持續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)的深圳房?jī)r(jià)2月份再創(chuàng)新高。除政策利好外，借助金融杠桿入市的投機(jī)行為也是導(dǎo)致深圳樓市火爆的推手之一。專(zhuān)家分析指出，這一現(xiàn)象值得關(guān)注，一定要警惕出現(xiàn)“杠桿上樓市”。此外，在全國(guó)“去庫(kù)存”的大背景下，樓市走出“冰火兩重天”的行情，更需要加強(qiáng)分類(lèi)調(diào)控、因城施策，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
新房成交均價(jià)再創(chuàng)新高，貸款杠桿用到極致
深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)1日發(fā)布深圳2月份樓市數(shù)據(jù)：新房成交均價(jià)再創(chuàng)新高，每平方米48095元，同比增長(zhǎng)72.12%、環(huán)比增長(zhǎng)3.40%。2月雖遇春節(jié)，但深圳樓市成交依然保持高量水平。當(dāng)月，深圳新建商品住宅共成交5410套，成交面積55.69萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)172.54%和183.24%。
事實(shí)上，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，深圳自去年4月以來(lái)持續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)。2015年4月深圳新建商品住宅價(jià)格同比增速“翻紅”，此后深圳房?jī)r(jià)持續(xù)走高，從2015年4月的同比增長(zhǎng)0.7%一路升至2016年1月的同比增長(zhǎng)52.72%。
深圳是一個(gè)“全移民”城市、毗鄰港澳、土地空間有限、住房自有率低、產(chǎn)業(yè)空間大、年輕高端人才的聚集地，在這個(gè)背景下，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期和中長(zhǎng)期都存在供應(yīng)不足、需求旺盛的供需矛盾。但深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰認(rèn)為，這一長(zhǎng)期存在的矛盾不足以支撐房?jī)r(jià)的短期快速上漲，此輪上漲的最直接原因還是金融杠桿在起作用。
深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理鄭叔倫也認(rèn)為，前所未有的寬信貸是深圳樓價(jià)暴漲的主因。
深圳樓市的加杠桿態(tài)勢(shì)明顯。人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月末，深圳個(gè)人住房貸款余額為7420億元，同比增長(zhǎng)40.0%。2015年全年，新發(fā)放個(gè)人住房貸款3408億元，增長(zhǎng)2.1倍。更值得關(guān)注的是，深圳按揭平均成數(shù)高，2015年12月份達(dá)到65%，遠(yuǎn)高于“北上廣”三市，同比高3.2個(gè)百分點(diǎn)，與70%的*6貸款成數(shù)限制相差僅5個(gè)百分點(diǎn)，可謂將貸款杠桿幾乎利用到了極致。
另外，業(yè)內(nèi)人士分析，量?jī)r(jià)齊升的背后還有一個(gè)重要推手，即投機(jī)需求逐漸入市。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，深圳投資購(gòu)房比例已從2014年10月的10%漲至目前的25%。深圳樓市炒房者眾多，與深圳限購(gòu)政策相對(duì)寬松不無(wú)關(guān)系，一些炒房者通過(guò)“假離婚”“養(yǎng)房票”等行為規(guī)避限購(gòu)政策。
眾籌、P2P、首付貸，高杠桿或成深圳房?jī)r(jià)過(guò)快上漲推手
2015年以來(lái)，深圳住房市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少“首付貸”產(chǎn)品，相關(guān)貸款資金可用作購(gòu)房首付款。這些產(chǎn)品主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、地產(chǎn)中介設(shè)立的小額貸款公司等發(fā)起，甚至有銀行介入其中，為購(gòu)房人變相發(fā)放可用于首付的貸款。
合推出的“首付貸”為例，在無(wú)抵押貸款的情況下，“首付貸”最低可貸1萬(wàn)元，*6可以貸到房屋總價(jià)的20%。其流程是，平臺(tái)把“首付貸”包裝成年化收益率8%至12%的P2P產(chǎn)品，然后對(duì)外發(fā)售。
還有拼房網(wǎng)類(lèi)的房產(chǎn)眾籌平臺(tái)，投資者最低只需投資1000元，即可參與購(gòu)房，按比例分享收益。
這是一種在發(fā)起人資金不足的情況下，通過(guò)眾籌的方式湊齊房屋的首付款、月供、稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)。以此前成功募集的一個(gè)學(xué)位房為例，合同約定將在該房產(chǎn)購(gòu)房手續(xù)完成之日起第11個(gè)月開(kāi)始出售，出售收益按出資比例分配。據(jù)悉，目前該平臺(tái)已經(jīng)進(jìn)行了9套房產(chǎn)的眾籌。其中位于深圳羅湖的百仕達(dá)小區(qū)一套46平方米的房屋持有4個(gè)月，出售后凈賺45萬(wàn)元，收益率達(dá)到77%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，首付貸和眾籌購(gòu)房，突破了深圳首付比例不得低于30%的按揭貸款政策規(guī)定，同時(shí)加重了購(gòu)房人的償債負(fù)擔(dān)。一旦房?jī)r(jià)下行，這類(lèi)投資者因出資額很低，更易棄房斷供，從而進(jìn)一步加大銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。
“暗流”發(fā)出警示，加強(qiáng)分類(lèi)調(diào)控實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳樓市火爆行情下涌動(dòng)的投機(jī)暗流，給當(dāng)前一些房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市發(fā)出了警示。同時(shí)，針對(duì)全國(guó)樓市“兩極分化”的行情，各地應(yīng)加強(qiáng)分類(lèi)調(diào)控、謹(jǐn)慎出策、因城施策，避免“病急亂投醫(yī)”，以推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)渡過(guò)當(dāng)前難關(guān)，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。
王峰分析，就深圳市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前最立竿見(jiàn)影的措施，就是金融部門(mén)快速地行動(dòng)起來(lái)，從管控風(fēng)險(xiǎn)的角度，實(shí)行差別化信貸政策，適度收緊信貸，防止過(guò)度利用金融杠桿炒房。
深圳銀監(jiān)局表示，2016年將繼續(xù)督促各銀行采取差別化信貸政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸的壓力測(cè)試和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)。
人行深圳中心支行也表示，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)貸款人資質(zhì)審查，對(duì)于利用首付貸的貸款申請(qǐng)，應(yīng)拒絕受理。此外，對(duì)P2P及小額貸款公司主管部門(mén)應(yīng)作出明確規(guī)定，禁止相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)放用途為購(gòu)房首付款的貸款。
王峰還建議，深圳在一線(xiàn)城市中，限購(gòu)條件最為寬松，可考慮進(jìn)一步收緊限購(gòu)，起碼要與其他一線(xiàn)城市保持一致。
深圳市市長(zhǎng)許勤此前在市人大會(huì)議的記者會(huì)上指出，深圳“正在研究調(diào)控政策”，把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在合理區(qū)間。同時(shí)，“十三五”期間將加大保障房的供應(yīng)量，將建設(shè)40萬(wàn)套保障性住房，供應(yīng)35萬(wàn)套保障房。
從深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)了解到，目前調(diào)控政策正在研究中。
本文來(lái)源：上海證券報(bào)