高頓網校小編希望您閱讀此條10月16日的業(yè)界評論的文章：中國樓市將上演驚天逆轉？——鄧浩志　　核心提示
　　在舉國歡慶祖國母親65周年華誕的前一天下午，當開發(fā)商們還在為國慶節(jié)點忙得不可開交之時，央行和銀監(jiān)會聯手研制的“房貸新政”（《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》）突然“空降”，共計四條內容，業(yè)內將其簡稱為“央四條”，其重點內容是放松個人房貸，對擁有一套房并已結清貸款再購第二套普通商品住房執(zhí)行首套房貸款政策，“非限購”城市放開三套房貸，放松外地人貸款限制。
　　這可讓眾多開發(fā)商驚呼“幸福來得太突然了”。在利好消息的刺激下，各大樓盤成了黃金周的旅游景點，不少市民趕場看樓去了，樓盤人氣爆棚！因此，限貸松綁后，樓市的變化成為各方關注的焦點。
　　關注新政
　　10問“央四條”后樓市
　　01問
　　誰是新政*5受益者？
　　關注焦點：“央四條”的*5焦點，莫過于是對于“首套房”的認定，實行“認貸不認房”。因此，新政*5的受益者當屬首次購買第二套房的家庭，所謂首次改善性需求。與此相關，那些主打改善性需求的樓盤，也跟著沾光。
　　記者調查：房貸新政火了順德樓市，國慶7天假期，各大樓盤人氣“爆燈”，其中最明顯的變化是拖家?guī)Э诘目捶靠投嗔?。招商公園1872、宏鼎海山一號、敏捷畔海御峰、順德綠地中心、嘉信帝苑、天悅等多個主打改善型戶型的樓盤客訪量明顯增多，其中在售的項目則錄得不俗的成交。
　　專家分析：方圓地產首席分析師鄧浩志認為，“央四條”出臺，意味著二套房貸款政策已經解禁，理論上會讓眾多有改善住房需求的購房人將回歸市場，而相對應的這類中高端項目去化速度會有所提升，但上升幅度有限。因為銀行的貸款總額度不變，結果會是符合條件的人多了，放款額度卻不足，所以未來完全有可能出現銀行接納貸款申請，而審批緩慢，或者批了放款很慢，甚至沒法放款，情況類似去年年底，這一切將成阻礙購房者入市的一大關卡。
　　02問
　　7折優(yōu)惠可成真？
　　關注焦點：去年下半年起，“利率優(yōu)惠”成為了讓人迷戀的傳說，而“限貸”隨之成為制約樓市成交的關鍵因素。房貸新政中提到“房貸利率下限為基準利率的0.7倍”無疑成為“強心針”。但是通知只寫了“下限”，并非要求各大銀行嚴格執(zhí)行，那么“7折優(yōu)惠”是否成真？
　　記者調查：10月8日，記者以購房者的身份咨詢了農行、工行、建行、中行、農商行，他們的口徑基本一致：央行只是表明“下限七折”，銀行會根據市場走勢、風險系數來調整，現時暫未接到通知，如今的房貸利率和之前相差不大。有兩位銀行職員表示：“7折的可能性太低了。”
　　專家分析：合富輝煌市場部經理廖德源認為，去年上半年利率優(yōu)惠只是8.5折，7折只是參考標準，難以實施的。銀行要平衡房貸業(yè)務的利潤，貸款量大，利率折扣會高，相反會低。中國經濟沒有大幅度下滑，估計中央不會出臺刺激經濟的舉措，房貸總量不會大增長，所以銀行短時間內會保持現有的利率水平。
　　03問
　　成交反彈？
　　關注焦點：今年國慶樓市明顯比去年熱鬧很多，純新盤開放、新貨上市，開發(fā)商舉行各類新穎的活動，市場熱度升溫。再加上，房貸松綁的消息，更為樓市添了一把火，那么實際成交是否也因此上漲？
　　記者調查：根據合富輝煌統(tǒng)計，今年10月1日至7日的順德成交了239套；去年同期，順德共成交了約168套住宅，今年成交量大漲42%。而10月8日則錄得122套，對比7月、8月日均成交60~80套，10月8日顯示了國慶后市的爆發(fā)力。
　　專家分析：鄧浩志表示，國慶黃金周看房的人明顯多了許多，買房的人多了少許；大量樓盤以房價即將反彈促客下定，但不打折的仍難成交，中心城區(qū)始終最受關注，應該會*8復蘇。未來成交量或會穩(wěn)步上揚，但是上升幅度有限。
　　04問
　　漲價卷土重來？
　　關注焦點：有報道指，房貸新政帶動購房者入市意愿上升，多家房企醞釀漲價。樓盤銷售員的語氣也變得強硬：“再不買就等著漲價吧。”順德的情況如何？
　　記者調查：記者采訪了萬科繽紛四季、保利中環(huán)廣場、天悅等項目，均表示國慶后將會收回優(yōu)惠，有樓盤銷售人員明確表示漲價，幅度200元/平方米~500元/平方米。
　　專家分析：廖德源認為，市場價格沒有明顯的上漲。現時開發(fā)商處于資金回籠階段，下半年多以特價房來促銷。估計年底或明年，庫存消化到一定程度，樓盤會調整價格，但是上漲幅度會慢慢上升。
　　05問
　　現在是“抄底”好時機？
　　關注焦點：限購、限貸都放松了，房價暫時未見大幅度上漲。那么，現在還是不是買房的好時機？
　　記者調查：記者了解到，部分項目的售價比一期開盤時要低。德勝新城某項目開盤之初售價為9000~10000元/平方米，現在卻推出7000~8000元/平方米的產品；陳村某項目原來售價9000元/平方米，現在下調為8000元/平方米。
　　專家分析：廖德源認為，現在是“抄底”的好時機。每個項目會根據庫存的不同來調整價格，部分項目已經上漲300~500元/平方米。業(yè)內人士普遍認為，等房貸新政真正發(fā)威，開發(fā)商庫存有所減少，往后的房價必然會上揚的，因此，有購房需求的市民應該抓住目前這個階段入市。
　　06問
　　MBS成救市利器？
　　關注焦點：“央四條”提出，繼續(xù)支持房地產開發(fā)企業(yè)的合理融資需求，鼓勵銀行業(yè)金融機構通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長的專項金融債券等。這幾句話，可能會讓一些開發(fā)商和分析師興奮，認為“央四條”對房地產的救市力度已達到2008年的水平。
　　記者調查：對開發(fā)商的開發(fā)貸款，仍將實行名單制管理，不在名單上的中小開發(fā)商，要拿到開發(fā)貸，跟以前一樣困難。事實上，MBS概念已討論多時，若要全面推出尚需時日。
　　專家分析：鄧浩志認為，MBS若能落地將為樓市帶來新的資金來源，提供強有力的信貸支持。但其實施的具體辦法、實施的時間還完全“沒影”，需要較長的研究時間才能落地。因此，MBS只是指出了一個“前進的方向”而已，對于當下的樓市并無幫助，可別指望。
　　07問
　　地產股集體上揚？
　　關注焦點：地產股對樓市政策變動尤為敏感。房貸新政出臺后，地產股走勢如何？
　　調查結果：10月8日，股市恢復交易，地產股飄紅。上證房地產指數一度大漲2.2%，創(chuàng)下7月24日以來*5漲幅。中證內地地產主題指數漲1.83%，二三線地產股漲幅較大。房產龍頭股萬科漲逾2%。滬深300金融地產指數上漲0.5%。
　　專家分析：業(yè)內人士認為，認房不認貸釋放了新的需求，有利于緩解當前地產行業(yè)下滑的局面，穩(wěn)定經濟。但就投資的角度說，地產行業(yè)的高成長投資邏輯已然不存在，地產行業(yè)不可能像之前那樣高速增長。
　　08問
　　購房者心動了？
　　關注焦點：9月30日，“央四條”出臺。這一重磅消息一出，再次引起房地產市場各方的熱烈討論。
　　記者調查：近日，記者就“房貸松綁，你會買房嗎？”展開調查。結果顯示，有38.46%的受訪者表示會買房，而有61.54%的人仍然不為所動。
　　專家分析：易居營銷集團佛山公司市場部副經理招錦杰分析，投資客在經歷這幾年房地產調控之后基本被擠出市場，即使是限購和限貸松綁之后，投資客依然會比較謹慎。對于首次置業(yè)和首改型客戶，“央四條”無疑是福音，但關鍵是看銀行的具體執(zhí)行。
　　09問
　　二手市場成交抬頭？
　　關注焦點：去年，房貸收緊影響了二手房市場的成交和活躍度。最近有報道指，由于房貸新政出臺，觀望市民在國慶假期中提前啟動了密集看房計劃。而順德二手房市場對政策的反映一向比較慢，那么這次又是怎樣的？
　　記者調查：記者在天之龍地產、倫教順福地產等順德主要的二手中介公司發(fā)現，順德二手房市場暫未有明顯的反應。
　　專家分析：李超棠認為，房貸利率影響著二手房成交。但目前二手房市場暫無動靜。此外，房貸業(yè)務利潤不高，估計不會有這種大幅度的利率優(yōu)惠。
　　10問
　　樓市會反轉？
　　關注焦點：此前“限購”松綁，開發(fā)商經過短暫的狂歡后，還是將“限貸”松綁視為最后的救命稻草。如今，“央四條”一出，開發(fā)商的愿望成真。但樓市會因此上演驚天大逆轉嗎？
　　記者調查：由于房貸新政剛出，銀行的貸款利率仍維持原狀，因此樓市量價也暫無明顯變化。目前只是各大樓盤客訪量明顯增多，開發(fā)商底氣更足，喊漲價的樓盤不在少數。
　　專家分析：鄧浩志認為，樓市最糟糕的時刻過去了，市場會逐漸回暖，但樓市絕對不會就此全面逆轉。因為，宏觀經濟還沒穩(wěn)定，此次“央四條”本質上還是要救經濟，救地方政府，開發(fā)商只是再次搭上便車；另外一個重要的原因是2009年的暴漲是源于4萬億的救市資金，而目前實際性的信貸支持非常有限。所以，目前房地產市場的主要目標仍然是去庫存。現在并非漲價的時機，一旦漲價只會嚇跑購房者。
　　聚焦市場
　　各大樓盤成
　　“旅游景點”
　　國慶期間，順德不少樓盤舉行活動、推出新貨，更有純新樓盤開放，在房貸新政的出臺下，大部分樓盤更是人氣“爆棚”，有些樓盤甚至一日就吸引了上萬人流。
　　據記者不完全統(tǒng)計，順德共有38個樓盤舉行活動，現場人氣幾乎成為今年年初至今之最，個別樓盤甚至使出了人流疏導措施。就如：保利·中央公園開放“水晶宮”主題銷售中心、奢華樣板間，同期舉行國防兵器展。開放首日（10月1日）早上9點半，銷售中心外就排起百米長的隊伍，一天就吸引了三萬多人流參觀。當日，萬科·金域濱江銷售中心開放，同時舉行世界級游艇展及啟幕海洋王國，銷售中心內人頭攢動。
　　同樣熱鬧的還有嘉信·嘉兆臺、公園1872、龍光·尚街、海駿達·康格斯等。嘉信·嘉兆臺舉辦了“大師傅奇人巔峰大決戰(zhàn)”活動，吸引了眾多購房者和市民前來圍觀，其中，“大型魔幻真人秀空中大逃脫”的魔術表演更是令在場的觀眾嘆為觀止。公園1872則舉辦夢幻樂園城堡主題暖場活動。龍光·尚街和海駿達·康格斯也邀請了明星坐鎮(zhèn)，前者舉辦了TVB影視明星楊怡見面會，后者邀請了現在熱播的電視劇《大藥房》主角鐘嘉欣，兩個樓盤現場都吸引了大批粉絲。
　　人氣旺了，成交也旺了。根據合富輝煌統(tǒng)計，今年10月1日至7日的順德樓市成交了239套，比去年同期大漲42%。有些樓盤業(yè)績明顯上漲，如：天悅國慶期間成交了15套，相當于該項目一個月的成交量。主要原因是該項目推出了直減35萬元的優(yōu)惠。記者了解到，在受訪的38個樓盤里有15個樓盤也如天悅推出特別優(yōu)惠，但不少樓盤表示國慶后將收回優(yōu)。

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