周末各種對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的討論充斥自媒體。多空聲音較雜,對(duì)此有幾個(gè)看法:
1、房價(jià)國別比較準(zhǔn)確度不高:
房價(jià)作為宏觀指標(biāo)變量不存在合理的國別比較,只能提供部分參考價(jià)值。正如美國2008年金融危機(jī)時(shí)非銀債務(wù)GDP占比為210%,1990年日本房地產(chǎn)崩盤時(shí)非銀行債務(wù)占比為195%,韓國1998年金融危機(jī)時(shí)此指標(biāo)為152%,硬性的拿中國一線城市與香港、紐約房價(jià)絕對(duì)值的數(shù)據(jù)類比來判斷房價(jià)的方式可能值得商榷。長期來看這種結(jié)果即使合理,也不代表房地產(chǎn)短中期沒有周期性波動(dòng)。
2、房價(jià)上漲在相對(duì)環(huán)境來看,并非高的離譜,整體流動(dòng)性推升局部特殊性
房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一種資產(chǎn),價(jià)格上升一部分是受到供求關(guān)系影響(2012年之前全國,2012年之后的一線與部分二線),一部分原因是貨幣現(xiàn)象。供求關(guān)系良好時(shí),金融屬性可以放大供求失衡的程度,導(dǎo)致價(jià)格大幅上漲(目前的一線城市),供求關(guān)系惡化時(shí),可以抵消金融屬性(目前的三四線城市)。大家現(xiàn)在討論最多的是房價(jià)漲幅的絕對(duì)值,這里有一組數(shù)據(jù)可以供大家參考。1998年至今為期,城鎮(zhèn)非私營部門平均工資增長7.5倍,北京月最低工資標(biāo)準(zhǔn)增長5.5倍,上海月最低工資標(biāo)準(zhǔn)增長6.2倍,同期M2增長13倍。如果你覺得中國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格漲得比上述幾組數(shù)據(jù)更離譜,那么的確有大問題。否則,可能就是呵呵。
3、2012年之后寬松的貨幣環(huán)境與相對(duì)緊張的供求關(guān)系是一線城市輪流暴漲的主因
上述討論的目的并不是宣稱目前的房價(jià)是否合理,而是提示大家,房地產(chǎn)作為貨幣宣泄口,尤其在實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長乏力時(shí),較高的貨幣增速勢(shì)必推升供求相對(duì)良好的區(qū)域的房價(jià)。2013年1月M2增速為16.1%,2013年北京的學(xué)區(qū)房走出翻倍行情;2014年以來貨幣寬松而實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速大幅下行,深圳房價(jià)2015年整體漲幅接近80%;2016年1月份社融與信貸創(chuàng)下天量,隨后2月份上海的房地產(chǎn)火爆到“咋不上天呢”。猜測(cè)資產(chǎn)價(jià)格的極端值與猜測(cè)你喜歡的妹子的心理一樣,只有上帝和事后才能知道。
4、只要貨幣政策持續(xù)寬松,一線房地產(chǎn)價(jià)格拐點(diǎn)難現(xiàn)
從歷史來看,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的逆轉(zhuǎn)無外乎有兩種,一種是貨幣政策收緊導(dǎo)致的類似日本1990年房地產(chǎn)價(jià)格破滅、美國2008年的信貸危機(jī);另一種是日元抽緊、競(jìng)爭(zhēng)性經(jīng)濟(jì)體貨幣崩潰溢出效應(yīng)導(dǎo)致的1998年韓國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅調(diào)整。從中國目前現(xiàn)實(shí)情況來看,貨幣政策收緊導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)的概率更高一些。很難想象在地產(chǎn)庫銷比創(chuàng)歷史新低以及12-13%的流動(dòng)性投放下,一線城市房價(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅調(diào)整。
2013年以來,中國M2與信貸增速一直保持在12-13%,但固定資產(chǎn)投資增速已經(jīng)從20%以上的中樞位置下降到10%。相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境之所以對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈通脹沒有產(chǎn)生推動(dòng)作用的關(guān)鍵因素是過去兩年在投資增速大幅下滑的過程中,實(shí)體產(chǎn)業(yè)鏈上商品的價(jià)格表現(xiàn)類似于三四線城市房價(jià),金融屬性足夠,但供求關(guān)系不支持通脹。隨著過去兩年房地產(chǎn)與制造業(yè)投資增速快速下行期暫時(shí)告一段落,加上1月份社融與信貸超預(yù)期投放,固定資產(chǎn)投資增速可能會(huì)在目前位置上穩(wěn)住一段時(shí)間,實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈供求關(guān)系趨于均衡,產(chǎn)業(yè)鏈商品金融屬性將逐漸顯現(xiàn),從而推升通脹水平,導(dǎo)致貨幣政策收緊,這可能是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的*5風(fēng)險(xiǎn)。
5、以房為鑒,周期品配置價(jià)值凸顯
基于此,在大類資產(chǎn)配置中,2016年上半年周期品的配置屬性大大提升。受益于供求關(guān)系均衡下的金融屬性顯現(xiàn)以及房地產(chǎn)價(jià)格上漲的溢出,在通脹實(shí)際導(dǎo)致貨幣政策收緊之前,周期品顯然是一個(gè)好的資產(chǎn)配置方向。有別的是,歷次周期中,通脹引起貨幣政策收緊預(yù)期都是資本市場(chǎng)表現(xiàn)好的后半段,而本次周期來看,股市仍處于底部位置,時(shí)間窗口足夠。與此同時(shí),2015年上半年大宗商品價(jià)格的回升與2016年統(tǒng)計(jì)局調(diào)整通脹分項(xiàng)權(quán)重,將2016年通脹的壓力延到6月份之后。在需求溫和回升的背景下,產(chǎn)能利用率低位降低了價(jià)格大幅波動(dòng)的概率,具有固定生產(chǎn)周期的產(chǎn)品諸如農(nóng)業(yè)、畜牧等在大類周期中表現(xiàn)將更為突出。
本文來源:鳳凰財(cái)經(jīng)綜合;作者:中泰策略羅文波團(tuán)隊(duì)