[原創(chuàng)]土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分祈來(lái)源：稅務(wù)論壇作者：蘇毓敏日期：2008-02-22字號(hào)[ 大 中 小 ] 　　近年來(lái)我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)人均居住面積的快速提高、住宅小區(qū)品牌的快速升級(jí)換代，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)需的強(qiáng)力拉動(dòng)等成效明顯。但自2003年起至今房地產(chǎn)開發(fā)投資額連年高速增長(zhǎng)．商品房銷售價(jià)則年年攀高，2003年增長(zhǎng)3.4%．2004年增長(zhǎng)5%。2005年增長(zhǎng)9%，2006年增長(zhǎng)7．7%，部分城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)超過(guò)20%．已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通居民的購(gòu)買承受能力．房?jī)r(jià)成為最讓政府頭痛的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。從2004年起政府陸續(xù)出臺(tái)金融、稅收、土地管理、房屋管理等一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。2006年12月28日國(guó)務(wù)院簽發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》文件，要求各地從2007年2月1日起，開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算．正式向企業(yè)征收30%一60%不等的土地增值稅。土地增值稅拉開了2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的序幕。土地增值稅的開征對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響．本文將從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度進(jìn)行稅收效應(yīng)分析。　　一、土地增值稅的價(jià)格效應(yīng)　　（一）短期內(nèi)稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁，對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)有積極意義按照現(xiàn)行稅法規(guī)定．土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。增值額超過(guò)50%的，適用30%的稅率。增值額在50%至100%區(qū)間的．適用40%的稅率．增值額在100%至200%區(qū)間的．適用50%的稅率．增值額超過(guò)200%的，適用60%的稅率。　　與比例稅率相比．超率累進(jìn)稅率最能體現(xiàn)稅收的縱向公平。　　開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大。稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多．如果地價(jià)在開發(fā)期限內(nèi)飆漲，就會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商囤地和開發(fā)成本大增。在短期內(nèi)．由于房地產(chǎn)供給相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)的供給價(jià)格彈性具有剛性．而對(duì)于屬于耐用消費(fèi)品的房屋．與日常生活用品相比．消費(fèi)者的需求價(jià)格彈性較大．由房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓者繳納的土地增值稅的稅負(fù)則不易轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)的需求者．當(dāng)高價(jià)土地收稅后所獲利潤(rùn)比低價(jià)土地收稅后所獲利潤(rùn)要少或相差不大時(shí)．房產(chǎn)商就不會(huì)再哄抬房?jī)r(jià)．可以使房?jī)r(jià)回歸供需平衡的市場(chǎng)規(guī)律?！　。ǘ╅L(zhǎng)期內(nèi)稅負(fù)將會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲從對(duì)住宅的需求看．一是新增城市人口的消費(fèi)需求。當(dāng)前城市化進(jìn)程不斷加快。全國(guó)已經(jīng)有城鎮(zhèn)居民將近5億．按照十六大確定的目標(biāo)．到2020年實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)．城鎮(zhèn)人口將要達(dá)到55%一60%.不考慮人口增長(zhǎng)因素．也將使得城市人口超過(guò)7億。二是現(xiàn)有城市居民改善住房的需求不斷增長(zhǎng)．小套換大套，舊房換新房．城市改造拆遷等等．都對(duì)新房源提出需求。而較為特殊的是。中國(guó)國(guó)內(nèi)有13億人口，加上對(duì)外開放．一些大都市和沿海城市．住宅需求更多地來(lái)自于全國(guó)．甚至國(guó)外的購(gòu)買力。三是投資渠道單一造成公眾剩余資金涌人帶來(lái)的投資需求。中國(guó)人均GDP超過(guò)1700美元之后，居民收入總量大大提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年12月末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額高達(dá)16萬(wàn)億．除了滿足生活基本需要之外．投資成為許多居民考慮的重要事項(xiàng)。但是受到市場(chǎng)范圍的限制．普通居民能夠涉足的投資領(lǐng)域基本被局限在股市和房市．而從住宅的供給看．中國(guó)人多地少，土地的稀缺性使其價(jià)格將不斷上升．而土地價(jià)格的上升．必然要攤?cè)私ㄔO(shè)的房屋之中。從目前土地市場(chǎng)的格局來(lái)看．有三個(gè)土地必然漲價(jià)的原因：一是土地的供應(yīng)者只有一個(gè)政府，即土地的供給是寡頭壟斷，只我一家，別無(wú)他店：二是土地的買家是充分競(jìng)爭(zhēng)的，即在售出時(shí)．采取對(duì)幾個(gè)、十幾個(gè)、幾十個(gè)，甚至百家土地購(gòu)買者進(jìn)行拍賣，有時(shí)一拍，拍出一個(gè)天價(jià)來(lái)，其價(jià)格必然要攤?cè)朔课輧r(jià)格：三是地方政府有著從土地上獲得財(cái)政收入的強(qiáng)烈欲望。在不完善的分稅制體制下．地方政府和中央政府的事權(quán)并沒有得到妥善劃分．地方政府收入來(lái)源相對(duì)萎縮．卻要承擔(dān)不斷增加的公共事務(wù)．經(jīng)費(fèi)短缺成為大部分地方政府的普遍現(xiàn)象．特別是縣鄉(xiāng)財(cái)政已經(jīng)到了不得不解決的時(shí)候。地方政府在經(jīng)費(fèi)短缺與事務(wù)增多的矛盾中．將更多的收入希望寄托在土地出讓金上面。因此，土地出讓金不斷走高，地方政府也在有意無(wú)意中推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲．希望水漲船高中得到更多的土地出讓收益。　　從長(zhǎng)期來(lái)看．南于我國(guó)住宅的需求彈性小于住宅的供給彈性．一是勢(shì)必造成住宅的價(jià)格由需求拉動(dòng)上漲，二是建設(shè)住宅的任何成本都要進(jìn)入房屋的價(jià)格。進(jìn)入房?jī)r(jià)的包括：建筑商的建設(shè)成本和利潤(rùn)；政府的各種稅費(fèi)；房地產(chǎn)商要承擔(dān)的本來(lái)應(yīng)當(dāng)由政府配套的道路、供排水、學(xué)校等公益性基礎(chǔ)設(shè)施：高昂的土地價(jià)格。所有的房屋需求和產(chǎn)出所增加對(duì)房地產(chǎn)的稅費(fèi)．如土地增值稅的稅負(fù)必然要轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買者，從而加重住宅需求者的負(fù)擔(dān)。在目前情況下．還有不少群體特別是中低收入群體買不起房子．住房保障制度也還很不到位．一旦房?jī)r(jià)上漲．勢(shì)必就會(huì)使相關(guān)弱勢(shì)群體居住狀況更趨惡化。　　二、土地增值稅的市場(chǎng)規(guī)模效應(yīng)　　　?。ㄒ唬?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品供給的影響：調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)合理收益．促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資額之所以連年高速增長(zhǎng)．其中一個(gè)主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)存在高額、超常利潤(rùn)．土地的增值令房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，但與此忙同時(shí)．與房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)形成鮮明對(duì)比的是房地產(chǎn)稅收并未相應(yīng)增加．如2004年房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)稅金及附加僅占房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的3．1%．國(guó)家未能從蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)中取得應(yīng)有的利益．漲價(jià)歸公應(yīng)是政府管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策日標(biāo)之一．也體現(xiàn)政策制定者參與土地增值收益分配并從中獲取利益的意圖。首先。按照社會(huì)公平原則，土地的自然漲價(jià)或地租的自然增值完全是不勞而獲的利益．因此地主無(wú)權(quán)獨(dú)自占有這一好處。否則，有悖于社會(huì)正義，有失社會(huì)公平。其次，按照貢獻(xiàn)原則。地價(jià)的增加是因人口增加、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步等社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素所致，是社會(huì)之全體施與的貢獻(xiàn)，因此而帶來(lái)的地租增加必然歸于社會(huì)全體。第三。按照公共利益原則。將土地漲價(jià)部分予以歸公，可以增加國(guó)家財(cái)政收入．并用之興辦各種公益事業(yè)．提高社會(huì)全體公民的福利水平和生活水準(zhǔn)。課征土地增值稅的目的就在于使土地自然漲價(jià)全部歸公．做到地盡其利，地利共享，規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益。維護(hù)國(guó)家權(quán)益。促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮．以及城市化步伐加快．土地增值驚人。于是。不少開發(fā)商都在圈地囤地。盡管國(guó)家規(guī)定拿到地后兩年內(nèi)不開發(fā)．國(guó)家有權(quán)收回．但由于一些開發(fā)商和地方政府的親密關(guān)系．這一規(guī)定執(zhí)行情況并不滿意。而一旦強(qiáng)制征收土地增值稅．不但影響開發(fā)商的收益預(yù)期。而且會(huì)對(duì)開發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生壓力．這將逼迫他們加大開發(fā)力度增加房源．一定程度上改善供求關(guān)系?！　∫虼耍梢灶A(yù)測(cè)。在加強(qiáng)土地增值稅征管之后，房地產(chǎn)商既要考慮行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)價(jià)格形成的市場(chǎng)限制．又要考慮增值幅度過(guò)高引起的稅收負(fù)擔(dān)．將更加理性地確定行業(yè)和企業(yè)利潤(rùn)．進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品供給的宏觀控制起到積極作用。　?。ǘ?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品需求的影響：抑止炒買炒賣房地產(chǎn)的投機(jī)行為，使個(gè)人消費(fèi)趨于理性土地增值稅在抑制投機(jī)、減少和避免出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫方面具有不可或缺的作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)極易滋生投機(jī)現(xiàn)象的領(lǐng)域．雖然投機(jī)行為可以看作是繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)的潤(rùn)滑劑．但從現(xiàn)有實(shí)際情況看．不僅僅為購(gòu)房置業(yè)而是帶有投資動(dòng)機(jī)的消費(fèi)者逐漸增加．這其中不乏有一些人只是為投機(jī)而來(lái)。這種現(xiàn)象在北京、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)得較為明顯，尤其足購(gòu)買高檔商品房者大部分是港臺(tái)人士以及江浙人士．他們購(gòu)房的目的大都不是用于居住而是投機(jī)．一手進(jìn)、一手出．待價(jià)而沽。這部分購(gòu)房者與房產(chǎn)商、代理商的互動(dòng)，便會(huì)向市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)位信號(hào)．可能惡化不合理的商品房供給結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)全面上升．給國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)負(fù)面效應(yīng)。而土地增值稅的納稅人不儀有從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)．同時(shí)也包括所有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得超常利潤(rùn)的個(gè)人．但對(duì)公民個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有普通住宅及個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或肯改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用5年以上的住房的進(jìn)行免稅。土地增值稅稅制的設(shè)計(jì)明確顯示出其抑制投機(jī)的功能．與之前強(qiáng)調(diào)實(shí)施的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收營(yíng)業(yè)稅相比，能夠更有效地控制價(jià)格漲幅．降低轉(zhuǎn)讓者的利潤(rùn)空間．削弱轉(zhuǎn)讓者的投機(jī)需求。　　三、土地增值稅的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)效應(yīng)　　土地增值稅將促使房地產(chǎn)企業(yè)投資結(jié)構(gòu)趨于合理．當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不盡合理．并且已成為影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。比如中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為：要使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展．必須調(diào)整包括房地產(chǎn)產(chǎn)品、市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)和布局結(jié)構(gòu)。其中對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)而言．比較一致的看法就是“應(yīng)該大量發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用型的普通住宅和一定比例的商業(yè)設(shè)施．對(duì)于別墅、高檔公寓、寫字樓應(yīng)當(dāng)嚴(yán)加限制”。而當(dāng)前受利益機(jī)制的驅(qū)動(dòng)．商品房供給結(jié)構(gòu)的突出矛盾足：高檔商品房供給量偏大，而中低檔商品房供給不足?！　⊥恋卦鲋刀愔械亩愂諆?yōu)惠條件的設(shè)定將有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理調(diào)整投資開發(fā)結(jié)構(gòu)。按照土地增值稅條例的規(guī)定．納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售．其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)口金額20%，免征土地增值稅。這將抑制高檔商品房的盲目開發(fā)．引導(dǎo)房地產(chǎn)商開發(fā)普通住宅、微利商品房或經(jīng)濟(jì)適用房．合理調(diào)整商品房的供給結(jié)構(gòu)．滿足不同收入水平．特別是中低收入水平消費(fèi)者的需要．對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體價(jià)格產(chǎn)生有利影響?！　⊥恋卦鲋刀愓介_征后．將調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過(guò)高收益，抑制房地產(chǎn)的投機(jī)、牟取暴利行為．平衡房?jī)r(jià)，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)方向．保護(hù)從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)商的合法權(quán)益。促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。此為正效應(yīng)。當(dāng)然．土地增值稅開征后會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上升．會(huì)使一些行業(yè)成本費(fèi)用大幅增加．特別是如果征管各項(xiàng)配套措施不到位的話．開發(fā)商在20%左右的范圍內(nèi)做大成本的可能性比較大．若開發(fā)商能在提價(jià)的同時(shí)將成本做上去。會(huì)進(jìn)一步削弱土地增值稅應(yīng)有的效應(yīng)，此為負(fù)效應(yīng)。所以在開征土地增值稅的同時(shí)．國(guó)家應(yīng)繼續(xù)采取科學(xué)的宏觀調(diào)控政策。從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速、穩(wěn)定、健康發(fā)展．實(shí)現(xiàn)國(guó)家總體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方針．　　　　作者單位：廣西師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院