái)的同時(shí)，政府也能限制房租的漲幅，再加上廉租屋的建設(shè)，房租就不會(huì)隨意任性上漲了，確保了租房者的安居樂業(yè)。
此外，中國(guó)的“空置房”待售面積高達(dá)68632萬平方米，按照人均住房面積30平米計(jì)算，可供2.2億人口居?。〔痪们?，北京正式實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。如果不動(dòng)產(chǎn)登記是未來國(guó)家開征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)，那么對(duì)68632萬平方米空置房征稅，將是國(guó)家財(cái)政收入的另一來源，對(duì)房?jī)r(jià)的變化也將產(chǎn)生影響。
另外，還有資本利得稅和遺產(chǎn)稅等也都能長(zhǎng)久地、間接地、有效地調(diào)控房?jī)r(jià)。因篇幅有限，以后再詳談吧。
他山之石，可以攻玉。如果政府利用得當(dāng)?shù)脑挘梢杂行У刂苯?、或間接地調(diào)節(jié)樓市，解決高房?jī)r(jià)綁架實(shí)體經(jīng)濟(jì)的問題，避免經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)可持續(xù)地健康發(fā)展。
本文來源：新浪專欄