郁亮在中期在業(yè)績會上表示，房地產(chǎn)行業(yè)告別黃金時代，進(jìn)入白銀時代，市場調(diào)控與行政調(diào)控應(yīng)各司其職，目前取消限購等政策寬松信號僅是對原有政策的修正，市場不會出現(xiàn)強(qiáng)烈反彈的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)亦不可能通過政策來回暖。下半年不會也不應(yīng)該出現(xiàn)量價齊升局面。
　　針對近期多城松綁限購，郁亮這樣說道：“我們當(dāng)然希望用市場化手段能解決的問題*4不要用行政手段解決。限購會誤傷正常需求，限購要解決的問題是不是用別的方法可以解決？這些都是很值得政策制定者思考的問題。相信市場調(diào)整會有市場的辦法。”
　　下半年堅(jiān)持積極銷售合理定價 海外融資比例力爭提至20%
　　中期數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年萬科營業(yè)收入同比略微下降1.0%，為409.6億元；同時，凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)同比略微下降，其中營業(yè)收入是萬科自2010年以來的首次下降。但截止期末，萬科已售未結(jié)金額達(dá)2028億元，較年初增長24.9%，將在未來體現(xiàn)為營業(yè)收入。在上半年慘淡的大市場環(huán)境下，萬科的業(yè)績顯得分外搶眼。
　　對此，郁亮表示：“萬科每次在市場不好的時候反而表現(xiàn)得更好，很重要的一點(diǎn)是我們堅(jiān)持主流定位和積極銷售，這使公司在波動的市場中仍然能取得相對穩(wěn)定的業(yè)績表現(xiàn)。”譚華杰在業(yè)績會上表示，下半年萬科堅(jiān)持積極銷售策略。事實(shí)上，今年上半年萬科是所有房企當(dāng)中較早降價走量的企業(yè)，那是否意味著今年下半年萬科還是在降價去庫存策略上會采取比較積極的態(tài)度。對此，郁亮回應(yīng)稱，積極銷售不是只是降價這一招，合理定價策略當(dāng)然很重要，但還包括包括積極挖掘客戶來源。
　　6月25日，萬科H股在香港聯(lián)交所成功上市交易，股票代碼“2202”，股票簡稱“萬科企業(yè)”，B轉(zhuǎn)H方案取得圓滿成功。其后的股價走勢，充分體現(xiàn)了國際資本市場對萬科的認(rèn)可。截至8月15日，萬科H股收盤價為16.16港幣，較B股最后交易日收盤價12.41港幣上漲約30.2%。H股較A股溢價約36%。
　　在郁亮看來，B股轉(zhuǎn)H股的成功是天時地利人和的結(jié)果。“盡管再次啟動時，市場窗口并不存在，但我們經(jīng)過種種努力，達(dá)到了預(yù)想中的理想，不能說超出預(yù)期，但我們對此很滿意。并且，H股讓外界重新認(rèn)識了萬科A股。”同時他還透露，萬科上半年海外融資占整體資金來源的比重為17%，萬科將致力于加大海外融資力度，爭取今年將這一比例提高到20%。
　　事業(yè)合伙人無具體安排及時間表 將持續(xù)擇機(jī)增持
　　而在談及萬科對于事業(yè)合伙人未來的大體安排及合伙人會花多少錢買股份時，郁亮坦言萬科對于事業(yè)合伙人購買公司股票的時間與數(shù)量不做具體安排表，最重要的是由事業(yè)合伙人能為公司創(chuàng)造多大價值所決定，另外則由市場行情決定。盡管不會給自己定目標(biāo)，但會及時對外界通報(bào)，不過就目前而言，他認(rèn)為合伙人僅持有2.06%還是低了，未來還將持續(xù)擇機(jī)增持萬科股票。
　　值得注意的是，報(bào)告還顯示上半年萬科實(shí)現(xiàn)投資收益13.1億元，同比大幅增長237.8%。“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”模式對萬科的財(cái)務(wù)影響開始體現(xiàn)。郁亮介紹說：“這種投資性收益并不是一般意義上的買賣股票收益，并非短期收益，屬于經(jīng)常性收益。而在這種模式下，未來我們還會不斷提高比例，不斷走向成熟，投資收益也會越來越多。”
　　不過，他同時強(qiáng)調(diào)，在大的變局面前，發(fā)展商不能只為提高售價和毛利水平，不能依靠舊的盈利模式，“不要一味往提高售價和毛利水平方向去發(fā)展，個人認(rèn)為應(yīng)像制造業(yè)學(xué)習(xí)經(jīng)營管理，我們能學(xué)習(xí)的空間極大。”郁亮希望與同行一起共同探討，聯(lián)手做改變，適應(yīng)白銀時代。
　　未來大力推廣全民經(jīng)紀(jì)人策略 建立獨(dú)立平臺
　　去年以來萬科就曾多次前往小米、騰訊等企業(yè)學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)思維，今日，郁亮稱其上上周剛?cè)トA為交流學(xué)習(xí)完畢。他認(rèn)為通過學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)思維更加認(rèn)識到互聯(lián)網(wǎng)思維的重要性和長期性。在互聯(lián)網(wǎng)時代要牢牢抓住自己的客戶，堅(jiān)持體驗(yàn)互聯(lián)網(wǎng)營銷。
　　此外，他還透露，全民經(jīng)紀(jì)人的營銷方式會在萬科全面推廣，在以買方市場為主導(dǎo)的時代，要爭取更多的客戶資源，建立自己的全民經(jīng)紀(jì)人平臺，但也不排除其他合作方式，仍會和電商保持友好合作。“之所以要建立自己的獨(dú)立平臺，僅僅是不想把自己的命運(yùn)交給別人，被別人掐著脖子走。”
　　樓市不能指望通過政策回暖 短期內(nèi)無法量價齊升
　　進(jìn)入下半年以來，市場回暖跡象初現(xiàn)，而在政策方面，除北上廣深外，大部分二、三線城市都取消了限購政策。對此，郁亮表示：“限購多多少少會誤傷一些合理需求。是否還有其他手段取代，需要各地?fù)?dān)責(zé)的部門去思考和落實(shí)，相信市場調(diào)整會有市場的辦法。”在他看來，近段時間的寬松是對過去宏觀調(diào)控政策的修正。政策目標(biāo)的出發(fā)點(diǎn)是解決住房問題，每一屆政府所用的手段不同，過去行政調(diào)控的效果不太好，現(xiàn)在各地取消限購，是在政府開始建立市場化的房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制的環(huán)境下進(jìn)行的。
　　值得注意的是，向來不愿對房地產(chǎn)政策作預(yù)期和評論的郁亮還指出，過去房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，經(jīng)常是被用來服務(wù)一些短期目標(biāo)，從而使得行業(yè)調(diào)整不完整、不徹底。市場的調(diào)整是有一個完整周期的，如果調(diào)整不到位會帶來更加混亂的局面。因此，希望政策能夠保持穩(wěn)定，尤其是對剛性住房需求的按揭貸款，無論銀根寬松或收緊，都希望政策能夠堅(jiān)持長期的支持，是有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的。
　　不過，盡管政策層面現(xiàn)寬松跡象，但在郁亮看來并不能指望通過政策回暖。“目前市場問題是過去長期積累的庫存問題，去庫存需要一定的時間，因此我認(rèn)為政策回暖不會造成強(qiáng)力的反彈，下半年不會也不應(yīng)該初現(xiàn)量價齊升的局面。”
　　附：發(fā)布會提問環(huán)節(jié)實(shí)錄
　　1、記者：事業(yè)合伙人會花多少錢買股份？有無時間表？
　　郁亮：沒有目標(biāo)，沒有時間表，我們會及時通報(bào)，現(xiàn)在2%的數(shù)據(jù)還是低了點(diǎn)，我們會繼續(xù)努力，讓比重繼續(xù)提高。有錢的時候，市場低迷會買多一點(diǎn)，市場好的時候就不會那么激進(jìn)。
　　2、記者：萬科的資金來源比例構(gòu)成是怎樣？
　　郁亮：萬科的融資渠道最主要賣房子，回款是最重要的。海外融資占17%，包括境外人民幣，未來會努力提高這部分占比，也將繼續(xù)尋找新的融資渠道，減少對銀行信托的依賴。信貸政策放松，萬科上半年買地少，開發(fā)貸需求不大，但萬科買家需要，所以希望按揭需求得到滿足。
　　3、記者：今年6、7月份，市場發(fā)出了救市的信號，政策有所放松，對市場來說，這是合適的嗎？現(xiàn)在的貨幣政策也有所放松，麻煩分析下市場的預(yù)期。
　　郁亮：政策寬松信號不過是對過去政策的修正，不會造成強(qiáng)烈反彈，剛需房按揭經(jīng)常調(diào)整是不利的，應(yīng)該保持政策的長期穩(wěn)定，建立穩(wěn)定的長效機(jī)制。二套房是否都是不合理呢？事實(shí)上很多二套是正常需求。所以我們希望政策能保持穩(wěn)定。白銀時代到來，量價齊升局面不會再同時出現(xiàn)，市場調(diào)整留給市場會更合適。
　　限購這種行政手段多多少少會誤傷合理的需求，是否有其他手段取代？這需要很值得各地的當(dāng)權(quán)部門去思考跟落實(shí)，我相信市場會都能找到答案。
　　4、記者：今年萬科B轉(zhuǎn)H后，H股的成功，對于萬科來說，有沒有計(jì)劃利用這一成功的優(yōu)勢提升融資的競爭力。海外的業(yè)務(wù)有些什么樣的業(yè)績貢獻(xiàn)？
　　郁亮：B轉(zhuǎn)H的表現(xiàn)沒有超出預(yù)期，我們做過最壞準(zhǔn)備，首先自己買，然后鼓勵1300個股東買，結(jié)果就是預(yù)想中的理想。我們目前沒有H股融資計(jì)劃，但對我們境外資金融資有好處，我們會繼續(xù)擴(kuò)大這種影響，期望境外融資的占比能從17%提高到20%以上。
　　我們今年在新加坡的項(xiàng)目開盤了，但是結(jié)果不太好，因?yàn)榕錾狭诵录悠滦抡?，今年我們在香港還全資買了一塊地，在荃灣。一畝半一個億，真的很貴。但是海外項(xiàng)目對我們有好處，國際化讓我們有了不少的甜頭，能夠帶來合作伙伴，我們可以整合資源，為我所用。
　　5、記者：萬科一直有提出學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)的思維，那么在互聯(lián)網(wǎng)方面學(xué)到了什么經(jīng)驗(yàn)，或有什么收獲？
　　郁亮：互聯(lián)網(wǎng)改變我們的方方面面，面對日新月異的可及發(fā)展，我們確實(shí)要去深入了解互聯(lián)網(wǎng)，學(xué)習(xí)它。但是，我們也要去考慮我們靠什么生存下去，照顧好客戶是我們最深刻的體會，任何時候不能取代把客戶照顧好這件事情，體驗(yàn)是互聯(lián)網(wǎng)取代不了的。
　　6、記者：萬科在西安推出萬科通，類似于全民經(jīng)紀(jì)人的營銷策略，對全民經(jīng)紀(jì)人是怎么看的？
　　郁亮：萬科接下來會全力推廣全民經(jīng)紀(jì)人概念，我們應(yīng)該有自己的系統(tǒng)跟平臺，當(dāng)然跟別的電商我們會合作，但是我們不想把自己的命運(yùn)完全交在別人手上。
　　7、記者：萬科是今年最早降價走量的企業(yè)，而下半年將繼續(xù)堅(jiān)持積極銷售的策略，是否還會繼續(xù)降價去庫存？
　　郁亮：積極銷售僅靠降價那就完了。它包括合理定價跟積極拓客，廣州一直以來是走量的發(fā)源地，萬科也是如此。作為行業(yè)的領(lǐng)跑者，我們要永遠(yuǎn)維護(hù)行業(yè)的健康發(fā)展，所以我不會講冰山時代，而是白銀時代，提醒大家還是有機(jī)會可以去挖掘。
　　8、記者：萬科今年在廣州推出萬科云和萬科派兩個商業(yè)項(xiàng)目，未來商業(yè)布局是怎樣呢？
　　郁亮：萬科的商業(yè)項(xiàng)目比例20%-25%，下半年還會有商業(yè)項(xiàng)目推出。有人說萬科沒有商業(yè)基因，這完全是錯誤的，20年前萬科做的全部是商業(yè)。萬科正在吸納人才，向同盟學(xué)習(xí)，未來商業(yè)會成為跟住宅一樣的重點(diǎn)業(yè)務(wù)
　　9、記者：萬科在經(jīng)營規(guī)模上是數(shù)一數(shù)二，但是在盈利上還沒達(dá)到頂尖的水平，未來除了推出“輕資產(chǎn)，重經(jīng)營”這一模式之外，在提高盈利方面還有什么嘗試？
　　郁亮：關(guān)于萬科輕資產(chǎn)重經(jīng)營，要適應(yīng)白銀時代的要求，提高售價跟毛利水平都是不合適的，我們要像制造業(yè)學(xué)習(xí)經(jīng)營管理，我們空間極大，在大的變局前，我們不能依靠舊的贏利模式。
　　我們希望跟所有合作伙伴共同面對白銀時代，發(fā)揮各自作用，不改變是不行的。聯(lián)手做改變是*4的方式。再談推廣全民營銷，萬科不想在拓客上被第三方掐著自己的脖子。但是自己是做不完的，還是會合作。

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