一、雙方稅負(fù)變化的分析
　　我們先假設(shè)一種最常見(jiàn)的情況，業(yè)主方會(huì)認(rèn)定為增值稅一般納稅人，客戶也是增值稅一般納稅人，在此情況下，雙方的稅負(fù)各是怎么變化的呢？
　　根據(jù)我們的調(diào)查摸排，目前對(duì)于租金的變化共有四種方案，大致是：
　　A．租金不變，稅金的變化由業(yè)主承擔(dān)；
　　B．稅金增長(zhǎng)的部分，雙方各負(fù)擔(dān)一半；
　　C．稅金增長(zhǎng)的部分，由客戶負(fù)擔(dān)；
　　D．在原有租金基礎(chǔ)上，增加的11%的增值稅金全部由客戶承擔(dān)。
　　我們假設(shè)在營(yíng)改增前，業(yè)主向客戶收取的含營(yíng)業(yè)稅租金為100，不考慮附加稅的因素，我們分別進(jìn)項(xiàng)相應(yīng)的稅負(fù)分析：
　　1、業(yè)主方面：
　　*雖然既有物業(yè)無(wú)法抵扣，但改革后，業(yè)主在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的辦公費(fèi)、修繕費(fèi)、外部服務(wù)費(fèi)等均可抵扣，本文假設(shè)業(yè)主取得了3%的可抵扣進(jìn)項(xiàng)。
　　根據(jù)我們的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，除了A方案可能給業(yè)主方造成損失外，B、C、D三個(gè)方案中，業(yè)主均從中獲得了一定的利益。
　　2、客戶方面：
　　根據(jù)上述分析，所有方案對(duì)客戶的稅負(fù)均無(wú)損害，且除了方案D以外，其他的方案均可以給客戶帶來(lái)一定的利益。
　　二、在談判中的技巧
　　1、A方案
　　A方案中，業(yè)主承擔(dān)了2%左右的損失，客戶獲得了10%左右的好處。在實(shí)務(wù)中，一些物業(yè)人氣不高，或者業(yè)主為了留住較大的品牌和客戶，會(huì)采取該方案，如果業(yè)主方提出該方案，那就高高興興的接受吧。
　　2、B方案
　　本方案也是一個(gè)對(duì)客戶較為有利的方案，在這個(gè)方案中，業(yè)主的凈收入基本打平或略有好處，政策改革產(chǎn)生的8%的好處，基本由客戶取得。在實(shí)務(wù)中，若客戶有一定主動(dòng)權(quán)，建議客戶盡量采取這樣一個(gè)方案為基礎(chǔ)，和業(yè)主進(jìn)行相應(yīng)的協(xié)商。
　　3、C方案
　　該方案是一個(gè)基礎(chǔ)方案，從合理性上考慮，也最符合合同法的精神。在這個(gè)方案中，業(yè)主享有了在自己業(yè)務(wù)中取得進(jìn)項(xiàng)的全部好處，客戶承擔(dān)了多余的稅金，但也享受了租金可抵扣的好處。改革的好處，由雙方共享。對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)，該方案應(yīng)是一個(gè)保底方案，低于這個(gè)方案的安排，不應(yīng)輕易接受。
　　4、D方案
　　本方案是一個(gè)業(yè)主霸權(quán)方案，業(yè)主獨(dú)占了改革的所有好處，客戶多付出了11%的現(xiàn)金流，對(duì)于長(zhǎng)期進(jìn)項(xiàng)稅倒掛的客戶，更無(wú)異于增加了成本。但在實(shí)際操作中，提出這個(gè)方案的業(yè)主卻并不鮮見(jiàn)，原因是多方面的。一方面是業(yè)主本來(lái)就想提高租金或者更換商戶，趁此機(jī)會(huì)達(dá)到目的。另一方面，業(yè)主也覺(jué)得客戶對(duì)政策的了解或許不清晰，想借此蒙混過(guò)關(guān)。對(duì)這樣的方案，客戶一定要予以反擊。如果協(xié)商不成而業(yè)主強(qiáng)行執(zhí)行的話，若對(duì)客戶來(lái)說(shuō)不可接受，建議客戶可以考慮采取法律手段，從合同法的立法理念看，該方案已經(jīng)構(gòu)成了對(duì)價(jià)格條款的實(shí)質(zhì)性更改，故客戶的勝算還是較大的。
　　三、其他情況的考慮
　　上述分析只考慮了改革后，雙方均為一般納稅的情況，但是在實(shí)際操作中，還有一些可能性，下面我們進(jìn)行了一些簡(jiǎn)單分析：
　　1、如果業(yè)主方為小規(guī)模納稅人或者對(duì)現(xiàn)有物業(yè)采取簡(jiǎn)易征收的方式。
　　根據(jù)辦法的規(guī)定：“一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。”
　　也就是說(shuō)，無(wú)論一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，都可能按照5%的征收率納稅。在這種情況下，稅負(fù)率基本保持不變（價(jià)內(nèi)稅變成價(jià)外稅，實(shí)際稅負(fù)由5%變?yōu)?.76%，也有所下降，由于變動(dòng)較小，暫不作考慮）。對(duì)于雙方來(lái)講，和改革前基本持平，在這種情況下，合同可能就不必做大的改動(dòng)。但對(duì)于一般納稅人的客戶來(lái)說(shuō)，沒(méi)有享受到改革紅利，也非?？上А?/div>
　　2、如果客戶方為小規(guī)模納稅人，則受改革影響較大。
　　如果客戶為小規(guī)模納稅人，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)，則對(duì)其會(huì)有一定的不利影響，試用圖表分析如下：
 
　　上表可以看出，如果客戶本身為小規(guī)模納稅人，所有方案都不會(huì)給客戶帶來(lái)好處，幾個(gè)較為可能的方案，還會(huì)給客戶帶來(lái)?yè)p失。故小規(guī)模納稅人在本次改革時(shí)，需要認(rèn)真分析對(duì)自身業(yè)務(wù)的影響。
　　總之，營(yíng)改增的改革，整體上肯定是一個(gè)降低稅負(fù)，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)的舉措。通過(guò)上述分析，我們也能夠明確的看到這一點(diǎn)，但具體到不同的企業(yè)和情況，結(jié)果會(huì)大有不同，這就需要我們的企業(yè)，根據(jù)自身特點(diǎn)，找出最有利的方案。

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