近期,土地市場(chǎng)持續(xù)升溫,二線城市是焦點(diǎn)。根據(jù)CREIS中指監(jiān)測(cè),4月份,全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額1495億元,環(huán)比增加14%,同比增加77%。其中,二線城市土地出讓金總額1176億元,占比近八成,環(huán)比增加33%,同比暴增247%。4月,二線城市土地成交樓面均價(jià)3007元/平方米,環(huán)比上漲53%,同比暴漲180%,平均溢價(jià)率為65%,同比上升54%。相比而言,1~4月,一線城市僅成交宅地規(guī)劃建面360萬(wàn)平方米,創(chuàng)10年新低,土地溢價(jià)率僅2%。
今年或成“地王”最多年份
事實(shí)上,二線城市土地市場(chǎng)升溫,在今年一季度已顯現(xiàn)。一季度,300個(gè)城市土地成交16092萬(wàn)平方米,同比減少12%,出讓金4408億元,同比增加4%。其中,一線城市成交土地332萬(wàn)平方米,同比減少39%,出讓金605億元,同比減少35%,平均溢價(jià)率21%。二線城市成交土地6656萬(wàn)平方米,同比減少7%,土地出讓金2443億元,同比增加36%,平均溢價(jià)率32%,較去年同期上升25個(gè)百分點(diǎn)。土地出讓金[*{2}*]0中,南京、杭州、佛山排在前三位。
5月以來(lái),二線土地市場(chǎng)熱度不減,前兩周土地成交[*{2}*]0榜單上,天津、南京、蘇州和杭州排在前4位。土地出讓金方面,南京、杭州、上海、天津排在前4位,二線城市仍舊占主導(dǎo)。“地王”此起彼伏、“高燒不退”是二線城市土地市場(chǎng)近期的另一特色。4月初,蘇州點(diǎn)燃*9把地市大火,自此引發(fā)了二線城市空前的“地王潮”。4~5月中旬,“三高”地王(高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià))合計(jì)51宗,分布于15個(gè)城市,80%位于蘇州、南京、合肥、杭州和寧波等5市。
今年一季度出讓金TOP20中,南京以333.2億元,同比增長(zhǎng)372%居*9位。4月,南京土拍再次收獲147.5億元,居全國(guó)第二位,同比增長(zhǎng)308%。當(dāng)月南京共出讓5宗地,2幅地塊溢價(jià)率超過(guò)160%。5月前兩周,南京土拍再次進(jìn)賬250億元。5月13日,對(duì)南京來(lái)說(shuō)是一個(gè)值得銘記的日子,當(dāng)天南京拍出三個(gè)“地王”,其中葛洲壩拿下樓面價(jià)為45213元/平方米的地塊,刷新南京單價(jià)“地王”,比肩一線城市。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè),未來(lái)該項(xiàng)目售價(jià)將在7萬(wàn)~9萬(wàn)元/平方米。這意味著,南京樓市或?qū)⒗^北京、上海、深圳后第四個(gè)進(jìn)入“10萬(wàn)+”時(shí)代。
據(jù)CRIC的統(tǒng)計(jì),今年以來(lái)重點(diǎn)城市“三高”地王已達(dá)到74幅,4月以來(lái)的一個(gè)半月就占近70%的規(guī)模。上一個(gè)“地王年”的2013年,也僅僅拍出了60幅地王。今年接下來(lái)的大半年,只要再拍出12幅地王,2016年就將成為史上出現(xiàn)“地王”最多的年份。
近期,國(guó)家發(fā)改委要求,一二線城市要增加住房用地供應(yīng)。目前,一二線城市庫(kù)存消化周期分別為7.2個(gè)月和6.2個(gè)月,開(kāi)發(fā)商急于“補(bǔ)庫(kù)存”,接下來(lái)地市火爆無(wú)懸念??梢耘袛啵?016年將是史上最火爆的“地王年”。
“地王”頻出有四大原因
二線城市“地王潮”有幾大原因:首先是“補(bǔ)庫(kù)存”。目前,熱點(diǎn)二線城市庫(kù)存消化周期甚至在3個(gè)月左右,遠(yuǎn)低于12個(gè)月的正常去化周期,南京去化周期僅2.5個(gè)月,創(chuàng)2009年以來(lái)最低。房企面臨“斷貨”窘境,“搶地戰(zhàn)”具有必然性。
其次,土地市場(chǎng)滯后于銷售市場(chǎng)6個(gè)月左右,二線樓市火熱發(fā)軔于去年四季度,土地市場(chǎng)相應(yīng)在一季度爆發(fā)。
再次,開(kāi)發(fā)商資金面全面趨暖,1~4月到位資金同比增長(zhǎng)16.8%,創(chuàng)2014年以來(lái)新高,為搶地提供充足的彈藥。
最后,一線城市供地緊縮,倒逼開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向重點(diǎn)二線城市。2013~2015年,二三線樓市整體回調(diào),一線樓市一枝獨(dú)秀,房?jī)r(jià)暴漲75%~150%,倒逼“面粉”價(jià)格水漲船高。2013~2015年,全國(guó)80%的“地王”出現(xiàn)在一線城市,一線地市已到了“逢拍地、必地王”的境地。近期,各地公布的“十三五”規(guī)劃顯示,一線城市供地緊縮,加上今年以來(lái)一線樓市“頂豪”銷售遠(yuǎn)遜于2015年,房企拿地轉(zhuǎn)向安全系數(shù)較高的二線城市。
過(guò)去幾年,二線樓市整體平穩(wěn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,過(guò)去5年,二線城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅在10%~20%,遠(yuǎn)低于一線城市近50%的漲幅。今年以來(lái),二線樓市迎來(lái)史上最火爆的行情,由補(bǔ)庫(kù)存驅(qū)動(dòng)的地市火熱有必然性。而且,無(wú)論是樓市政策、資金環(huán)境,還是國(guó)家在區(qū)域一體化、都市圈建設(shè)上的重視,以及承接一線城市轉(zhuǎn)移出的產(chǎn)業(yè)及人口,二線樓市均迎來(lái)了*4發(fā)展時(shí)機(jī)。
目前,火爆的二線樓市主要集中在一線城市周邊,特別是三大都市圈,盡管部分需求屬于受一線城市高房?jī)r(jià)影響而溢出的需求,但不可否認(rèn),因一線城市調(diào)控而溢出的投機(jī)需求也是重要推動(dòng)力量。目前,深圳周邊的東莞、惠州、中山,北京周邊的“北三縣”,上海周邊的昆山、無(wú)錫、南通,投資買房占比40%~80%。此外,“降成本、加杠桿”也激發(fā)了二線樓市的金融投資屬性。
另外,受出口下行和去產(chǎn)能影響,重點(diǎn)二線城市(如蘇州、南京等)工業(yè)總產(chǎn)值或增加值接近零增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)。人口集聚能力下降,南京市常住人口年均增長(zhǎng)放緩至1萬(wàn)~2萬(wàn)人。若扣除農(nóng)民工對(duì)人口的補(bǔ)充,不少二線城市實(shí)際人口增長(zhǎng)已停滯或負(fù)增長(zhǎng)。同時(shí),城市群建設(shè)待推進(jìn),軌道交通連接、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口疏導(dǎo)進(jìn)展不足。因此,二線樓市需求基礎(chǔ)和安全邊際被高估,土地市場(chǎng)已出現(xiàn)明顯泡沫化傾向,就連一向在土地市場(chǎng)上激進(jìn)的融創(chuàng)老總孫宏斌,近期也對(duì)二線城市“地王”表示看不懂。
近期,管理層開(kāi)始強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)泡沫和杠桿風(fēng)險(xiǎn),二線城市需求基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)寬度和厚度不及一線城市,“地王”頻出的風(fēng)險(xiǎn)須引起重視和防范。
本文來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞