中國是否開征房產(chǎn)稅的問題已經(jīng)在政府與學術界討論多年，2003年中共十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》，提出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”，這被認為是中國高層將房產(chǎn)稅列入改革議題的標志，當時距今已經(jīng)有近十三年的時間。即便從2011年1月28日上海、重慶率先開展個人住房房產(chǎn)稅改革試點的時點計算，中國房產(chǎn)稅正式試點運行也已經(jīng)歷了五年多的時間。
然而，房產(chǎn)稅依然尚未在全國范圍內推出，體現(xiàn)了推行房產(chǎn)稅的復雜性和艱巨性。今年7月23日，在成都召開的G20財長和央行行長會議上，財政部樓繼偉部長表示要義無反顧地推進房產(chǎn)稅改革。房產(chǎn)稅再次引發(fā)社會熱議，但結合當前形勢來看，推動房產(chǎn)稅改革可能面臨著新的挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)去庫存要求營造房價上漲預期
房地產(chǎn)去庫存是今年中央經(jīng)濟工作的五大任務之一，也是供給側改革在今年的工作重點。從理論上看，去庫存*4的方法是降價，通過下調房價增大市場需求，使得需要購房但沒有能力購房的民眾可以伴隨著房價下降而成為購房群體，由此拉動房地產(chǎn)去庫存。然而，房地產(chǎn)是投資品，股市暴漲暴跌反映了老百姓有買漲不買跌的習慣，在房價持續(xù)下降過程中，民眾可能形成下跌預期而延緩購房，但房價大幅下跌卻容易導致?lián)碛凶》康娜巳杭涌斐鍪圩》?，由此可能加劇供需失衡局面，導致房價暴跌甚至出現(xiàn)危機的問題。
房價下降不僅影響房地產(chǎn)交易的供需平衡，還會影響房地產(chǎn)抵押品價值。擁有大量房地產(chǎn)抵押的商業(yè)銀行等金融機構可能由于房價的下跌而增大風險，地方政府土地財政由于房地產(chǎn)市場而難以為繼，先前通過土地作為抵押的地方融資平臺等相關貸款可能滋生新的風險。通過降價去庫存的效果有待觀察，而且可能還會引發(fā)其他領域的問題，從而房地產(chǎn)降價難以成為政府去庫存的占優(yōu)策略。
結合今年以來房地產(chǎn)的表現(xiàn)來看，漲價成為去庫存的重要方式。政府在去年以來持續(xù)下調房地產(chǎn)貸款利率，放寬房地產(chǎn)貸款條件，而且諸多城市放開了限購等行政管制措施，一線城市及二線熱點城市具有人口流入及基礎設施等優(yōu)勢，這些地區(qū)房地產(chǎn)市場吸引大量資金流入，北京、上海、深圳等一線城市房地產(chǎn)持續(xù)暴漲，南京、廈門、合肥等城市房地產(chǎn)出現(xiàn)了搶購現(xiàn)象，這些城市去庫存速度大于預期，突出了房價上漲去庫存的較好效果。
房價上漲去庫存具有其內在的道理，只要民眾預期房價上漲的速度超過資金成本，那么購房就成為資金保值增值的重要手段，特別是在當前利率比較低及貨幣相對寬松的背景下，房價上漲容易引發(fā)資金的大規(guī)模進入，催生房地產(chǎn)去庫存的提速。雖然房地產(chǎn)價格的未來走勢仍然有待觀察，但如果為了實現(xiàn)去庫存的目標，那么如何營造房地產(chǎn)上漲預期可能成為重要的看點。
去庫存背景下開征房產(chǎn)稅可能推高房價
從上面的分析來看，在當前各級政府實施去庫存戰(zhàn)略之際，房價不能出現(xiàn)單邊普遍下跌的預期，房產(chǎn)稅改革不能改變這種態(tài)勢，否則去庫存的壓力會顯著增大。在此背景下，房產(chǎn)稅的實施不僅無法穩(wěn)定房價，反而可能導致房價進一步上漲。
一方面，開征房產(chǎn)稅并不必然對房價構成下行壓力。上海已經(jīng)實施房產(chǎn)稅試點五年多，但上海的房價未改上漲態(tài)勢，今年以來還出現(xiàn)了較大幅度的上漲。上海房地產(chǎn)的經(jīng)驗表明，房產(chǎn)稅未必促使房價穩(wěn)定或者出現(xiàn)下降。未來中國在全國推行房產(chǎn)稅，如果沿用上海的房產(chǎn)稅制辦法，那么有理由相信全國房價的總體態(tài)勢可能不會受到房產(chǎn)稅的影響。
另一方面，房產(chǎn)稅的開征可能通過轉嫁等方式推高房價。當前中國如果全面推行房產(chǎn)稅改革，那么房地產(chǎn)的持有成本將上升，如果該成本無法轉嫁，那么房地產(chǎn)投資等需求將下降，房地產(chǎn)去庫存的問題可能受到影響。為了保障開征房產(chǎn)稅后去庫存政策的落實，政府應保證市場對房地產(chǎn)投資等需求的穩(wěn)定，直接的結果就是讓房產(chǎn)稅能夠轉嫁到房價，否則房地產(chǎn)投資需求下降的問題或許無解，因而，出臺房產(chǎn)稅的結果可能是房價的進一步上漲。
房產(chǎn)稅改革應兼顧房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定
如何保證房產(chǎn)稅既能盡快推出，同時又不影響房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，尤其是能夠保證房地產(chǎn)去庫存政策的有效落實，這是中國房產(chǎn)稅改革的重點和難點。結合當前的形勢看，盡管房產(chǎn)稅開征面臨著諸多挑戰(zhàn)，但通過優(yōu)化制度設計，房產(chǎn)稅改革還是有可能兼顧房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
首先，房產(chǎn)稅應該采取累進稅制。累進稅率的設計為政府促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定提供重要的政策工具，通過實施房地產(chǎn)累進稅率，擁有更多住房的人群可能面臨更高的房產(chǎn)稅率，由此有助于避免房地產(chǎn)大量集中到少數(shù)人手中的問題，同時也有助于遏制炒房團集中炒房引發(fā)房價暴漲的問題，結果將有助于促進住房市場的供需平衡及結構優(yōu)化。當然，累進稅率的具體制度安排需要詳細的研究，否則不恰當?shù)亩惵士赡芤l(fā)房地產(chǎn)市場的劇烈波動，較為穩(wěn)妥的做法是先采取較低的稅率，然后再根據(jù)市場表現(xiàn)進行動態(tài)調節(jié)。
其次，房產(chǎn)稅應因地施策或者因城施策。中國各地房地產(chǎn)庫存及價格都存在較大差異，如果全國統(tǒng)一實施相同的房產(chǎn)稅，可能使得有些地方房地產(chǎn)市場陷入困境，而有些地方房地產(chǎn)市場依然過于火爆。結合現(xiàn)實的情況看，房產(chǎn)稅的實施權限應下放到地方政府，由各地自行決定稅收細則及開征的時機。針對房地產(chǎn)庫存壓力較大的三四線城市，可以考慮暫緩開征房產(chǎn)稅，以免增加新的不確定性，也可以考慮開征房產(chǎn)稅，但將相關的收入用于補貼購房者，由此釋放潛在的住房剛需，緩解去庫存的壓力。
第三，房產(chǎn)稅改革應與國家稅制改革相結合，保證總體稅負不出現(xiàn)上升，為房地產(chǎn)發(fā)展營造穩(wěn)定的宏觀環(huán)境。房產(chǎn)稅收將為政府帶來新的收入，但同時也增大社會的稅收壓力，影響個人可支配收入，可能對宏觀經(jīng)濟發(fā)展構成制約，影響宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，反過來影響房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的環(huán)境。政府通過稅制結構優(yōu)化改革，開征房產(chǎn)稅的同時降低個人所得稅等稅收水平，平滑社會微觀主體的收入水平，促進宏觀經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，有助于促進包括房地產(chǎn)在內的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟穩(wěn)定。
本文來源：FT中文網(wǎng)；作者：陳建奇