[原創(chuàng)]淺議我國房地產(chǎn)稅收制度的改革來源：稅務論壇作者：張雙蘭日期：2008-02-21字號[ 大 中 小 ] 　　一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度　　到目前為止．我國并沒形成一套專門的房地產(chǎn)稅制?，F(xiàn)行稅制中。涉及到房地產(chǎn)的稅收主要有12種，即營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市房地產(chǎn)稅、城市維護建設稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅。我們把這些稅種單列出來，按照征稅環(huán)節(jié)的不同可以劃分為四類：即房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的稅收、房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅收、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的稅收、房地產(chǎn)出租環(huán)節(jié)征收的稅收。除了在交易環(huán)節(jié)中由買房者支付的契稅、印花稅外．其余稅費先由開發(fā)商投資時墊付．然后分攤到房價中?！　‖F(xiàn)行稅制體系巾的房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅的區(qū)別在于城市房地產(chǎn)稅的基本稅法是1951年8月國務院頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。1984年進行利改稅時．國務院決定將城市房地產(chǎn)稅劃分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使朋稅兩個稅種．對內(nèi)資企業(yè)和個人征收。對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅，、與世界注重房地產(chǎn)保有稅的通行做法相反．我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制是“輕保有，重流轉(zhuǎn)”。我國房地產(chǎn)市場運行過程主要包括四個階段：土地批租階段．房地產(chǎn)開發(fā)階段．房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)（租賃與交易）和房地產(chǎn)保有階段。在土地批租階段，一方面由于我國土地所有權(quán)的國有性質(zhì)。對國家課稅沒有意義．另一方面在土地受讓者已交納土地出讓金的情況下再課稅將人為增加土地供給成本．在目前房價高的情況下也不妥當。　　在房地產(chǎn)開發(fā)和流轉(zhuǎn)階段．土地批租制導致的對房地產(chǎn)稅費的一次性征收，使此階段稅費多．負擔重．僅在房地產(chǎn)開發(fā)階段就涉及營業(yè)稅、印花稅、房地產(chǎn)稅、契稅、城鄉(xiāng)維護建設稅、土地使用稅、耕地占用稅、所得稅等，此外還有各種收費．據(jù)有專家統(tǒng)計多達80一100種之多。同時，在房地產(chǎn)保有階段．只有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅。稅負過輕．造成土地閑置，浪費嚴重。因此。改革不合理的房地產(chǎn)稅制的突破口．就是向國際通行的做法靠攏．使稅收重點從房地產(chǎn)開發(fā)和流轉(zhuǎn)階段轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)保有階段．這也是房地產(chǎn)稅出臺的背景?！　《⑽覈F(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的問題　　從當前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收政策看．我國房地產(chǎn)稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，占交易環(huán)節(jié)的比重相對偏輕．對個人占用和交易幾乎不征稅．特別是房地產(chǎn)交易過程中的低稅率，刺激了房地產(chǎn)投機行為。隨著經(jīng)濟體制改革的深入以及房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展．房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟發(fā)展存在矛盾。同時，由于不同稅種出臺的時間不同．造成不同稅種之間的沖突。表現(xiàn)在：　?。ㄒ唬┳?、稅、費體系混亂，稅收負擔偏重　　租、稅、費三個經(jīng)濟范疇。在理論上的區(qū)別十分明顯。但在實踐中，以稅代租、以費代稅、以稅代費、以費擠稅的現(xiàn)象非常普遍，限制和削弱了稅收的宏觀調(diào)控功能。目前．我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的稅。約占建設成本的9%：而各類收費卻占到了41%，這增大了房地產(chǎn)的開發(fā)成本?！　?994年稅制改革后．在房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)存在不同的相關(guān)稅種共有12種。涉及房地產(chǎn)業(yè)的各種收費項目繁多。僅從開發(fā)企業(yè)的收費項目上看．有的地方各種收費多達50多項。從收費比例上看，有的各項收費占銷售收入的35%左右．相當于經(jīng)營成本及費用的70%，租、稅、費體系設置不合理。造成征收混亂。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的住房價格主要包含四個部分：成本、費用、稅金、利潤。有關(guān)資料表明國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這四部分的比重分別為73%，10%．10%．7%，而我國為35%，40%，16%，9%，造成房價居高不下的原因也在于稅費過高．從而加重了房地產(chǎn)開發(fā)商的負擔．影響了政府對企業(yè)的管理水平。不但使管理漏洞增多．而且容易滋生腐敗?！　。ǘ┒愂照咴诜康禺a(chǎn)各環(huán)節(jié)分布不合理　　從征稅環(huán)節(jié)來看．我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收主要集中在房地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié)，而在房地產(chǎn)占用（保有）期間設計的稅種較少，且免稅范圍較廣。一方面．房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費過于集中勢必將提高新建商品房的價格．從而帶動整個房地產(chǎn)市場的上揚；另一方面，房地產(chǎn)占用（保有）環(huán)節(jié)的稅費種類過少。使得大多數(shù)由使用者近似無償取得土地．土地閑置和浪費的現(xiàn)象日趨嚴重?！　。ㄈ┒愴椩O置欠科學，稅種重疊，稅基交叉，存在重復課稅　　一是對房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓收入既按全額課征營業(yè)稅．又按增值額課征土地增值稅；二是對納稅人房產(chǎn)座落地。既要從量課征城鎮(zhèn)土地使用稅，又要從價計征房產(chǎn)稅：三是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移所簽訂的契約或合同的雙方均要課征印花稅。對承受方還要課征契稅：四是對土地課稅設置城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅；五是對房屋租金收入。既征收5%的營業(yè)稅，又征收12%的房產(chǎn)稅；六是對房地產(chǎn)開發(fā)的增值額既要計征土地增值稅．又要計征企業(yè)所得稅。這些從而造成了房地產(chǎn)稅種多，環(huán)節(jié)多，又有征收不到位的情況?！　Ψ康禺a(chǎn)的重復收稅和多層次收費．是商品房的房價居高不下的一個重要原因之一．對形成有效的買方市場也帶來　　一定的難度。在稅收方面．例如營業(yè)稅與土地增值稅的同時征收．不利于土地的轉(zhuǎn)讓流通，營業(yè)稅屬于間接稅，容易發(fā)生轉(zhuǎn)移．真正承擔稅負的往往是買受者和承租人．不利于外資的進入與市場規(guī)模的擴大。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中的營業(yè)稅和土地增值稅都屬于流轉(zhuǎn)稅．前者以銷售收入、轉(zhuǎn)讓收入、租金收入和服務費為計稅依據(jù)。土地增值稅則以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)．從而造成對房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的重復征稅．打擊了土地正常流通的積極性。另一方面，以商業(yè)網(wǎng)點建設費為例．此項費用的原意是如果住宅區(qū)不按規(guī)定面積建設商業(yè)網(wǎng)點．就需向建委交納代建費用。但實際上，一些地區(qū)無論開發(fā)商在住宅小區(qū)建沒商業(yè)網(wǎng)點與否，部必須交納此項費用．這無疑造成了重復收費．這部分一然要被計入成本。再如公共建筑配套費、綠地建設費等，在住宅小區(qū)基礎沒施和配套設施費中已被計入到相應的成本。在此綜合收費中又一次出現(xiàn)，實屬重復收費。更甚的是稅收與收費的重復。如以出讓方式取得土地使用權(quán)從事房地產(chǎn)經(jīng)營者．既要支付土地使用費，又要繳納土地使用稅．從而造成房地產(chǎn)市場中稅費重復?！　。ㄋ模┈F(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅存在缺陷　　一是計稅辦法陳舊．對自用部分房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)足以房產(chǎn)原值扣除一定的比例后的余值作為計稅依據(jù)，既沒有考慮房屋的自然損耗因素．又未顧及房屋的后期升值因素，導致房地產(chǎn)稅收無法隨著房地產(chǎn)的增值而相應增加。二是征稅范圍狹窄．稅基小?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅僅限于對城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的土地征稅，抑制r房地產(chǎn)稅收作用的發(fā)揮也使得房地產(chǎn)稅難以成為地方稅收中的主體稅種?！　。ㄎ澹﹥?nèi)、外資房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度不統(tǒng)一　　一是兩套所得稅制。對內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)分別開征企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅；二是兩套房地產(chǎn)制和土地稅制。對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使．用稅．而對涉外企業(yè)則只開征城市房地產(chǎn)稅，并且僅對房產(chǎn)征稅，對地產(chǎn)不征稅；三足城市維護建設稅和教育費附加內(nèi)外有別。對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征城建稅和教育費附加，而對外資房地產(chǎn)企業(yè)則不征收此項稅費；四是耕地占用稅政策內(nèi)外不統(tǒng)一．對外資企業(yè)占用耕地卻不征收。這種“超國民待遇”雖在改革開放初期為吸引外資起到了一定積極的作用，但在世界經(jīng)濟全球化的今天。尤其是我國加入WTO后，外資企業(yè)將在更多領(lǐng)域進入中國市場，這兩套稅制的實行，將很大程度地損害內(nèi)資企業(yè)利益，影響稅收公平性原則。　?。┩恋卦鲋刀愒O計不當，調(diào)節(jié)力度有限　　從實際操作上看．現(xiàn)行的土地增值稅的計稅辦法、稅率等存在很多不科學的地方．計征繁瑣，不易執(zhí)行，實際征收效果極差。土地增值稅按其實質(zhì)也可以說是一種資本利得稅。各國對資本利得稅的課稅．盡管具體方法不同，但都給予優(yōu)惠待遇．這主要出于以下原因：其一，資本利得的實現(xiàn)一般需要長時間。因而資本利得往往會有通貨膨脹的因素；其二，資本利得是逐步實現(xiàn)的．若用普通的公司所得稅率對實現(xiàn)的資本利得一次課征．顯然比逐年按增值額課征稅負要重；其三，對資本利得采用輕稅政策．可在政策上達到鼓勵資本流動，活躍資本市場．防止產(chǎn)生投資“鎖住”狀態(tài)的目的；其四，對資本利得實行優(yōu)惠．可以鼓勵投資，特別是風險投資，從而有利于提高經(jīng)濟增長率．因此．防止土地增值收益流失，關(guān)鍵是十地使用制度的并軌和限制非正常投機行為。而不是“一刀切”統(tǒng)一征收土地增值稅?！　。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)稅收優(yōu)惠政策深層次輻射力不強　　一是對國家鼓勵發(fā)展的經(jīng)濟適用房、廉租住房、危舊住房改造等沒有明顯稅收優(yōu)惠；二是現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策不能發(fā)揮稅收因地制宜的il封節(jié)功能和體現(xiàn)地區(qū)經(jīng)濟的特殊性．尤其足對產(chǎn)業(yè)競爭力比較弱的西部地區(qū)；三是現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策大多集中于存量房地產(chǎn)，而對增量房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠政策相對比較少。　　三、進一步完善有關(guān)房地產(chǎn)稅收的配套制度和政策　?。ㄒ唬娀康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度　　首先要清查土地．建立土地位置、權(quán)屬及面積臺賬；其次．改變分塊管理的現(xiàn)狀．盡快實行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度．理清管理關(guān)系，避免房地產(chǎn)私下交易，增強房地產(chǎn)稅收課征的有效性和嚴肅性。　?。ǘ┩晟品康禺a(chǎn)價格評估制度，建立房地產(chǎn)評稅機構(gòu)　　一方面．要加強對房地產(chǎn)價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價理論、方法體系，為房地產(chǎn)稅收計征提供科學的依據(jù)：另一方面，要在稅務部門內(nèi)部建立評稅機構(gòu)和專職評稅人員．加大房地產(chǎn)稅收征管的力度?！　。ㄈ┵x予地方政府必要的地方稅收　　權(quán)對地方稅種中的一些中等份量的稅種如城建稅和城鎮(zhèn)土地使用稅可以在稅額上確定一個幅度，由地方政府根據(jù)其自身需要和實際承受能力選擇確定：對地方稅種的一些零星小稅種其立法開征權(quán)應完全交給地方政府。　?。ㄋ模├眄槼鞘型恋睾头课莨芾眢w制　　盡快實行“房地合一”的新體制，建立一套“精簡、高效、統(tǒng)一、權(quán)威”的房地產(chǎn)管理體制，為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的外部環(huán)境?！　。ㄎ澹┎扇∮辛φ鞴艽胧?，堵塞稅收漏洞，實現(xiàn)公平稅負　　關(guān)鍵是落實三部委規(guī)定的房地產(chǎn)稅收“一體化”管理規(guī)定．逐步建立房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫。　?。┻M一步完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策，以增強其輻射力　　對國家鼓勵發(fā)展的經(jīng)濟適用房、廉租住房、危舊住房改造等應出臺相關(guān)稅收優(yōu)惠政策：賦予西部工業(yè)區(qū)一定的稅收優(yōu)惠政策：適時取消內(nèi)外有別的各種房地產(chǎn)業(yè)稅收優(yōu)惠政策。