編者按：賈康建議老百姓把心胸放開，考慮中國進入現(xiàn)代稅制的整個歷史階段，我們就要考慮每個人都是社會成員，老百姓的收入不斷提高，中等收入進入高等收入，我們能躲過個人所得稅？這是一個現(xiàn)代社會的必然調(diào)節(jié)機制，我們必須正視這是對整個社會發(fā)展來說必然的制度安排，個人所得稅如此，財產(chǎn)稅同樣如此，房地產(chǎn)稅也是這樣。
　　對待房地產(chǎn)稅老百姓要把心胸放開對待房地產(chǎn)稅老百姓要把心胸放開
　　比較直率的說，領導人和各界都在運用著“新常態(tài)”這個概念，可以講它的新已經(jīng)非常明朗，形成共識。舊的階段合乎規(guī)律的已經(jīng)過去，告別了我們那種10%以上兩位數(shù)的增長。在我們進入中等收入階段之后的發(fā)展狀況。
　　進入中等收入階段之后，所有的經(jīng)濟都是處于穩(wěn)定的中高速，如何維持中高速運行，打造好升級階段是這個階段的實質(zhì)。新的競爭已經(jīng)無可正義，但“常”還沒有實現(xiàn)。我們的經(jīng)濟還在繼續(xù)探底，繼續(xù)下行。
　　去年上半年是7.4、7.5，下半年兩個制度在一系列的微刺激有關(guān)的相繼決策措施出臺之后，仍然只達到了兩個7.3。今年一季度非常明顯，下落到7.0，實際上統(tǒng)計局有關(guān)的官員也承認，這是稍微差一點，四舍五入的結(jié)果。但我們不要太在意經(jīng)濟的繼續(xù)下行，但從表現(xiàn)上來看，必須承認不僅在下行，而且在繼續(xù)下降。地方政府的壓力沉重，是不得不實現(xiàn)的狀態(tài)。
　　這個“常”要實現(xiàn)的，要按照軟著陸真正追求經(jīng)濟增長質(zhì)量，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式由新到常的轉(zhuǎn)變，完成探底之后，要使整個經(jīng)濟企穩(wěn)狀態(tài)下維持中高速提質(zhì)升級的狀態(tài)，提質(zhì)升級是最關(guān)鍵的。但我們不能否定7%增長的*7指標，是鄧小平南巡以來的最低點，而且它是非常重要的新端口，影響市場預期，影響整個市場氛圍，包括房地產(chǎn)業(yè)。
　　在這個里面，如何抓住實質(zhì)，有一定的難度。我們必須一方面強調(diào)宏觀調(diào)控的定力、底氣，讓市場充分起作用。另一方面，必須高度關(guān)注市場的狀態(tài)，必須在相繼的決策之下，把握財政制度。在已經(jīng)有的舉措安排下聰明投資，增加有效供給，使人民群眾得實惠，增加長期發(fā)展后勁的投資。
　　這些聰明投資要拉著民間資本一起來做，使民間資本更活躍，更有潛力釋放取向的過程中形成一個一個進入全局之內(nèi)的聰明投資項目，這些項目當然包括房地產(chǎn)業(yè)必須增加的新的投資。要處理原來看到的存量怎么消化，以及新的產(chǎn)業(yè)升級、民眾基本生活要繼續(xù)提升這方面的匹配關(guān)系，結(jié)構(gòu)是最關(guān)鍵的。
　　中國房地產(chǎn)絕不是在崩盤
　　我們在這樣一個經(jīng)濟繼續(xù)下行，由新求常，必須抓住創(chuàng)新驅(qū)動這樣一個總體實現(xiàn)微妙結(jié)合的調(diào)控方略之中，要密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的下行。因為很明顯，中國現(xiàn)在的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化以及伴隨著的國際化、信息化和市場化，總體發(fā)展中，我們是有所謂任性增長空間和回旋余地的。這里面很重要的支柱性產(chǎn)業(yè)就是不動產(chǎn)房地產(chǎn)的投資和發(fā)展。
　　整個城鎮(zhèn)化過程還要高速發(fā)展幾十年，從現(xiàn)在真實城鎮(zhèn)化率40%左右，按國際經(jīng)驗要一直走到70%的高位才能走進低頻的發(fā)展階段，按照這樣的持續(xù)增長可能要維持三十年，非常接近偉大復興的歷史時點。這樣的房地產(chǎn)是隨著中國建成區(qū)的擴大，陸陸續(xù)續(xù)從4億左右的人從農(nóng)民走向城市定居，必然形成整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級，優(yōu)化之中的支柱。這個客觀是非常清楚的！
　　當然也有一些困擾我們的問題，這樣的支柱曾經(jīng)在前面若干年表現(xiàn)的熱度非常高，一路往上走，當時是越調(diào)越熱，越調(diào)越漲，怎么前面一年多的時間一下子轉(zhuǎn)向了，我們現(xiàn)在可以評價一下在經(jīng)濟下行中的房地產(chǎn)變化是什么。
　　我們?nèi)匀粡娬{(diào)，我在觀點的論壇和其他的場合都強調(diào)，去年年初非常明顯的房地產(chǎn)市場變化，主題詞應該是“調(diào)整”與“分化”，它絕對不是有些人說的中國房地產(chǎn)有崩盤的過程和整個房地產(chǎn)的景氣，如果以成交均價表現(xiàn)的房價，出現(xiàn)了一去不回的根本性拐點。
　　曾經(jīng)這樣的觀點非常有影響力，一些很有影響力的人物也博得公眾眼球和關(guān)注。但現(xiàn)在我們完全可以證明，我也愿意借此機會強調(diào)一下，經(jīng)濟學的基本邏輯確實是有用的，有助于我們理解規(guī)律，不能只看一段時間里的市場波動任何市場都有波動。我們判斷它的基本底氣對規(guī)律的認知是非常重要的。
　　整個中國的發(fā)展過程，以工業(yè)化和城鎮(zhèn)化結(jié)合來說，總體來說是走到中間階段。我們的城鎮(zhèn)化過程高速發(fā)展，還有很大的空間，那么有什么理由認為去年上半年以來曾經(jīng)顯得非常有壓力的房地產(chǎn)市場變化就是崩盤呢？換句話說，如果真的崩盤，如果這種波動中根本性拐點已經(jīng)出現(xiàn)，那就是整個中國跌入收入陷阱有問題了。我們這么悲觀，怎么認為這個現(xiàn)象無法收拾呢？
　　如果做一個簡單評價的話，去年上半年以來，這樣的市場調(diào)整分化，在演變過程中總體來說是健康，整個房地產(chǎn)市場那時候曾經(jīng)形成的民眾焦慮，決策層和管理部門高度關(guān)注，一段時間又顯得似乎無可奈何，頻頻推動種種權(quán)宜之計，但肆無忌憚的瘋炒氛圍已經(jīng)不復存在了。從一線城市到三四線城市現(xiàn)在沒有人擔心炒房的問題，更多的是關(guān)注它怎么繼續(xù)演變，而這種演變是市場分化中的繼續(xù)調(diào)整。
　　這種調(diào)整掌握好，就是擠出泡沫，這種調(diào)控會更好，知道房地產(chǎn)是波動的市場，市場機制發(fā)揮作用是公平的市場，政府要知道這種市場要保持平衡，就是讓中等收入工薪家庭平均，公眾和開發(fā)商、購房者要一起認識這個市場。
　　大家要在分化市場中分段、分市、分類型，大家要理性的認識市場，決定自己的投資行為、開發(fā)行為。再一起遵循市場客觀規(guī)律考慮問題，那么整個社會在我們的經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)軌過程中，以及經(jīng)濟社會發(fā)展全面小康社會中全民的認識培訓。政府方面、開發(fā)商、投資者和社會中都在這個演變過程中，有很多益的經(jīng)驗和認識了。
　　說政府救市也未嘗不可
　　在第二層面上，市場下行[*{c}*]上，大的背景下，我所強調(diào)的第二層面，針對房地產(chǎn)的下行如何評價政府行為。一般人都說現(xiàn)在政府在救市，這個說法未嘗不可。但我更多的認為現(xiàn)在政府的主要動作可以稱為“政策的適應性調(diào)整”。
　　這種適應性調(diào)整是必要的，因為我們過去擔心房地產(chǎn)市場怎么調(diào)似乎都表現(xiàn)為單邊市，所有人都認為膽大一點沖進去，就可以有非常豐富的回報。造成了很多因素尤其是制度要素配套情況下，怎么在政策方面想辦法，包括推出非常極端的行政手段，依然不能遏制炒房團的肆無忌憚的炒作。現(xiàn)在這個階段來了之后，政府可以相對的進行適應性調(diào)整：
　　*9，我認為各個地方因地制宜的逐步取消限購是完全有必要。如果稱為這是“救市”，我更愿意稱為考慮市場下行中幫助市場更合理恢復常態(tài)的同時，我們把權(quán)宜之計有很大負作用消化掉。有關(guān)部門表了態(tài)，不能有權(quán)宜之計，既然是權(quán)宜之計特別的必要性不存在了，為什么不能退出？理所當然可以退出?，F(xiàn)在還有幾個城市沒有取消限購，北上廣深和三亞，他們各有各的道理。
　　各個地方因地制宜的逐步取消限購完全有必要各個地方因地制宜的逐步取消限購完全有必要
　　主要不是擔心這幾個城市的房價上升，它有其他的壓力要求退出。北上廣深和三亞作為一線城市，外來人口壓力太大，當?shù)卣诰S護基本權(quán)利均等化之后，仍然不能很好的適應市場的變化，消除“城市病”的情況。北京已經(jīng)要求按照京津冀的格局，抓緊做好全盤規(guī)劃，一定要調(diào)整它的狀態(tài)?？傮w來說，是權(quán)宜之計行政手段的限購，限制外來人口的壓力。
　　三亞的戰(zhàn)略是什么？在國際旅游島的情況下，已經(jīng)形成了一輪購房的發(fā)展，在當?shù)刭彿咳耸谴罅糠潜镜氐模瑥膬?nèi)地，特別是從東北區(qū)域涌進來的購房者，在當?shù)匾呀?jīng)形成了東北人扎堆的社區(qū)，他們認為這種結(jié)構(gòu)狀態(tài)需要調(diào)整，不需要一下子在放開之后更多的東北人和內(nèi)地人進入三亞購房，他是希望穩(wěn)定本地的持房者的結(jié)構(gòu)。在這種形成下，其他城市都取消限購，我覺得是合適。
　　還有一點，我認為政府的金融政策、信貸政策的放寬，也是一種總體來說政策適應性調(diào)整。比如說首貸，以后放寬到以后所有的貸款都還完了，這時候再貸款，不管手上有幾套房，都可以認為首貸，這合乎市場規(guī)律。
　　這是在市場交易中消費者主權(quán)上的自由選擇，市場信貸不用擔心市場瘋炒的情況下，應該讓市場起作用，讓消費者自己判斷。他愿意多買房子，是用于投資需求或者是改善，我認為這是適合現(xiàn)代總體情況。
　　另外首付的比重在調(diào)低，也有必要。就是前面的認識框架，大家已經(jīng)比以前更好的認識了市場的風險，更理性的在做判斷，這時候適當降低一些首付的比重，比如降個40%，實際上是使市場上活躍程度適當提高，但不用擔心這樣一來馬上就變化瘋炒狀態(tài)。我個人認為，作為研究者來說，把它稱之為怎樣的表現(xiàn)，比如說救市也未嘗不可。但不應該指責政府做得不夠恰當，政府要讓市場充分起作用，讓市場總體發(fā)揮決定性作用。
　　再說到財稅，我注意到交易政策在放寬，原來堅持持有五年以上再轉(zhuǎn)手交易的二手房才可以享受個人所得稅的減免，現(xiàn)在已經(jīng)給出信息，不少地方是放寬到只要兩年，持滿兩年就可以享受個稅的減免政策。有利于房地產(chǎn)市場的活躍，有利于按照市場機制減少比重。而且實話實說，二手房的供給量在上升，現(xiàn)在大量的二手房涌入市場，很好的使供需得到了校正。
　　前面單邊是一路上升的時候，往往表現(xiàn)為供不應求，現(xiàn)在反過來了，要消化庫存，二手房很多空置房進入市場，這時候當然稅收和前面的信貸一樣，應該助力于市場更多的起作用?？傮w來說，這是有利于盤活存量，促使生產(chǎn)要素更多的流動。按照機制本身的邏輯和規(guī)律，來使我們總體的市場來說更健康，消化過去的問題，以后可以對接更可持續(xù)的發(fā)展。
　　今年能基本完成樓市下行調(diào)整
　　在這個肯定之后，我要說的第三層面，就是在經(jīng)濟下行中的房地產(chǎn)市場，不可避免跟著還要完成調(diào)整，在這種情況之下，一方面對房地產(chǎn)市場要有它的長遠發(fā)展信心，另一方面要特別注重房地產(chǎn)市場當期還在繼續(xù)的下行，財政的調(diào)整是有必要的。
　　順便說一下我的觀察，去年下半年首先傳來的消息，整個中國房地產(chǎn)市場如果那均價為標志，看它的熱度和景氣水平，首先去年下半年近乎崩盤的溫州企穩(wěn)了，傳來的消息說溫州的房價從高點接近6萬一平米，近乎崩盤式的落到二萬二的一平米，這是非常好的現(xiàn)象。
　　溫州的情況比較特別，鄂爾多斯(12.09,0.00,0.00%)也不能和溫州相比。溫州主要是本轄區(qū)內(nèi)大量的民間游資，前面若干年可用資金沒有支持經(jīng)濟，而是出去炒房團，后來炒作大豆，后來大豆也炒不成了，造成資金鏈斷裂。
　　所以，轄區(qū)之內(nèi)形成了局部的崩盤。但溫州體現(xiàn)了另一方面的成熟性，有如此嚴酷的市場沖擊，沒有聽說溫州所謂的苦主們跑到市政府面前哭訴，有一些已經(jīng)接近破產(chǎn)，但人家在默默吸收。在溫州這種區(qū)域，老百姓更真實把自己的行為和市場對接行為中沖擊中的亮點。
　　但是回過頭來，畢竟這種過程很痛苦。去年下半年，溫州雖然還有一個很痛苦的復蘇過程，但總體表現(xiàn)上，這種底部似乎已經(jīng)出現(xiàn)。去年十一長假之后，北京這種高價的代表，它的市場放量，很多中介機構(gòu)開始抬價。
　　到目前為止，總體而言，北京這個區(qū)分地段市場在回暖?？傮w來說，中國低端的代表溫州，高端的代表北京，都已經(jīng)在探底。這條跟著城鎮(zhèn)化走的房價、均價的基本放量更有信心了。其他基本的二線、三四線，不同城市的類型之間，他們高高低低怎么消化原來的泡沫，消化存量，出不了大格，就是一個調(diào)整的收斂過程。
　　所以，我們看得相當清楚，今年很有希望，在今年之內(nèi)基本完成其他大部分城市房地產(chǎn)市場下行調(diào)整，不防止有些城市還是有壓力和局部的問題，甚至不排除個別地方、個別開發(fā)商進入非常困難的狀態(tài)。但總體而言，我們已經(jīng)看得非常清楚。現(xiàn)在就更不要相信中國經(jīng)濟崩潰論的說法。
　　房地產(chǎn)稅躲不過就必須正視
　　那么中國財政方面面對這樣的基本判斷，面對現(xiàn)在看到的信貸政策和前期稅收政策的基本鋪墊，我們應該做什么事情，我認為有這樣幾點：
　　*9，從中央經(jīng)濟工作會議非常確定加力增效的方針之下，積極的財政政策以及擴張性財政政策的力度，要保持總體來說符合現(xiàn)代階段性特征，階段性下行如果下行壓力加重的話，我們不排除適當?shù)呢斦Χ纫采仙＝衲甑某嘧致试诒砻嫘蝿萆纤銕な?.3，樓部長特別強調(diào)了，實際算帳的水平，把中央預算調(diào)節(jié)基金的出出進進算一起，我們是2.7左右，也是安全期。有必要的話年內(nèi)適當增加財政的力度，是一個備案。
　　第二，我們對于政府必須全力做好棚戶區(qū)改造，保障房的支持，財政方面要更好的發(fā)揮支撐和結(jié)構(gòu)優(yōu)化導向作用。這里面一些具體機制，中央已經(jīng)給出了非常值得肯定的，比過去清晰化的指導。比如說保障房建設要從改造棚戶改造，使最苦棚戶區(qū)的居民可以盡快改善住房條件。
　　另外，原來十幾種保障房的名錄現(xiàn)在可以實現(xiàn)兩種類型，*9個就是把廉租房和公租房合在一起，既然分不清楚就合在一起。第二另外一種公有產(chǎn)權(quán)房。在取得公租房的時候，形式上是租房，不是隨行救市去售出，但很好的滿足現(xiàn)實的需要。
　　大量的加薪層不能滿足大量的產(chǎn)權(quán)房，但中國的形勢下如何提出可以說階段性租房，過不了丈母娘的檻。一個剛畢業(yè)的小伙子，遇到心儀的女朋友，要結(jié)婚，丈母娘提出必須要有一套房，要不然要是不可能的。公有產(chǎn)權(quán)房是有產(chǎn)權(quán)的，同時又不會產(chǎn)生套利空間。
　　有些人假借這樣的名錄，有些人拿到這樣的房子之后去套利，實話實說公有產(chǎn)權(quán)房就是保障房，就是不能進入市場交易房，就沒有以前說的經(jīng)濟適用房和雙限房搞得烏煙瘴氣，這都是值得肯定的。還有就是補人頭，沒有必要再去建新的房子。
　　第三，對PPP的支持和鼓勵，PPP不可能一涌而上，現(xiàn)在PPP要加緊做法規(guī)方面的設立。中國主要是屬于工作文件體系里面都有權(quán)威性，都是中國現(xiàn)有法規(guī)體系的一部分，要加緊推進，同時要培訓、要示范培養(yǎng)契約精神，它有助于在財政支持情況下，更好的優(yōu)化結(jié)構(gòu)和對應整個全局發(fā)展中的優(yōu)化需要。
　　最后，我認為應該是積極抓住配合立法工作，今年“兩會”上財政報告里明確表明，對于房地產(chǎn)稅這個改革的基本態(tài)度要領。三中全會要求加快房地產(chǎn)稅立法率，適時推進改革。本來在今年邏輯上應該看到“兩會”上應該有所表示，怎么把房地產(chǎn)立法正式啟動人大的立法程序，但因為房地產(chǎn)市場仍然在調(diào)整分化過程中，我們需要有意把這個過程稍微滲一滲，稍微在這一方面觀察一下。
　　所以，現(xiàn)在配合立法工作是在原來的繼續(xù)形成框架的同時掌握節(jié)奏，掌握節(jié)奏必然對接到我認為房地產(chǎn)這一輪基本名錄之后，一定要進入加快房地產(chǎn)立法的過程。從時間表上，按照中央的要求應該最晚17年“兩會”能夠?qū)徟康禺a(chǎn)稅的法律，然后就不是簡單擴大試點范圍，而是按照法律執(zhí)行的問題。房地產(chǎn)問題，不動產(chǎn)登記作用已經(jīng)進行了很好的鋪墊。
　　我最后要說的觀點，大家已經(jīng)看到了政策寬松下房地產(chǎn)市場在有可能回暖，有人評價政府現(xiàn)在似乎是要先鼓勵購房，然后再開通房地產(chǎn)稅，很多人民聽了之后不舒服。但我的觀點是認為把心胸放開，考慮中國進入現(xiàn)代稅制的整個歷史階段，我們就要考慮每個人都是社會成員，老百姓的收入不斷提高，中等收入進入高等收入，我們能躲過個人所得稅？這是一個現(xiàn)代社會的必然調(diào)節(jié)機制，我們必須正視這是對整個社會發(fā)展來說必然的制度安排，個人所得稅如此，財產(chǎn)稅同樣如此，房地產(chǎn)稅也是這樣。
　　以后在總體趨穩(wěn)情況下，推出房地產(chǎn)立法跟著是先起來的人，有多套房的人、有豪宅的人多一些庫存空間，不會對我們這些成員傷筋動骨，不會在這些方面形成我們過不去的檻，它是國際經(jīng)驗已經(jīng)表明的適當調(diào)節(jié)。你該購房，是享受生活，為什么能夠在個人收入提高的過程中，實際上承擔起的個人所得稅、消費稅的調(diào)節(jié)，斷然要拒絕以后的財產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)呢？這個道理應該想通。
　　總體來說，房地產(chǎn)稅如果未來能推出，一定要考慮中國國情，強調(diào)扣除*9單位，所有的人都有基本房的扣除，然后按照支付能力適當給國庫做一點貢獻，這是整個調(diào)整的必要機制?？傊痪湓?，不能因為看到進入現(xiàn)代稅制已經(jīng)感受到不愉快，放棄已經(jīng)的討論。我們要共同走向共同富裕，這個共同富裕一定要經(jīng)受一定的考驗。
　　(本文整理自賈康在2015城市觀點論壇杭州行上的演講，來源：新浪）

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