中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是軟著陸，而不是硬著陸，不會(huì)出現(xiàn)崩盤。去年是世界上關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)要崩盤，要硬著陸的論調(diào)說得最兇的一年，這個(gè)話題早就開始說了，我們一直在跟這些觀點(diǎn)在辯論，但是去年是甚囂塵上的時(shí)候。到現(xiàn)在我想這個(gè)形勢(shì)已經(jīng)看得比較清楚了，中國(guó)經(jīng)歷了軟著陸的過程，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了軟著陸，就不再會(huì)硬著陸了。這一點(diǎn)我們應(yīng)該在現(xiàn)在看得比較清楚。
　　去年到今年的調(diào)整，其中一個(gè)重要的原因是我們過去三四年實(shí)行的非常嚴(yán)厲的緊縮性政策，從去年四季度開始逐步在退出，還沒有完全退完，但是有所退出，這是認(rèn)識(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)形勢(shì)非常重要的一點(diǎn)。
　　中國(guó)過去10年經(jīng)歷了兩次過熱，一次是2004到2007年，當(dāng)時(shí)也是房地產(chǎn)大熱，從2007年開始房地產(chǎn)調(diào)整，然后股市調(diào)整，整個(gè)經(jīng)濟(jì)開始調(diào)整，經(jīng)歷一輪調(diào)整之后，2008年底經(jīng)濟(jì)危機(jī)來了以后又刺激了一把。
　　2008年到2012年又是一次過熱，兩次過熱之后產(chǎn)生了現(xiàn)在這些問題。在2009、2010年的時(shí)候，實(shí)行了一次世界上*5的刺激政策，好在2010年就及時(shí)退出了刺激政策。退出刺激政策的時(shí)候，針對(duì)當(dāng)時(shí)的過熱采取了一系列緊縮政策，而且2010年4月份的緊縮政策就是房地產(chǎn)史上最嚴(yán)厲的政策——限購(gòu)。當(dāng)時(shí)這是必要的，及時(shí)退出也是必要的，采取比較嚴(yán)厲的緊縮政策，這些客觀上也是需要的。
　　但是任何政策都是有時(shí)效問題的，熱的時(shí)候你采取嚴(yán)厲的緊縮政策，甚至行政手段，這都是有道理的。但是當(dāng)經(jīng)濟(jì)、當(dāng)市場(chǎng)逐步穩(wěn)定下來，趨于正常的時(shí)候，緊縮政策就應(yīng)該逐步退出?，F(xiàn)在“退出”這詞大家都熟悉了。西方連擴(kuò)張政策都沒有退出，我們是退出了擴(kuò)張政策，后面的問題是要退出緊縮政策。這不僅僅是房地產(chǎn)，包括貨幣政策和財(cái)政政策等等，2010年以后采取了一些緊縮政策，我們現(xiàn)在正在經(jīng)歷市場(chǎng)回歸正常的過程。
　　之所以軟著陸能夠行得通，之所以中國(guó)沒有崩盤，反過來講是因?yàn)檫^去我們的宏觀政策還是有點(diǎn)作用的。在熱的時(shí)候還在不斷地壓，等到熱起來之后就采取那些緊縮政策，沒有使這個(gè)泡沫長(zhǎng)得太大，你后面才可能是軟著陸，否則就是崩盤。
　　房地產(chǎn)也是非常典型的，2008、2009年的時(shí)候，一線城市熱起來以后就開始退出，那一輪過熱沒有來得及波及到二三四線城市，在這種情況下就不需要硬著陸。這對(duì)我們有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)、一個(gè)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)熱起來的時(shí)候，你要采取的政策是逆周期政策。
　　宏觀政策永遠(yuǎn)是逆周期政策。你要采取壓的政策。而當(dāng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)熱起來的時(shí)候，千萬不能再刺激政策，不能再拱一把火。這次有些市場(chǎng)就是在熱起來之后又要拱火，就出問題了，而且再一次說明，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、中國(guó)的市場(chǎng)輕易不能去拱火，不能去刺激。宏觀調(diào)控這個(gè)概念在很多人心目中覺得就是不讓干這個(gè)、不讓干那個(gè)，我們要再次記住這一點(diǎn)，最近的一些事例又再一次證明這一點(diǎn)，你要在熱的時(shí)候再拱火，后果不堪設(shè)想。
　　關(guān)于現(xiàn)在區(qū)域的一些差別，一二線城市比較好，三四線城市有些問題，剛才朱會(huì)長(zhǎng)也談到這個(gè)問題，我也同意朱會(huì)長(zhǎng)剛才提到的那個(gè)問題，就是我們的人的走向和城市化戰(zhàn)略政策相背離。當(dāng)然這個(gè)背離反過來想是你的政策和人的走向在背離。城市是人的聚集地，而人往哪兒走呢？人往有就業(yè)的地方走。
　　城市化的好處是規(guī)模效益，所以你的政策這時(shí)候如果是反的，你偏偏要扭，而不是因勢(shì)利導(dǎo)，這是有問題的。我們想想三四線城市的問題，我覺得很大程度上還不是簡(jiǎn)單的宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)關(guān)系，它是政策出了問題，結(jié)構(gòu)出了問題。
　　什么結(jié)構(gòu)問題？我們鼓勵(lì)發(fā)展中小城市，然后大家就忽悠中小城市，房地產(chǎn)就到了中小城市，房子蓋完之日是人走光之時(shí)，那當(dāng)然是過剩了。這是需要我們反思的，這不是短期的宏觀政策問題，這是長(zhǎng)期的結(jié)構(gòu)問題?，F(xiàn)在這個(gè)問題還在發(fā)酵，還會(huì)造成很多后遺癥，需要我們認(rèn)真思考，特別是房地產(chǎn)界應(yīng)該在這個(gè)問題上對(duì)政策討論做出貢獻(xiàn)。
　　總的來說房地產(chǎn)的宏觀政策還是起作用的，你可以看看有點(diǎn)控制的市場(chǎng)反倒是比較平穩(wěn)的，沒有控制，沒有一些政策去調(diào)整的市場(chǎng)，就是逆周期政策去起作用的那些市場(chǎng)，可能會(huì)出問題。當(dāng)然我在去年、前年就在開始講這個(gè)問題，這個(gè)問題恐怕值得大家警惕，我們的商業(yè)地產(chǎn)有點(diǎn)粗放式發(fā)展、野蠻生長(zhǎng)，現(xiàn)在有多少問題，大家都很清楚，我覺得值得警惕。
　　回到宏觀經(jīng)濟(jì)方面，簡(jiǎn)單一句話，我們?nèi)匀辉谡{(diào)整之中，在一輪經(jīng)濟(jì)周期的調(diào)整時(shí)期。什么叫經(jīng)濟(jì)周期？經(jīng)濟(jì)周期就是先是過熱，然后出現(xiàn)掉頭，或者是危機(jī)，其實(shí)軟著陸也是危機(jī)的一種形式，危機(jī)就是急風(fēng)暴雨式的崩盤，軟著陸就是放得慢一點(diǎn)，一開始有些問題捂著蓋著，我們慢慢處理，在時(shí)間的長(zhǎng)河中有些問題逐步消化，但是消化的問題是很重要的。
　　過熱的時(shí)候投資了太多的產(chǎn)能，然后發(fā)現(xiàn)沒有多少需求，然后就清理過剩產(chǎn)能，產(chǎn)能的過后就是債務(wù)，債務(wù)的背后是企業(yè)，就是這個(gè)事情。我們的企業(yè)倒閉還不多，但是兼并重組正在發(fā)生。中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然處在過熱之后，清理過熱后遺癥的低靡時(shí)期。在低靡時(shí)期或者是蕭條時(shí)期，如果是危機(jī)那種周期性的話，可能需要三四年、四五年，我們軟著陸的時(shí)間可能會(huì)更長(zhǎng)一點(diǎn)，它跌到低谷，低谷之后還會(huì)走一段。
　　上一輪我們是經(jīng)歷了8年，大家可能都不記得了，很多世界上的人說中國(guó)沒有經(jīng)濟(jì)周期，我說你說得不對(duì)，我們只不過沒有出現(xiàn)衰退，沒有GDP的負(fù)增長(zhǎng)，但是我們的經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)比你們可能還大，我們*6的時(shí)候是將近15%的增速，到最低的時(shí)候只有7%到8%左右的增速，達(dá)到7%到8%的波動(dòng)，發(fā)達(dá)國(guó)家只有5%左右的波動(dòng)，我們的波動(dòng)相當(dāng)大。
　　而在這個(gè)波動(dòng)時(shí)期，要消化完，走過這個(gè)低靡期，需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，上一次經(jīng)歷了8年的時(shí)間，從1995年到2003年?，F(xiàn)在說的很多事情，跟那時(shí)候是一模一樣的，包括現(xiàn)在對(duì)GDP的質(zhì)疑，發(fā)電量的計(jì)算等等，說法也都一樣，那時(shí)候說的是不要再提7%了，中國(guó)就是6%、5%了，目標(biāo)定得低一點(diǎn)，跟我們現(xiàn)在說的很多問題都是相似的。
　　講這些是什么意思呢？我說我們可能還得做好思想準(zhǔn)備。上次是一次過熱，后面是8年調(diào)整，我們這次是兩輪過熱疊加起來，那個(gè)過剩產(chǎn)能更厲害，這個(gè)要消化起來，要兼并重組，恐怕時(shí)間也不短。大家要做好思想準(zhǔn)備，還得有兩三年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。
　　這個(gè)過程還得走完，你不走完，很多經(jīng)濟(jì)問題還解決不了，而且這也是一個(gè)健康的過程，優(yōu)勝劣汰正是在這個(gè)時(shí)候發(fā)生。過剩的時(shí)候建了那么多的產(chǎn)能，那么多的企業(yè)，就得有一批要倒閉。
　　有人說你能不能找個(gè)辦法不倒？你只有過熱、沒有調(diào)整？那我說沒有這個(gè)辦法。對(duì)某些企業(yè)來講，你看清大勢(shì)，如果你處在被兼并的地位上，*4早點(diǎn)被別人兼并重組，你的價(jià)格可能還會(huì)賣得好一點(diǎn)，這也是一個(gè)健康的過程。所以宏觀經(jīng)濟(jì)大概是這樣的情況，大家做好思想準(zhǔn)備。有的時(shí)候不光是客觀情況，政策調(diào)整的作用也有限。
　　我記得當(dāng)時(shí)年年討論怎么擴(kuò)大內(nèi)需，后來討論怎么應(yīng)對(duì)通貨緊縮，你采取措施無非就是穩(wěn)定住它，采取措施是為了不讓它跌得更深，不讓它超調(diào)太厲害，但是讓它回歸正常增長(zhǎng)，還要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。
　　借這個(gè)時(shí)間我也講講長(zhǎng)期的事情。有人說，你是不是太樂觀了，中國(guó)還有20年的增長(zhǎng)。我說的是正常高增長(zhǎng)，不再是過熱高增長(zhǎng)，但愿中國(guó)不要再有10%以上的高增長(zhǎng)，那是過熱的，但愿中國(guó)過去就是7%、8%的增長(zhǎng)，不再來一輪過熱了，但是這我也說不好，三四年之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)再來一輪過熱，我也說不清楚，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身就是周期性的。
　　但是我認(rèn)為中國(guó)增長(zhǎng)的潛力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有用完，沒有耗盡。剛才說了城市化，城市化率現(xiàn)在不到55%，工業(yè)化率按人算，現(xiàn)在仍然不到70%。我們的居民消費(fèi)只占35%，各種城市建設(shè)，我們的基礎(chǔ)設(shè)施這一類公共資產(chǎn)只是美國(guó)的1/5。我們的人均GDP是美國(guó)的1/7。
　　最近到處在下暴雨，到處都在積水，這說明我們的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重不足，我們的基礎(chǔ)設(shè)施還得改，還得繼續(xù)建。我們的服務(wù)業(yè)還要大幅發(fā)展，中國(guó)的消費(fèi)還要提升，結(jié)構(gòu)的調(diào)整潛力巨大。但是潛力不等于現(xiàn)實(shí)，怎么把潛力發(fā)揮出來，這是我們要做的事情。
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