在某大型央企地產公司從事策劃工作的姚軍業(yè)余的愛好是跑盤。被調到上海工作的一年時間里，他幾乎看遍了上海的大型商辦項目。過去的一個月，他將目光投到了楊浦區(qū)。楊浦區(qū)近幾年商辦市場供應量井噴，主要聚集在傳統(tǒng)的五角場板塊和地王扎堆的新江灣城板塊。
　　雖然楊浦區(qū)寫字樓空置率較高，但有一個項目竟然開盤9個月沒有賣出去1套，這讓姚軍著實感到不解。這個項目的開發(fā)商，還是央企控股上市公司。
　　沿著淞滬路朝北走，途經(jīng)數(shù)幢正在開發(fā)或者已經(jīng)建成的寫字樓，間或看到幾間低矮的尚未拆遷的民居和小商店。走到政立路交著2014叉口，就是姚軍所說的項目——中航天盛廣場。位于中心區(qū)的那幢大樓尚在施工，一樓地上擺放著水泥、鏟子等物品，但并沒有工人的忙碌身影。周四下午三點半，裝飾得富麗堂皇的售樓處大廳內只有幾名售樓人員，鮮見購房者。
　　在來售樓處之前，樂居記者查詢網(wǎng)上房地產，交易信息顯示，天盛廣場2013年11月開盤，開盤均價3.7萬/平方米，后對外報價降到3.4萬元/平方米，成交記錄為0。
　　央企“大背景”
　　姚軍之所以格外關注天盛廣場，正是被其雄厚的背景和央企之子的身份吸引。
　　天盛廣場的開發(fā)商中航地產，公司大股東中航工業(yè)集團是由中央管理的國有特大型企業(yè)，亦是國資委特批保留地產業(yè)務的21 家央企之一。中航地產作為中航系*10地產上市平臺，與大股東構成標準的“大集團、小公司”格局。
　　自2007年開始，中航地產將重心逐步轉向發(fā)展商業(yè)地產，打出了“中航城”城市綜合體的品牌，深耕貴陽、贛州、九江等二三線城市。截至2014年6月底，共計在11個城市拿下16個項目，規(guī)劃建筑面積701萬平方米，總可售面積469萬平方米。
　　中航這幾年發(fā)展迅猛，但從業(yè)績表現(xiàn)看不盡如人意，總體看規(guī)模小，盈利能力較弱，四處建商業(yè)項目需要消耗大量資金。2013年實現(xiàn)營業(yè)收入62.25億元，凈利潤率僅為8%，凈負債率則高達112.4%。2014年上半年，實現(xiàn)營業(yè)收入19.7億元，簽約銷售金額9.69億元，凈利潤虧損2620.2萬元。公司方面給出的解釋是，市場觀望氣氛濃厚帶來了消極影響，另一方面新推盤量集中在下半年。
　　“公司本身規(guī)模小，項目較少，想要做大規(guī)模需要大量資金，這一點難度很大。”一名長期追蹤中航地產的券商分析師表示。
　　除了大本營深圳，上海是中航商業(yè)地產進入的*9個一線城市。2013年4月17日，中航地產全資子公司中航城置業(yè)（上海）有限公司，以人民幣10.16億元的價格收購了上海勝境置業(yè)有限公司持有的上海市楊浦區(qū)新江灣城407街坊17丘項目，即后來的天盛廣場。東興證券的研究報告認為，進入上海開發(fā)項目，標志著公司開發(fā)實力大幅提升。
　　中航地產2013年簽約銷售額僅為40.52億元，10.16億元的投資額相當于占去了全年銷售額的四分之一。去年7月份，中航地產還向上海中航增資了4.25億元。據(jù)其于8月14日公布的半年報，天盛廣場項目預計總投資16.8億元
　　零成交
　　東興證券分析師鄭閔鋼認為，隨著2014年公司上海中航天盛廣場項目、貴陽中航城、九江中航城的開盤及持續(xù)銷售，公司的可售資源將逐漸增加，公司的銷售業(yè)績將進入快速增長期。但從目前情況看，天盛廣場銷售前景堪憂。
　　天盛廣場是個總建筑面積10.07萬平方米的大型寫字樓項目，包括3幢主樓，A幢樓對外出售，包含460平米以上的戶型，高層整層出售；B幢樓和C幢樓計劃出租，也是780平米—980平米的大戶型。
　　開盤近一年，卻沒有賣出去一套，售價過高是最主要的原因。天盛廣場位于楊浦區(qū)五角場板塊，該板塊內的瑞安創(chuàng)智天地科技中心售價僅為31789元/平方米，其它辦公項目的報價也低于天盛廣場。
　　中航方面顯然對自身的品質和央企背景十分自信。“我們的寫字樓是五角場區(qū)域內*4的。”樂居記者在和中航天盛廣場置業(yè)顧問李磊交流期間，他數(shù)度做出上述表態(tài)。
　　有意思的是，中航地產半年報依然將去年11月28日就拿到預售證的天盛廣場列入“在建”項目，沒有透露它已售的事實。但對于急需回籠資金和完成年度業(yè)績壓力的中航地產來說，盡快售出才是應急之道。
　　面對銷售不暢的窘境，上海中航做出了適度的改變。首先是更換代理公司。此前，天盛廣場的銷售和租賃工作交由某國際代理行，該代理行的一名高管表示，他們和開發(fā)商在銷售策略上的意見不統(tǒng)一，“我們當時是希望價格能再降一點，給到一定的市場影響力。但他們可能覺得自己項目品質不錯，預期更高，有回報投資的考慮。”出現(xiàn)分歧以后，天盛廣場的代理工作交給了世聯(lián)地產。
　　其次是采取了降價措施，將銷售均價降到了3.4萬元，但這一數(shù)字依然高過區(qū)域其它項目，缺乏競爭優(yōu)勢。“所謂的降價是蜻蜓點水，不痛不癢。歸根到底是價格無法和市場持平。”高力國際辦公樓服務部租戶代表董事奚聚茂評價說。
　　即便是出租部分，天盛廣場的租金也遠遠高于周邊競品。萊坊研究部的數(shù)據(jù)顯示，天盛廣場的租金為6.0元/平方米/天，隔壁的創(chuàng)智天地租金是5.5元/平方米/天，地利位置要優(yōu)于天盛廣場的五角場萬達廣場的租金則只有4.0元/平方米/天。
　　姚軍對項目進行了深入的分析。他透露，中航的大戶型也難以吸引客戶，“這個區(qū)域，戶型分割都是政府強制的，因為政府想引進大企業(yè)來收稅，那個地方可能根本不需要這么大面積的產品。”以該區(qū)域內租賃情況較好的萬達廣場為例，其租戶多為小面積的本地租戶，如教育培訓機構、信貸公司、美體店等。
　　在高力國際辦公樓服務部業(yè)主代表董事錢駿看來，天盛廣場的戶型較大，不是很適合當下的市場環(huán)境，但由于報建時已經(jīng)定性，后期很難再改變。
　　就上述問題，樂居記者聯(lián)系上中航地產品牌部相關負責人，該負責人表示，地方公司的營銷均是自己負責，總部不知情。涉及到經(jīng)營和數(shù)據(jù)，按照公告內容來。
　　區(qū)域供求失衡
　　除去自身定價和戶型原因，區(qū)域供求關系的不平衡也是天盛廣場遇冷的一大原因。萊坊上海董事及研究咨詢部主管楊悅晨分析認為，楊浦區(qū)商務氛圍并不濃厚，商務樓宇并未形成集聚效應而是零散地分布在沿街的住宅樓中，即便是在楊浦區(qū)最繁華的城市副中心五角場板塊，部分寫字樓的空置率也高達60%。投資者可能對于這一板塊缺乏信心，導致滯銷局面的出現(xiàn)。
　　除去萬達廣場寫字樓和創(chuàng)智天地，五角場板塊的其他寫字樓項目如同濟逸仙大廈、新紀元國際廣場等，空置率也較高，租賃情況并不理想。
　　高力國際的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年*9季度末，楊浦商務園區(qū)物業(yè)市場總存量為163,225平方米，空置率6.3%，較去年同期下降0.7個百分點，平均租金人民幣4.08元每天每平方米，較去年同期下跌2.7%。該區(qū)域內的需求低于供應量，且一些未來供應項目的地理位置較為偏僻且體量龐大，因此一些開發(fā)商已開始采取部分散售的策略，以規(guī)避中短期內或將出現(xiàn)的空置風險。
　　“我們預計優(yōu)質項目的空置率仍將保持在較低水平，租金仍將有所上漲；而部分體量較大、通達性較差、硬件及配套設施偏弱的項目或將因為空置壓力而給出相對較大范圍的租金優(yōu)惠。”高力國際中國區(qū)研究部董事謝靖宇說。
　　楊悅晨的態(tài)度并不樂觀。她透露，上海市在2017年前有一波甲級寫字樓供應高峰，虹橋商務區(qū)、徐匯濱江等規(guī)劃完整、功能集合的新興商務區(qū)將面向市場，也將給像五角場這樣年代久遠、商務基礎較差的區(qū)域帶來競爭壓力。短期內，五角場板塊的寫字樓供應雖將增加，但其需求萎靡的狀態(tài)或將持續(xù)。

 高頓網(wǎng)校官方微信
掃一掃微信，關注*7財經(jīng)資訊