在“供給側(cè)改革”的大背景下，房地產(chǎn)“去庫(kù)存”話題正被政府層面提升至前所未有的高度。雖然“供給側(cè)改革”包括四個(gè)殲滅戰(zhàn)，但“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”顯然已經(jīng)成為*8打響而且進(jìn)度最快的戰(zhàn)役。
強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的宏觀背景是GDP增速“破7”，微觀背景是房地產(chǎn)庫(kù)存再創(chuàng)歷史新紀(jì)錄。概括來(lái)講，“去庫(kù)存”的目的有兩個(gè)：一是為啟動(dòng)需求，二是為化解風(fēng)險(xiǎn)。
啟動(dòng)需求就是為“穩(wěn)增長(zhǎng)”，這是最直接的宏觀目的。房地產(chǎn)“去庫(kù)存”有一個(gè)特點(diǎn)，就是它既是“供給側(cè)改革”，也是“需求側(cè)改革”。在需求方面，“去庫(kù)存”可以刺激住房消費(fèi)，帶動(dòng)家電、建材等相關(guān)領(lǐng)域的消費(fèi)。在供給方面，只有房地產(chǎn)庫(kù)存下來(lái)了，房地產(chǎn)企業(yè)的投資才能得以修復(fù)。近十幾年來(lái)，房地產(chǎn)投資都占固定資產(chǎn)投資的四分之一強(qiáng)，而且基本上都保持了30%-40%的年增長(zhǎng)率。但今年1-10月，房地產(chǎn)投資的同比增長(zhǎng)率只有3.4%，跟兩年前相比下降了17個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資的超預(yù)期下滑成了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的*5拖累。雖然近些年來(lái)大家一直呼吁中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要克服“房地產(chǎn)依賴癥”，總想找個(gè)東西來(lái)替代房地產(chǎn)，但說(shuō)起來(lái)容易做起來(lái)難。
筆者以為，“去庫(kù)存”的具體措施大致可以劃分為兩類(lèi)：一類(lèi)是長(zhǎng)期政策，一類(lèi)是短期政策。
長(zhǎng)期政策包括三個(gè)方面：一是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整和轉(zhuǎn)型。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，“阿貓阿狗”進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)都能掙錢(qián)的“博傻”時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，輕資產(chǎn)、重服務(wù)、產(chǎn)品個(gè)性化的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，提高市場(chǎng)集中度、允許中小房企倒閉或重組是政策核心；二是加快推進(jìn)“以人為本”的城鎮(zhèn)化，促進(jìn)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)定居落戶。同時(shí)健全財(cái)政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)制，激發(fā)有條件的進(jìn)城農(nóng)民工的住房需求；三是要加快推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化，打通房貸和資本市場(chǎng)之間的通道，釋放信貸流動(dòng)性，刺激個(gè)人住房貸款潛在需求。
短期政策包括七個(gè)方面：一是由“放松限購(gòu)”轉(zhuǎn)為“取消限購(gòu)”；二是首套房的按揭首付比例由25%下調(diào)為20%；三是繼續(xù)降準(zhǔn)降息，降低購(gòu)房成本；四是住房公積金貸款門(mén)檻進(jìn)一步降低。包括擴(kuò)大繳存范圍、放寬提取條件、提高貸款上限、公積金實(shí)現(xiàn)跨城市放貸等等；五是實(shí)施稅收優(yōu)惠。包括取消二手房交易征收個(gè)人所得稅或者按1%的簡(jiǎn)易稅率征收、契稅減免等等；六是給予購(gòu)房補(bǔ)貼，或者購(gòu)房附帶落戶；七是由政府出資購(gòu)買(mǎi)商品房作為保障性住房，以及棚戶區(qū)改造由補(bǔ)房改為補(bǔ)錢(qián)。
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，政府出面開(kāi)打“去庫(kù)存”殲滅戰(zhàn)無(wú)疑是重大利好。但是，是不是意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)從此要翻身“逆襲”呢？筆者以為，現(xiàn)在下結(jié)論還為時(shí)尚早。
首先，“去庫(kù)存”一定會(huì)“區(qū)域差別化”，而不會(huì)“一刀切”。雖然有數(shù)據(jù)顯示，10月份全國(guó)商品房待售面積再創(chuàng)歷史新高，但是里面有兩個(gè)特點(diǎn)：*9，城市分化明顯。一二線城市的房子“不愁賣(mài)”，去化周期大多在12個(gè)月以內(nèi)。但是在三四線及以下城市，去化周期有的都超過(guò)了40個(gè)月，其產(chǎn)能過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)很大。第二，“去庫(kù)存”壓力*5的并不是住宅，而是寫(xiě)字樓等商業(yè)辦公產(chǎn)品，特別是許多中小城市的mall購(gòu)物中心，供過(guò)于求普遍存在。如果不顧實(shí)際而采取“一刀切”的去化政策，則去化的同時(shí)，很有可能催生新一輪的樓市泡沫。
其次，“去庫(kù)存”一定會(huì)循序漸進(jìn)、相機(jī)抉擇。前面提到的七個(gè)短期政策舉措不會(huì)一步到位，應(yīng)該會(huì)“邊看邊改，邊改邊看”。最有可能先出臺(tái)的會(huì)是取消限購(gòu)政策，因?yàn)檫@最容易，也最符合中央和地方兩級(jí)政府的利益。而稅收優(yōu)惠政策的出臺(tái)會(huì)比較糾結(jié)，這既要看其他去化政策的效果，還要看中央減稅的決心。出資購(gòu)買(mǎi)商品房作為保障性住房，以及購(gòu)房補(bǔ)貼政策，則要取決于地方政府的財(cái)力。
房地產(chǎn)投資想要“由低轉(zhuǎn)高”，不僅需要“去庫(kù)存”政策之手給予外力支持，更需要政府大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，留住有消費(fèi)能力的人口，為區(qū)域樓市注入向上發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力。